Что будет, если в договоре купли-продажи не указать (или указать неправильно) способ взаиморасчётов/ документ, подтверждающий взаиморасчёты за недвижи

Сразу скажу, что заполнять налоговую декларацию (3-НДФЛ) я умею. Так же мне известны случаи (много интересных вопросов задаются людьми на профессиональных форумах, где мы на них отвечаем), когда при неправильном заполнении декларации (3-НДФЛ) или неправильном отображении в договоре купли-продажи способа/ документа, подтверждающего взаиморасчёты, налоговая отказывала в имущественном вычете. Здесь очень важно, что даже расходы на приобретение не будут учтены, а при продаже соответственно менее, чем через три, либо пять лет, налогом будет облагаться вся сумма, а не только доход (разница между ценой покупки и продажи).

Вычеты можно применять по-разному – не только вернуть с зарплаты, но и сделать "взаимозачёт". Термина "взаимозачёт" в законодательстве нет, это народный термин. Его суть в том, что при возникновении у Вас налога на доходы, Вы можете погасить этот налог имущественным вычетом право на который возникает с момента приобретения жилья. Право на этот вычет появляется с момента приобретения жилья с суммы не более 2 000 000 руб. Например, если Вы купили квартиру за 10 000 000 р., при этом до 01.01.2014 года (это очень значимая дата) Вы не пользовались этим вычетом, то у Вас сохранено право на вычет именно с 2 000 000 р. вернуть Вы можете 13% (260 000 р.). Причём каждый покупатель, если Вас несколько.

В этой статье я не буду подробно затрагивать тему налогов и вычетов, поэтому опишу кратко т.к. речь идёт о подтверждении расчётов. Существует несколько вариантов возврата вычетов.

Первый. С заработной платы за предыдущий период или за три предыдущих (в некоторых случаях за четыре), если Вы пенсионер. При этом важно, чтобы были отчисления в бюджет. Вернуть можно столько, сколько уплатили, но не более 260 000 р. Если 260 000 не добрали, то далее можно получать зарплату полностью без вычета 13%, пока не получите все 260 000 р.

Что за дата 01.01.2014? Дело в том, что, получив вычет до этой даты неполностью, например с 1 500 000 р., это 195 000 р., оставшиеся 65 000 Вы уже получить не сможете. С этой даты вступили в силу изменения в Налоговом кодексе и теперь вычет можно получать частями, пока не вернёте 260 000 р. полностью.

Второй. Это то, о чём я написал выше. Если у Вас появилось право на имущественный вычет при приобретении жилья, которое Вы купили в том же году или до того года, в котором продали недвижимость и у Вас появилась обязанность уплаты налога с дохода, то Вы вправе сделать "взаимозачёт". Например, Вы продали квартиру в этом году, у Вас возник налог на доход в сумме 100 000 р., а до этого года или даже в этом году Вы купли жильё; вычетом Вы ещё не пользовались, поэтому в будущем сможете вернуть ещё 160 000 р. Про этот второй способ мало кто знает, но при заполнении декларации его можно указать.

Буквально ещё три года назад, декларации заполнялись через скачиваемые программы "Декларация". Каждый год версия менялась. Чтобы заполнить декларацию через эту программу, нужно было немного подумать, разобраться в кодах и различных обозначениях. И уже тогда понапрягая немного мозг, в программе можно было найти любой вид вычета, включая второй вариант. Сейчас стало всё ещё проще. Теперь декларацию можно заполнить прямо на сайте налоговой в личном кабинете. На сайте она стала совсем простой и интуитивно понятной.

Это была длинная предыстория, но она очень важная. Теперь перейдём к вопросу "Что будет, если в договоре купли-продажи не указать (или указать неправильно) способ взаиморасчётов/ документ, подтверждающий взаиморасчёты за недвижимость?".

Есть разные способы взаиморасчётов и подтверждаются они по-разному. При заполнении декларации прикрепляются соответствующие документы, подтверждающие оплату цены объекта.

- При наличной оплате – расписка, написанная продавцом собственноручно;

- При безналичном, через аккредитивный счёт – платёжное поручение;

- При безналичном, через сервис "Домклик от Сбербанка" или подобный – платёжное поручение и договор с сервисом.

Логика проста, в договоре купли-продажи должен чётко прослеживаться путь, который проделывают деньги. Если это Домклик, то в договоре купли-продажи указывается именно этот способ. Тексты и формулировки я описывать не буду, но суть должна быть ясна. Если через аккредитивный счёт — значит платёжное поручение; если наличными, то расписка.

Собственно, что меня сподвигло к этой статье? Как всегда, возникла соответствующая ситуация. Относительно недавно пришлось пообщаться с человеком, покупавшим квартиру, и проводящим взаиморасчёт через сервис Домклик настаивал на том, чтобы пункт о том, что оплата идёт через Домклик был исключён, при этом по его логике продавец ему должен был выдать ещё и расписку. Т.е. фактически было бы два подтверждения оплаты: расписка в получении денег (без указания формы, т.е. ни наличная, ни безналичная) и платёжное поручение о перечислении денежных средств через Домклик. Т.е. получается, что продавец будто получил в два раза больше.

Конечно, в расписке можно указать, что деньги получены продавцом на его счёт, указав реквизиты. А вообще, при безнале, расписка не нужна даже налоговой. Безнал – значит платёжное поручение и договор с Домклик, если расчёты через него. Вы же с застройщика не берёте расписку при покупке квартиры? Некоторые говорят: "Застройщик – это другое.". Никакое не другое, безнал он для всех безнал.

Зачем такая сложность со стороны этого покупателя? По его словам, у него когда-то возникали проблемы с получением вычетов. Исходя из описанной ситуации, могу предположить, что: а) неправильно заполнялась декларация; б) не отслеживался путь денежных средств или противоречил условиям договора купли-продажи. И я думаю, что это скорее всего вариант "б" – покупал квартиру через Домклик, в договоре не был указан этот способ, соответственно налоговая завернула декларацию с приложенным платёжным поручением, возможно выкрутились распиской, якобы получены наличные и теперь сохранился триггер, что должно быть именно так.

Сервис Домклик существует с 2016 года (только поначалу он назывался иначе) и сложно представить сколько десятков, а может и сотен тысяч сделок прошло через него. Сколько существуют безналичные расчёты (аккредитив, эскроу, накопительный счета) и ни у кого никаких проблем с подтверждением взаиморасчётов/ оплаты не возникает.