Как купить вторичное жилье и не потерять деньги? Проверка документов при покупке квартиры.

После случившейся истерии на вторичном рынке жилья, получившей в народе название «Эффект Долиной», покупатели квартир стали чаще обращаться за юридической проверкой документов. Считаю, это очень правильным и предусмотрительным шагом.

НЕ РИСКУЙТЕ!

Рассказываю нюансы, и на что обратить внимание при покупке вторичной квартиры.

Кто будет проводить проверку документов и ее примерная стоимость. Плюсы и минусы. Список документов.

1. Банки

Средняя стоимость юридической проверки документов составляет +/- примерно 70 000 рублей.

 Плюсы: Банки просят от продавцов стандартный пакет документов и их проверяют. Это положительный момент.

 Минусы: Юристы Банка не владеют судебной практикой оспаривания сделок, стандартный пакет документов не может учесть всех индивидуальных особенностей истории квартиры и личности продавца.

Например, в проверку не входит анализ судебной практики, была -ли эта квартира предметом судебного спора и решений, вынесенных по этой квартире. Банки проверяют только наличие /отсутствие обременений на квартиру. На мой взгляд, этого недостаточно. Не проверяют других важных моментов, таких как – история всех предыдущих сделок по квартире (а не только документы продавца) и др.

2. Адвокаты и юристы

Средняя стоимость юридической проверки документов составляет +/- примерно 50 000 рублей.

 Плюсы: Проверка документов по квартире, ее история, потенциальное оценивание риска возникновения спора со стороны третьих лиц с точки зрения сложившейся судебной практики, проверка личности продавца, предыдущих владельцев и лиц, имевших право пользования этой квартирой – намного шире и информативней, нежели проверка у Банков.

Получается, стоимость услуг дешевле, а проверка больше.

 Минусы: сложно найти адвоката, имеющего судебный опыт в категории дел ИМЕННО по оспариванию сделок купли-продажи, дарения, приватизации, брачных договоров и свидетельств о праве на наследство.

Юрист или адвокат, имеющий юридическое образование, но без опыта именно в сфере недвижимости, может просто «не увидеть» важных моментов.

Приведу необычный пример: Покупатель квартиры (мой клиент) оказался очень «дотошный» и «перестраховщик». Забегу вперед, об этом он не пожалел ни разу.

Кроме принятого решения провести сделку купли-продажи у нотариуса (она была необязательна), он решил привлечь еще и адвоката для дополнительной проверки документов.

После нотариальной проверки, нотариус дал согласие на проведение сделки, так как к документам действительно было не придраться. На квартире не было обременений, право собственности свыше 5 лет. Основание права собственности - приватизация на основании решения суда, вступившего в законную силу.

Проверка адвоката: оказался тот самый редкий случай, когда суд, вынося решение, не учел права несовершеннолетних при приватизации и вынес решение. не привлекая их законных представителей к участию в деле. Судебные ошибки, к сожалению, встречаются. Получается, с одной стороны – судебный акт, вступивший в законную силу, имеет юридическую силу, и право собственности в Росреестре было законно зарегистрировано.

Но, с другой стороны, юридические возможности со стороны детей, в том числе, когда они вырастут, или их родителей, позволяют восстановить права несовершеннолетних и оспорить сделку.

Риск был невероятно высок, так как в этом случае срок исковой давности не ограничивался 3-ех летним сроком (есть ситуации, когда срок исковой давности не применяется либо отсчет срока начинается не с момента сделки, а с момента, когда человек узнал о нарушенном праве). В итоге, клиент решил не рисковать и подобрал другой вариант.

3. Нотариусы.

Плюсы и минусы, такие же как у Банков, но с дополнением, что нотариус удостоверяет дееспособность гражданина, проверяя его способность понимать свои действия и руководить ими в момент совершения нотариального действия.

Нотариальные сделки в судебном порядке реже оспариваются. Однако, все-таки оспариваются.

4. Риэлторы

Часто вижу в объявлениях риэлторов, что они проводят юридическую проверку документов и сопровождение сделки.

Вот на кого бы я точно не полагалась. По простой причине. 99 процентов риэлторов не имеют юридического образования. Они специалисты в «торговой деятельности», но не в юридической.

Некоторые риэлторские компании нанимают юристов для проверки документов.

Однако, то - ли у них большой поток, то - ли нанимают юристов за небольшую плату, но качество юридической проверки документов, во многих случаях, оставляет желать лучшего.

5. Если вы решили, все-таки, сами проверить документы (а также с помощью риэлтора), приводу необходимый список документов.

Ещё раз обращу внимание: этот список обобщенный, без учета индивидуальной истории квартиры и форм собственности.

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ. СПИСОК ДОКУМЕНТОВ:

1. Выписка ЕГРН (свежая, через МФЦ или Госуслуги).

2. Свидетельство о праве собственности с печатью ОРИГИНАЛ.

3. Предыдущий документ -основание для перехода права собственности: Договор купли-продажи, Дарения, Договор Приватизации, Наследство….

4. Паспорта всех собственников: ВСЕ ЛИСТЫ.

5. ИНН собственников (можно узнать самим на сайте налоговой).

6. Если собственник был в браке на момент покупки квартиры, даже если разведен: Нотариальное СОГЛАСИЕ супруга/супруги.

7. Свидетельство о заключении брака или Справка из ЗАГСА об отсутствии брака на момент покупки квартиры (если сделка была возмездная).

8. Брачный договор , договор о разделе имущества супругов (если заключался).

9. Если собственник несовершеннолетний: Разрешение органов Опеки: ПОСТАНОВЛЕНИЕ, Свидетельство о рождении ребенка.

10. Единый жилищный документ собственника (электронный).

11. Обычная выписка, которая содержит информацию о текущих жильцах «Справка о лицах, зарегистрированных в жилом помещении» (Госуслуги).

12. Архивная выписка из домовой книги: для получения информации о предыдущих жильцах и изменениях в составе жильцов. (Где можно запросить выписку: на региональных порталах. Например, жителям Москвы услуга доступна на mos.ru, жителям Московской области — на uslugi.mosreg.ru);

13. Копия Финансового лицевого счета (электронное).

14. Справка о наличии/отсутствии задолженности по оплате жилого помещения и прочих услуг

15. Справка из налоговой об оплате налогов за помещение.

16. Если в ИПОТЕКУ- ИПОТЕЧНЫЙ/КРЕДИТНЫЙ ДОГОВОР.

17. Технический план БТИ (если была перепланировка).

18. Справка из Наркологического диспансера.

19. Справка из Психоневрологического диспансера.

20. Если собственник в преклонном возрасте: Справка из Психоневрологического диспансера с ОБСЛЕДОВАНИЕМ.

Проверка представленных документов

1. Нотариальный реестр о наличии/отсутствии брачного договора

2. Федеральные суды/Мировые судьи о расторжении брака/ИНЫЕ СПОРЫ

3. Мировые судьи: Судебные приказы. решения.

4. ЕФРСБ .

5. Арбитражные суды.

6. Сайт судебных приставов.

7. Росреестр: Справка о переходе прав на объект недвижимости.

8. Сведения о зарегистрированных правах и обременениях.

9. Проверка Авито /Циана/Дом.ру- история продажи квартиры

10. Отчет ЧекЛист .

11. Действительность паспорта продавца (сайт МВД).

12. Если нотариальные документы, действительность свидетельства (нотариальный сайт).

13. Мос.Ру – сведения об оплате капремонта.

Адвокат Старосельцева Татьяна Юрьевна,

телефон: +7-903-380-32-22.

Эмейл: star_tatiyana@mail.ru