Нормы ИЖС против реальности: что делать, если участок мал или слишком узкий?

Согласно поступающим обращениям, владельцы участков площадью 3 - 4 сотки сталкиваются с существенными ограничениями: соблюдение установленных законом отступов делает строительство жилого дома на такой территории фактически неосуществимым.

Но что, если я скажу вам, что в Градостроительном кодексе есть законные "лазейки", которые позволяют официально уменьшить эти расстояния? Сегодня мы разберем, как получить разрешение на отклонение от норм, почему современная станция очистки может стоять там, где запрещен обычный септик, и как защитить свои постройки от сноса, даже если соседа всё раздражает. Досмотрите до конца, и вы получите пошаговый алгоритм легализации вашего дома с участком.

Если участок имеет сложную конфигурацию или малый размер, собственник имеет право обратиться в местную администрацию за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Это официальный путь сделать 1 метр до забора вместо 3-х законным.

В соответствии со статьёй 40 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) уменьшить отступы от границ земельного участка легально можно лишь в отдельных случаях — для этого требуется получить специальное разрешение. Когда можно подать заявку на разрешение Правообладатель участка вправе запросить отклонение от предельных параметров строительства, если: размер участка меньше минимально допустимого по градостроительному регламенту означает, что фактическая площадь земельного участка не соответствует установленным нормам для конкретной территориальной зоны и вида разрешённого использования земли. Установленные минимальные размеры земельных участков фиксируются в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) — местном нормативном акте. ПЗЗ можно получить: на сайте местной администрации. Обычно раздел с ПЗЗ размещён в разделе «Градостроительная документация» на официальном сайте муниципалитета. В органах местного самоуправления. Можно обратиться напрямую в администрацию муниципального образования. Через МФЦ. Услуга выдачи выписки из ПЗЗ доступна в офисах МФЦ по месту нахождения земельного участка. В регламенте прописываются: минимальный и максимальный размер участка (в кв. м или сотках). Правообладатель земельного участка может обратиться за разрешением на отступление от стандартных строительных норм, если особенности участка делают строительство по этим нормам непрактичным или нецелесообразным. Это может быть связано с необычной формой участка (например, треугольной, Г-образной, Т-образной или извилистой), которая затрудняет рациональное планирование и размещение построек с соблюдением всех требований. На вытянутых или узких участках также могут возникнуть трудности с выполнением технических норм, например, с обеспечением необходимых отступов. К другим факторам, требующим индивидуального подхода, относятся препятствия на участке, такие как ценные деревья, скалы или инженерные коммуникации, которые сложно или невозможно переместить.

Федеральный закон от 2 августа 2019 года №283-ФЗ расширил возможности для собственников земельных участков. С указанной даты в Градостроительном кодексе РФ (статья 40, часть 1.1) закреплено право правообладателей однократно скорректировать один или несколько предельных параметров строительства или реконструкции объектов в рамках своей территориальной зоны. Важно отметить, что такое изменение не может превышать 10%. Однократное изменение означает, что разрешение на отклонение от этих параметров можно получить только один раз для конкретного земельного участка. Не более чем на 10%. Если форма земельного участка не позволяет отступить от его границы, как того требуют Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), можно уменьшить это расстояние до — 2,7, то есть на 10%. Но только при условии, что строительство будет соответствовать нормам пожарной безопасности, санитарным правилам и другим техническим требованиям. Иногда можно застроить участок чуть плотнее, чем обычно. По Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) обычно можно застраивать не более 40% площади участка. Но если форма участка или его расположение рядом с другими объектами мешают использовать землю эффективно, разрешат увеличить этот процент до 44% — на 10% больше.

Какие отклонения не разрешат, не допускается отклонение в отношении: предельного количества этажей; предельной высоты зданий, строений и сооружений; требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства на территориях исторических поселений федерального или регионального значения. Кроме того, разрешение не предоставят, если планируемое отклонение противоречит ограничениям использования недвижимости в зонах с особыми условиями использования территорий. Это зоны охраны объектов культурного наследия; охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии); охранная зона железных дорог; придорожные полосы автомобильных дорог; охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов); охранная зона линий и сооружений связи; приаэродромная территория; зона охраняемого объекта; зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов; охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы); охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, её загрязнением; водоохранная зона; прибрежная защитная полоса; зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения; зоны затопления и подтопления; санитарно-защитная зона; охранная зона тепловых сетей, рыбохозяйственная заповедная зона;

Для получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции объектов капитального строительства в рамках статьи 40 Градостроительного кодекса РФ необходимо обращаться в орган местного самоуправления. В зависимости от муниципального образования это может быть исполнительный комитет, администрация, управление архитектуры и градостроительства или другой уполномоченный орган.

Порядок получения разрешения Подача заявления. Заинтересованное лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении разрешения — в т. ч. в электронной форме с электронной подписью.

Подготовка проекта решения. В течение 15 рабочих дней после подачи заявления комиссия готовит проект решения.

Общественные обсуждения или публичные слушания. Проект решения выносят на обсуждение в порядке, предусмотренном ст. 5.1 ГрК РФ, с учётом положений ст. 39 ГрК РФ. Расходы на организацию и проведение слушаний несёт заявитель.

Рекомендации комиссии. По итогам обсуждений комиссия в течение 15 рабочих дней формирует рекомендации о выдаче разрешения или об отказе (с обоснованием) и направляет их главе местной администрации.

Итоговое решение. Глава местной администрации принимает окончательное решение (о предоставлении разрешения или отказе с указанием причин) в течение 7 дней после получения рекомендаций.

Дополнительные ограничения Разрешение на отклонение не выдаётся, если в орган местного самоуправления поступило уведомление о выявлении самовольной постройки на участке — до тех пор, пока постройку не снесут или не приведут в соответствие с требованиями.

Исключения: орган местного самоуправления подтвердил, что признаков самовольной постройки нет; суд вынес решение об отказе в удовлетворении иска о сносе постройки или её приведении в соответствие с требованиями.

Возможность обжалования Физическое или юридическое лицо может оспорить в суде решение о предоставлении разрешения либо об отказе в его выдаче.

Если у вас небольшой земельный участок, традиционный септик из бетонных колец может оказаться неподходящим решением: он требует слишком больших отступов. Однако есть законный способ смягчить требования СанПиН — установить сертифицированную станцию биологической очистки (БОС). При наличии паспорта с указанием степени очистки воды 98 % нормативы по расстояниям становятся значительно лояльнее. Такой подход не только решает проблему размещения очистного сооружения, но и даёт вам надёжную правовую защиту в случае конфликта с соседями. Несли вы затрудняетесь и не знаете, где разместить септик (БОС)на участке? Закажите выезд инженера от компании по монтажу канализационных систем! Специалист проведёт замеры и подберёт идеальное место для септика, строго соблюдая все нормативы: расстояние до дома, до источников воды, до границ участка и другие требования. Если места на участке мало, инженер предложит современное решение — биологическую очистную систему (БОС). Её главное преимущество: вода после очистки подходит для полива растений, что позволяет рационально использовать ресурсы.

Можно, конечно, получить от соседа письменное разрешение на то, чтобы септик стоял ближе к границе участка, чем положено. Но имейте в виду: в суде такое согласие не будет иметь решающего значения. Оно не отменяет тех строгих правил, которые прописаны в СанПиН, СП и прочих официальных документах.

Для повышения доказательной силы документа можно заверить подписи у нотариуса. К соглашению рекомендуется приложить: выписку из ЕГРН на оба участка; схему размещения септика с указанием расстояний до границ и значимых объектов. Соглашение не отменяет обязанности соблюдать основные санитарные нормы — если размещение септика создаёт угрозу здоровью или окружающей среде, контролирующие органы могут потребовать его переноса независимо от наличия согласия.