Завещание или дарственная: что на самом деле стоит выбрать!

Вопрос завещания возникает почти у каждой семьи, где есть пожилой владелец квартиры и кто-то, кому он хочет её передать. Завещание или дарственная – два пути к одной цели, но с совершенно разными последствиями. И дело не только в деньгах.

Разные документы – разная логика

Завещание и дарственная работают по-разному, и это стоит понять до того, как идти к нотариусу.

Дарственная – это договор. Его подписывают оба: тот, кто дарит, и тот, кто принимает подарок. После регистрации в Росреестре квартира меняет хозяина немедленно. Новый собственник вправе делать с жильём всё, что посчитает нужным: продать, заложить, сдать в аренду. Даже если прежний владелец ещё живёт в этой квартире.

Завещание действует иначе. Собственник составляет его в одностороннем порядке, наследник ничего не подписывает и может вообще не знать о существовании документа. Квартира остаётся у владельца до его смерти – только после этого наследники получают право на имущество. И право это ещё нужно оформить.

Когда лучше завещание

Если человек хочет оставаться хозяином квартиры до конца жизни – завещание предпочтительнее. Документ можно переписать в любой момент, без объяснений и без согласия наследников. Новое завещание автоматически отменяет предыдущее.

Есть и более практичный момент: в завещании не нужно перечислять каждый объект. Можно написать, что всё имущество переходит одному наследнику – и не возвращаться к документу после каждой продажи или покупки.

Ещё один важный случай – ипотечная квартира. Её нельзя подарить, пока она в залоге у банка. А вот завещать – можно, и банковское согласие для этого не требуется. Долг по ипотеке при этом перейдёт к наследнику вместе с квартирой.

Когда дарственная имеет смысл

Дарственная разумна, когда нужно исключить других претендентов. Если у владельца есть несовершеннолетние дети, пожилые родители или другие иждивенцы – при наличии завещания они всё равно получат обязательные доли в квартире по закону. Дарение позволяет этого избежать: квартира уже не часть наследственной массы.

Важное условие – полное доверие к тому, кому дарят жильё. Отменить дарственную крайне сложно. Фактически это возможно только через суд и только при наличии доказательств нарушений: давления, обмана, недееспособности на момент подписания. Или если одаряемый умрёт раньше дарителя.

Кстати, в договор дарения можно включить право пожизненного проживания прежнего владельца – это хоть какая-то страховка.

Сколько это стоит

Разница в расходах существенная, и её стоит учитывать.

Завещание обходится относительно недорого. Нотариус берёт 100 рублей за удостоверение и от 3 000 до 5 000 рублей за составление текста. Сложные условия стоят дороже. Основные расходы несёт уже наследник – при вступлении в наследство он платит пошлину за свидетельство о праве:

• 0,3% от кадастровой стоимости – для близких родственников (не более 100 тыс. рублей);

• 0,6% – для остальных (не более 1 млн рублей);

• 0% – для инвалидов, наследников участников СВО и тех, кто жил вместе с умершим.

Плюс 500 рублей за открытие наследственного дела и от 4 000 рублей за регистрацию права собственности.

Дарственная дороже в оформлении. Минимальный нотариальный тариф – 3 000 рублей плюс 0,2% от кадастровой стоимости для родственников, плюс 0,4% для чужих людей.

Плюс работа нотариуса по составлению документа. Госпошлина за регистрацию – 4 000 рублей, для жилья дороже 20 млн рублей – 0,2% от кадастровой стоимости.

Налоговый вопрос: если квартиру дарят близкому родственнику, НДФЛ не платится. Дальнему родственнику или постороннему человеку придётся заплатить 13% с кадастровой стоимости – а при стоимости выше 2,4 млн рублей сумма сверх этого порога облагается по ставке 15%.

Другие варианты

Иногда стоит рассмотреть и другие способы.

Купля-продажа формально работает, но цена в договоре не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости. У продавца могут возникнуть налоговые обязательства, если квартира в собственности менее трёх или пяти лет.

Пожизненная рента передаёт квартиру в обмен на уход или регулярные выплаты. Получатель жилья заботится о прежнем владельце, а квартира переходит к нему только после смерти рентополучателя. Нарушение условий – основание для расторжения договора.

Ещё вариант – подарить не всю квартиру, а долю. Новый совладелец получает часть жилья, на которую другие наследники претендовать не смогут. При этом прежний владелец сохраняет свою долю: без его согласия квартиру не продадут и не заложат.

Универсального ответа нет. Завещание даёт контроль и гибкость, дарственная – определённость и защиту от обязательных наследников. Что важнее – зависит от конкретной ситуации в семье.