«Эффект Долиной» и обычные покупатели: когда квартиру забирают обратно, а деньги не возвращают

ВС вмешался в «дело Долиной», потому что решение по её квартире показало риск: даже добросовестный покупатель может остаться и без квартиры, и без денег. История уже повлияла на весь рынок недвижимости и заставила пересматривать, насколько на самом деле защищён обычный человек при покупке жилья.​

«Эффект Долиной»: что случилось

Певица Лариса Долина продала элитную квартиру в Москве за примерно 112 млн рублей Полине Лурье, сделка прошла с нотариусом и регистрацией в ЕГРН. Потом певица заявила, что стала жертвой телефонных мошенников, не понимала, что делает, и потребовала через суд признать договор недействительным.​

Районный суд, затем Мосгорсуд и кассация согласились с тем, что Долина заключала сделку в состоянии заблуждения, вернули ей квартиру и при этом отказали покупательнице в возврате 112 млн рублей и неустойки. Журналисты и юристы назвали это «эффектом Долиной» — когда человек честно купил жильё, а в итоге может лишиться и квартиры, и денег.​

Почему вмешался Верховный суд

После резонанса в СМИ и обращений депутатов Верховный суд запросил материалы дела и назначил жалобу покупательницы к рассмотрению судебной коллегией по гражданским делам. Для юристов это означает, что ВС увидел проблему в том, как нижестоящие суды распределили последствия недействительности сделки и оценили поведение покупательницы.​

Сейчас от Верховного суда ждут ответа на два главных вопроса: должен ли человек, купивший квартиру, получать назад хотя бы деньги, если сделку признают недействительной, и до какой степени покупатель обязан «проверять» продавца, особенно если это пожилой человек. От позиции ВС будет зависеть, как дальше решатся похожие споры по всей стране.​

Чем страшен «эффект Долиной» для обычных покупателей

Решения по делу Долиной показали, что даже при нотариусе, регистрации в ЕГРН и официальной оплате суд может признать сделку недействительной и вернуть квартиру прежнему владельцу. При этом есть риск, что покупателю не вернут деньги, если суд решит, что их забрали мошенники, а не сам продавец.​

Суды также фактически возложили на покупательницу обязанность проявить «повышенную осторожность», заметить странности в поведении продавца и усомниться в сделке. Юристы боятся, что такой подход можно распространить и на других людей: задним числом признавать, что покупатель «должен был догадаться», и лишать его защиты как добросовестного приобретателя.​

Как подобные истории решают в других странах

В развитых странах, если одну из сторон ввели в заблуждение при сделке с квартирой, суд обычно либо отменяет договор с возвратом квартиры и денег, либо дополнительно присуждает компенсацию убытков. Ситуация, когда один человек снова получает жильё, а другой остаётся и без квартиры, и без денег, считается исключительной и крайне нежелательной.​

Там широко используют дополнительные «предохранители»: жёсткие нотариальные процедуры, подробные договоры с расписанными рисками, специальные банковские счета, с которых деньги уходят продавцу только после того, как все условия соблюдены. Это снижает шанс, что честный покупатель окажется крайним из‑за действий мошенников.​

Что делать простому человеку, который покупает квартиру

История с «эффектом Долиной» показывает: просто сходить к нотариусу и зарегистрировать сделку в ЕГРН уже недостаточно, особенно если продавец пожилой или ведёт себя необычно. Перед покупкой стоит не только проверить документы, но и зафиксировать переговоры, состояние продавца, источник информации о сделке и способ передачи денег (банковская ячейка, счёт с особыми условиями, расписка и так далее).​

Лучше, если все эти шаги будет планировать юрист, который заранее думает «а что, если завтра пойдём в суд»: так вы собираете доказательства своей добросовестности ещё до подписания договора. Пока Верховный суд не выработал окончательную позицию, именно такая осторожность — единственный способ хоть как‑то защититься от повторения «эффекта Долиной» в своей собственной истории.