Сдаёшь квартиру? Честно о том, что никто не говорит вслух

Анна из Екатеринбурга сдаёт двушку уже шесть лет. Каждый месяц, примерно двадцать восьмого числа, она открывает телефон и пишет жильцу одно и то же сообщение. Слово в слово. «Добрый день, напоминаю об оплате». Потом ждёт. Иногда деньги приходят сразу, иногда на третий день, иногда жилец отвечает «завтра» — и это «завтра» растягивается на неделю.

Учёт она ведёт в заметках телефона. Никакого Excel — просто список дат и сумм. «Зачем усложнять?» — говорит она. Договор аренды распечатала однажды с сайта, где нашла первый попавшийся шаблон. Дата на нём — 2018 год.

Таких, как Анна, в России — миллионы.

Большинство частных арендодателей не воспринимают сдачу жилья как предпринимательство. Квартира досталась в наследство, или купили «для дочки, пока та учится», или взяли ипотеку и сдают, чтобы она сама себя окупала. Это не бизнес — это просто обстоятельство жизни.

Именно поэтому никто особо не заморачивается с инструментами. Зачем ставить приложение, если можно написать в мессенджере? Зачем вести таблицу, если платежей всего один в месяц? Зачем нормальный договор, если «мы друг другу доверяем»?

Проблемы начинаются, когда что-то идёт не так. Жилец съезжает и оспаривает депозит. Сосед снизу жалуется на потоп, а у вас нет акта о состоянии квартиры. Налоговая интересуется незадекларированными доходами. В этот момент выясняется, что «просто квартира» на самом деле требует порядка — которого не было.

Если спросить арендодателей, что раздражает больше всего, список неизменно выглядит примерно одинаково. На первом месте — ожидание оплаты. Не сам факт, что жилец иногда задерживает, а ощущение, что ты должен об этом помнить, следить, напоминать. Это маленькое, но ежемесячное напряжение.

Дальше — документы при смене жильца. Объявление на Авито, просмотры, звонки, договор, акт приёма-передачи. Каждый раз как первый раз, потому что делается редко и нигде не сохранено.

На третьем месте, как ни странно, — ощущение, что непонятно сколько реально заработал. Деньги приходят, деньги уходят на ремонт, на коммуналку, на что-то ещё. В конце года человек не может сказать точную цифру чистого дохода от аренды.

Казалось бы, решение есть: отдать квартиру в управление. Компания сама найдёт жильцов, сама будет следить за оплатой, сама решит проблемы. Спи спокойно.

Но 8–12% от арендной платы — это, например, 4 000–6 000 рублей в месяц с обычной московской «однушки». За год — до 70 000 рублей. Для человека, у которого одна квартира и аренда 50 000 в месяц, это существенная сумма. Не говоря о том, что управляющие компании нередко работают с объектами от 3–5 квартир и выше — с одной просто не свяжутся.

Получается странная ситуация: у большинства арендодателей нет ни денег на управляющую компанию, ни времени делать всё самому хорошо. Они делают всё самому кое-как — и это считается нормой.

Мы решили спросить напрямую. Нам интересно, как устроен этот процесс у реальных людей — не в теории, а на практике. Что работает, что раздражает, что хотелось бы изменить.

Если вы сдаёте квартиру — поделитесь опытом в комментариях. Анонимно или нет — как вам удобнее. Это не опрос для галочки: мы читаем каждый ответ.