Участок под жилой дом: какие документы проверить перед покупкой?

Прежде чем приступать к освоению участка под строительство дома, важно разобраться в ключевых моментах — это сэкономит время, деньги и нервы. Сегодня я подробно расскажу, с чего начать, какие нюансы изучить и какую информацию собрать ещё до первых работ на участке.

Чтобы построить частный дом, участок должен подходить по закону. По ст. 7 Земельного кодекса РФ это возможно, если: земля предназначена для ИЖС (индивидуального жилищного строительства); участок выделен для садоводства. это участок для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), но он должен находиться в черте населённого пункта; Если же участок для ЛПХ расположен за пределами населённого пункта (на сельхозземлях), строить на нём жилой дом нельзя. Вообще на землях сельхозназначения строить жилой дом нельзя, даже если продавец уверяет в обратном. Если хотите построить дом для постоянного проживания и зарегистрироваться в нём, выбирайте участок из категории «земли населённых пунктов», где в качестве вида разрешённого использования указано ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Данная информация находится в публичной кадастровой карте Росреестра, заказать выписку из ЕГРН можно через МФЦ. В выписке из ЕГРН — ищем строку «Вид разрешённого использования». Нам нужно чтоб там было написано: «для индивидуального жилищного строительства» (или сокращённо ИЖС); «индивидуальные жилые дома»; «земли жилой застройки. Если использовать земельный участок не так, как определено его категорией и видом разрешённого использования, это считается нарушением закона (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ). За такое нарушение положен штраф.

Еще раз о документе ЕГРН. Перед сделкой обязательно проверьте выписку из ЕГРН — и обратите особое внимание на дату: она должна быть недавней. Если выписка старая, информация в ней может устареть. К примеру, продавец мог уже продать участок, но в старой выписке он всё ещё будет числиться его владельцем. Помимо даты, важно изучить и другие данные об участке: площадь, форму участка и межевание. Эти сведения покажут, установлены ли границы участка официально. Если границы не закреплены, Росреестр не позволит оформить сделку. Когда в ЕГРН не указаны границы участка, никто точно не знает, где он начинается и заканчивается и какая у него настоящая площадь. В реестре просто нет координат, которые бы чётко показывали его границы. Из за этого могут быть проблемы: например, сложно продать участок, построить на нём дом или договориться с соседями, если вдруг возник спор из за земли.

Еще один документ ГПЗУ градостроительный план земельного участка, с помощью которого вы можете: узнать, на каком расстоянии от границ участка разрешено строить здания и сооружения (за пределами этих отступов строительство запрещено); получить данные о наличии частных или публичных сервитутов на участке и их точных координатах (если они установлены); выяснить, где планируется размещение коммунальных объектов — это поможет заранее получить технические условия подключения к коммуникациям и согласовать их с ресурсоснабжающими организациями; Если есть технические условия посмотрите акт раздела границ ответственности сетей, это даст понятия где и чьи сети проходят, подтвердит их официальный статус и позволит избежать проблем при оформлении подключения. К примеру, в одном из видео рассказывал о возникшей проблеме, с которой обратился ко мне подписчик. В поселке, в котором он проживает случилась авария и воду попросту отключили, и далеко от дома. И если в акте раздела границ ответственности указано что ответственность ресурсоснабжающей организации заканчивается далеко от дома, то всю трубу от дома до границы ответственности ресурсоснабжающей организации собственник участка ремонтирует сам. Желательно граница ответственности ресурсоснабжающей организации была до забора собственника участка. Необходимо определить допустимые параметры строительства с учётом расположения ЛЭП, газопроводов, водоёмов и других объектов; изучить нет ли таких данных как ограничения на строительство или использование земли. Они могут действовать на отдельных территориях — например, в заповедниках, водоохранных или санитарных зонах. В общем, когда земельный участок расположен в особой зоне (например, рядом с аэропортом, объектом культурного наследия или в природоохранной территории), перед началом строительства нужно получить разрешение от профильных государственных органов. В зависимости от типа зоны это может быть: Росавиация (если участок находится в приаэродромной территории); Министерство культуры РФ (если участок расположен вблизи объекта культурного наследия) другие уполномоченные ведомства в соответствии с действующими ограничениями на этой территории. Такие ограничения обычно указываются только в расширенной выписке, поэтому лучше запросить именно её.Своевременно выявить ограничения для строительства: охранные зоны, сервитуты и иные обременения; зафиксировать градостроительный регламент на 3 года — в течение этого срока параметры разрешённого строительства и виды использования участка не изменятся то есть действующие на момент выдачи ГПЗУ нормы и ограничения сохраняются без изменений. Это создаёт предсказуемые условия для планирования строительства, избежать юридических проблем в будущем: например, сложностей с продажей участка или риска сноса объекта, возведённого с нарушением норм.

Прежде чем начать стройку, вам нужно будет уведомить местную власть о своих планах. Это делается через специальное уведомление о планируемом строительстве, форма которого утверждена Правительством РФ (согласно статье 51.1 Градостроительного кодекса). К этому уведомлению нужно будет приложить: Документы, подтверждающие ваше право на землю (если они еще не внесены в ЕГРН). Если вместо вас уведомление подает кто-то другой, то доверенность этого человека. Если вы строите в историческом месте (федерального или регионального значения), то описание того, как будет выглядеть ваш будущий дом или здание. Когда строительство завершено, важно не забыть выполнить два ключевых шага:

Подать уведомление об окончании строительства. Это нужно сделать в течение месяца после окончания работ. К уведомлению обязательно прикладывается технический план построенного объекта — он содержит все основные характеристики здания.

Зарегистрировать право собственности и поставить объект на кадастровый учёт. Для этого в регистрирующий орган нужно предоставить: технический план объекта; уведомление об окончании строительства; документ, подтверждающий право на земельный участок — если оно ещё не зафиксировано в ЕГРН(Едином государственном реестре недвижимости); другие документы, предусмотренные законом. Этот порядок помогает официально зафиксировать новый объект недвижимости и закрепить права на него.

Если вы планируете построить жилой дом, он должен отвечать следующим условиям: иметь не больше трёх этажей над землёй; его высота не должна превышать 20 метров; дом должен быть рассчитан на проживание одной семьи — то есть включать жилые комнаты и подсобные помещения кухня, санузел, кладовая и т. д; нельзя проектировать дом так, чтобы его потом можно было разделить на несколько отдельных квартир или домов.

Кроме того, важно строго следовать всем правилам строительства: соблюдать градостроительные нормы, технические регламенты и учитывать, для чего именно предназначен ваш земельный участок. Если эти требования нарушить, построенный дом могут признать самовольной постройкой это предусмотрено статьёй 222 Гражданского кодекса РФ, может привести к серьёзным проблемам, включая обязанность снести объект за свой счёт.

За присвоение, изменение и отмену адресов отвечают местные или региональные власти в зависимости от региона это могут быть градостроительные комитеты, департаменты имущества или отделы архитектуры в местной администрации.

Еще раз повторим не которые моменты:

Чтобы законно начать строительство дома на участке ИЖС, нужно собрать три ключевых документа:

Выписка из ЕГРН. Подтверждает ваше право собственности и даёт важную информацию: к какой категории относится земля, для чего её можно использовать, есть ли какие то ограничения. Также выписка покажет, проведено ли межевание — это поможет избежать споров с соседями.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Документ, который можно получить через МФЦ, подскажет, где именно на участке разрешено строить дом, на каком расстоянии от границ и других объектов. Он также покажет, есть ли на участке охранные зоны, санитарно защитные зоны или зоны культурного наследия.

Уведомление о планируемом строительстве. В нём вы указываете свои данные, кадастровый номер участка, где он находится и какие параметры будет иметь дом (сколько этажей, какой высоты и площади, на каком расстоянии от границ). Подать уведомление можно через МФЦ, Госуслуги, лично или письмом. В течение 7 рабочих дней (а в исторических поселениях — до 20 дней) вам ответят, можно ли строить по вашим планам. Только после положительного ответа можно приступать к стройке.

Важные нюансы:

Если участок находится в особых зонах (рядом с ЛЭП, аэропортом, памятником культуры и т. п.), могут понадобиться дополнительные согласования.

Для больших домов (более 500 м²) может потребоваться полноценная проектная документация и разрешение на строительство.

Без этих документов построенный дом могут признать самостроем — тогда его могут обязать снести за ваш счёт, а оформить право собственности не получится.