Законодательное решение для «эффекта Долиной»: новая редакция статьи 179 Гражданского кодекса РФ о сделках под влиянием обмана

(Рисунок сгенерирован ГигаЧат)

19 января 2026 года в Госдуму внесен законопроект, призванный закрыть опасный правовой пробел на рынке недвижимости, который позволяет недобросовестным продавцам и мошенникам лишать покупателей жилья уже после состоявшейся сделки. Инициатива закрепляет презумпцию добросовестности покупателя и кардинально меняет подход к доказыванию в спорах о «возвратных» сделках.

Суть проблемы: «возвратные» сделки или «эффект Долиной»

Речь идет о ситуациях, когда продавец, получив полную оплату за жилье, вскоре обращается в суд с требованием признать договор недействительным. Основанием служит утверждение, что сделка была совершена под влиянием обмана или угроз со стороны третьих лиц (мошенников). В результате добросовестный покупатель, который уже вложил средства в недвижимость, рискует лишиться как жилья, так и своих денег, так как продавец может заявить, что полученных за недвижимость денег у него уже нет и возвращать ему нечего.

Общественный и законодательный резонанс проблеме придало нашумевшее дело о продаже квартиры певицы Ларисы Долиной. В этом случае суды трех инстанций изначально удовлетворили иск продавца, оставив покупательницу Полину Лурье и без квартиры, и без 112 млн рублей, несмотря на то, что сделка была оформлена юридически корректно. Хотя позднее Верховный суд встал на сторону покупательницы, эта история высветила системную уязвимость.

Правовой пробел в действующей редакции ст. 179 ГК РФ

Согласно действующей редакции части 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной. Однако норма не содержит четких критериев для оценки добросовестности второй стороны сделки — покупателя. На практике это привело к противоречивой судебной практике, при которой бремя доказывания своей невиновности фактически возлагается на самого покупателя. Ему приходится убеждать суд, что он не знал и не мог знать о том, что продавец действует под влиянием мошенников.

Как отмечают авторы законопроекта, такая «размытая» формулировка закона используется не только настоящими жертвами мошенников, но и недобросовестными продавцами в преступных целях для так называемого «отъема» имущества уже после получения денег.

Ключевые изменения по новому законопроекту

Законопроект № 1124149-8 предлагает дополнить статью 179 Гражданского кодекса Российской Федерации новой нормой, которая вносит принципиальные изменения в разрешение таких споров.

Во-первых, вводится презумпция добросовестности покупателя. Сделка не может быть признана недействительной, если лицо, к которому обращена сделка (покупатель), не знало и не могло знать об обмане продавца третьими лицами. Кроме того, это правило будет действовать и в случае, если сам потерпевший-продавец намеренно умолчал в ходе сделки о влиянии на его волю третьих лиц.

Во-вторых, кардинально меняется бремя доказывания. Обязанность доказать, что покупатель знал или должен был знать о том, что продавец является жертвой обмана, возлагается на самого продавца, требующего признания сделки недействительной. Это исключает ситуацию, при которой добросовестный приобретатель вынужден оправдываться, и смещает фокус судебного разбирательства на действия и осмотрительность продавца.

Контекст и другие законодательные инициативы

Представленный законопроект — не первая попытка законодателей усилить защиту участников рынка недвижимости. Ранее обсуждалась инициатива о введении так называемого «периода охлаждения» для сделок с жильем. Речь шла об установлении 7-дневного срока, в течение которого покупатель не перечисляет деньги, а средства хранятся на защищенном счете. Это позволяет продавцу, особенно пожилому, взвесить решение и избежать давления. В отличие от «периода охлаждения», который является превентивной мерой, новый законопроект направлен на справедливое разрешение конфликтов, которые уже возникли и дошли до суда.

Практические выводы для профессионального сообщества

Для юридического сообщества внесение этого законопроекта — важный сигнал. Он указывает на законодательную тенденцию на усиление защиты добросовестных приобретателей недвижимости и стабильности гражданского оборота.

Принятие этой нормы позволит сформировать более сбалансированную и предсказуемую судебную практику, а также подорвет экономическую основу для мошеннических схем, связанных с последующим оспариванием, казалось бы, завершенных сделок.

Источник:

Подробнее ➤