Проверка документов и право собственности на недвижимость

Проверка документов и право собственности на недвижимость — важный этап при покупке или иных сделках с недвижимостью. Это позволяет убедиться в законности сделки, отсутствии обременений и прав третьих лиц на объект.

Основные документы для проверки

1. Паспорт продавца. Нужно проверить его действительность, соответствие данных тем, что указаны в документах на недвижимость, а также фото — на нём должен быть изображён именно продавец. Проверить статус паспорта можно через сервис МВД.

2. Документы, подтверждающие право собственности. Это могут быть:

o договор купли-продажи;

o дарственная (должна быть нотариально заверена);

o свидетельство о наследстве (нужно убедиться, что оно получено в установленном порядке и не оспаривается другими наследниками);

o договор приватизации, долевого участия, ренты, мены или решение суда.

o В этих документах следует проверить данные участников сделки, адрес и площадь недвижимости, существенные условия договора.

3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это ключевой документ, содержащий информацию о характеристиках объекта, правах на него, истории перехода прав. В выписке нужно обратить внимание на:

o совпадение адреса недвижимости с фактическим;

o данные собственника — они должны соответствовать паспорту продавца;

o вид права собственности (собственность или долевая собственность — во втором случае потребуется согласие других собственников);

o назначение недвижимости (должно быть указано «жилое»);

o способ получения права собственности продавцом;

o наличие обременений (ипотек, арестов, запрещений на регистрацию) — эта графа должна быть пустой.

o Выписку можно заказать на портале «Госуслуги», сайте Росреестра или в МФЦ. С марта 2023 года персональные данные правообладателя в выписке доступны третьим лицам только с его согласия.

4. Нотариальная доверенность, если сделку проводит представитель собственника. Нужно проверить её подлинность через специальный сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты.

5. Согласие супруга на сделку, если недвижимость приобретена в браке. Документ должен быть нотариально заверен.

6. Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние дети.

7. Дополнительные проверки

• Задолженности по коммунальным услугам и налогам. Долги могут перейти на нового собственника. Справку об отсутствии задолженностей можно запросить у продавца, а он, в свою очередь, должен получить её в управляющей компании или МФЦ.

• Банкротство продавца. Проверить можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

• Судебные дела и исполнительные производства. Информацию о судебных разбирательствах с участием продавца можно найти в ГАС «Правосудие» (суды общей юрисдикции и мировые судьи) и Картотеке арбитражных дел. Данные об исполнительных производствах — на сайте ФССП.

• Дееспособность продавца. Можно запросить справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, хотя она не даёт стопроцентной гарантии.

• Перепланировка. Если в квартире была перепланировка, нужно убедиться, что она узаконена — есть соответствующее разрешение и отметка в выписке из ЕГРН. Для проверки технической документации может потребоваться техпаспорт БТИ.

• Использование материнского капитала. Если продавец использовал маткапитал при покупке недвижимости, нужно запросить справку об остатке средств в Пенсионном фонде. Это позволит убедиться, что доли детям были выделены.

• Рекомендации

• Запросите свежую выписку из ЕГРН — ей должно быть не больше 3 дней до сделки. Данные в выписке актуальны только на день её выдачи.

• Проверьте историю сделок с объектом. Особое внимание стоит уделить частым сменам владельцев за короткий период или сделкам без видимых оснований.

• Если есть сомнения в законности сделки, обратитесь к юристу или нотариусу. Нотариус может провести комплексную проверку: запросить выписки из ЕГРН, проверить отсутствие обременений, арест, банкротство продавца и др.

• Перед внесением задатка убедитесь, что все справки и документы актуальны — выданы не более чем за 30 дней до сделки.

Тщательная проверка документов и обстоятельств сделки помогает минимизировать риски, связанные с правом собственности на недвижимость.