Как легально построить жилой дом на землях КФХ.

Сегодня мы разберем самый обсуждаемый и опасный закон для фермеров — 299-й ФЗ. Вы узнаете, почему на десяти гектарах вам могут разрешить построить дом размером всего с бытовку, и как статус фермера может как спасти ваш дом, так и стать поводом для его уничтожения». В этом видео, разберем требование к постройке и как правильно рассчитать площадь дома, чтобы его не признали самостроем.

В соответствии с Федеральным законом №299-ФЗ от 2 июля 2021 года, который вступил в силу 1 марта 2022 года, были внесены поправки, позволяющие крестьянским (фермерским) хозяйствам (КФХ) строить жилые дома на землях, которые они используют для ведения своей сельскохозяйственной деятельности. Основная идея этого закона заключается в создании благоприятных условий для фермеров, чтобы они могли проживать в непосредственной близости от своих угодий. Предполагается, что это будет способствовать росту и развитию малого предпринимательства в сельской местности, в частности, в форме КФХ. При этом законодатели предусмотрели меры, ограничивающие массовую застройку сельскохозяйственных земель жилыми объектами. Региональные законы могут запрещать строить жилые дома на сельхозземлях КФХ — но только в отдельных районах (муниципальных образованиях), которые специально для этого определены.

Если дом на участке был построен до того, как новый закон начал действовать, его можно оформить по «дачной амнистии». Это значит, что поставить дом на кадастровый учёт и зарегистрировать его получится проще и быстрее обычного. Такое правило прописано в законе (часть 12 статьи 70 Федерального закона № 218 ФЗ от 13 июля 2015 года).

Главный миф: «Теперь на любом поле можно строить коттедж», это не так. Объясню.

Основные моменты

Если у вас есть земельный участок для сельского хозяйства (даже если он используется под поля или пастбища) и вы ведете Крестьянское (фермерское) хозяйство, вы можете построить, перестроить или использовать один жилой дом. Важно, чтобы дом соответствовал определенным правилам: он не должен быть выше трех этажей, его общая площадь не должна превышать 500 квадратных метров, а сама постройка не должна занимать более 0,25% от всей площади вашего участка. 1 га — 25 кв. м застройки. 4 га — 100 кв. м застройки. 20 га — 500 кв. м застройки (максимум по закону). Важно понимать площадь застройки — это пятно фундамента, а не общая площадь этажей. Уменьшение площади участка с домом путем его раздела на новые участки не допускается, за исключением изъятия земли для государственных/муниципальных нужд, важно: если вы построили дом, обычно нельзя потом разделить участок, чтобы на другой части построить ещё один дом. Это нужно, чтобы сельхозземли не превращались в обычные жилые районы. Главное правило при использовании сельхозземель — они должны оставаться сельскохозяйственными. То есть нельзя делать с участком что то, из за чего он перестанет использоваться для сельского хозяйства, даже если вы делите его на части. Строить дома на таких землях можно далеко не всегда. Например: на полях, пастбищах и других сельхозугодьях строить вообще ничего нельзя; на вспомогательных участках, где разрешено сельхозпроизводство, можно построить дом для семьи фермера, а также хозяйственные постройки и дороги — но дом должен быть не слишком большим и высоким, и занимать лишь часть участка. Ну и Жилой дом может построить только глава КФХ. Также и в деятельности: Нужно доказать, что вы фермер. Подготовьте аргументы: план посадок, чеки на закупку семян/кормов, наличие сельхозтехники. Без этого дом признают «дачей на поле», что запрещено.

Подытожим. Жесткие критерии «Фермерского дома»

Чтобы дом был законным, он должен соответствовать параметрам (ст. 11.1 ЗК РФ): Количество этажей: не более трех. Высота: до 20 метров. Площадь застройки: не более 0,25% от площади участка. (Здесь важно привести пример: на 1 гектаре можно застроить только 25 кв. м. Чтобы построить дом 100 кв. м, нужно минимум 4 гектара!). Общая площадь дома: не более 500 кв. м.

Нельзя просто купить землю и начать строить. Нужно иметь статус КФХ (крестьянско-фермерского хозяйства) и реально заниматься сельхоз деятельностью.

Риск: если проверка покажет, что на участке только газон и бассейн без грядок или скотины — дом под снос.

Могут быть региональные запреты. Важнейший момент для зрителей: субъекты РФ имеют право запрещать строительство жилых домов на сельхозземлях на определенных территориях.

Чтобы проверить, действует ли какой либо запрет на вашем участке, загляните в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Найти их можно двумя способами: на официальном сайте города — там часто выкладывают полную версию ПЗЗ; в администрации там можно заказать выписку из ПЗЗ или копии нужных документов, например карт и схем участка.

Ну что, стройка позади — пора оформлять дом официально! Хорошая новость: до 1 марта 2031 года можно пройти упрощённую процедуру.

Какие документы понадобятся:

технический план здания — закажите у кадастрового инженера, он всё сделает;

декларация об объекте недвижимости — не переживайте, она идёт в комплекте с техпланом;

документ, подтверждающий право на участок — но только если он ещё не засветился в ЕГРН.

Куда подаваться:

напрямую в Росреестр;

или через МФЦ — как удобнее.

А если вы фермер:

Если дом стоит на земле КФХ, он так и остаётся собственностью хозяйства. И вот что важно: не получится поделить участок под этим домом, если после деления он станет меньше первоначального размера.

Можно ли прописаться в доме, который находится на земле, предназначенной для сельского хозяйства? Да, но есть нюансы. Главное, чтобы сам дом был признан жилым и подходил для постоянного проживания, а участок соответствовал определённым правилам.

Что нужно для прописки:

Дом должен быть именно жилой: В документах (например, в выписке из ЕГРН) должно быть чётко указано, что это жилой дом, а не садовый или какой-то другой нежилой постройкой. Если у вас садовый дом, его нужно будет официально перевести в статус жилого.

Дом должен быть предназначен для жизни круглый год: это значит, что дом должен быть капитальным (на фундаменте, утеплённым, защищённым от погоды) и иметь всё необходимое для постоянного проживания: отопление (любое – печное, газовое, электрическое), воду, канализацию и свет. Строительство жилого дома на сельхозземлях допускается в случаях: если участок предназначен для ведения садоводства (категория СХ-2). Если участок принадлежит крестьянскому (фермерскому) хозяйству (КФХ) и используется по назначению. С 1 марта 2022 года на таких землях разрешено возводить и оформлять индивидуальные жилые дома. Есть и ограничения: следует помнить, что региональные власти могут вводить запреты на строительство жилых домов на определённых территориях сельхозназначения.

Особо ценные продуктивные земли и земли, оснащенные мелиоративными системами, находятся под защитой закона. Строительство на них запрещено, поскольку это может нарушить их основное назначение – сельское хозяйство, снизить их плодородие и способность производить продукцию, а также нарушить экологический баланс. Эти земли имеют особый правовой статус, и их сохранение является приоритетом.

Согласно Федеральному закону «О мелиорации земель», строительство на таких землях, не связанное с мелиорацией, не должно негативно влиять на водный, воздушный и питательный режимы почв. Также оно не должно препятствовать работе мелиоративных систем, гидротехнических сооружений и агролесомелиоративных насаждений. Мелиоративные системы представляют собой комплекс сооружений (каналы, трубопроводы, насосные станции и т.д.), создающих оптимальные условия для почв на мелиорируемых землях.

Обращаюсь к фермерам к гражданам, работающим на земле. От всей души поздравляем Вас с возможностью воспользоваться новым законодательством, которое открывает путь к строительству собственного дома на земельном участке сельхозназначения. Это поистине важное событие, которое позволит Вам создать комфортное жилье прямо там. Где Вы трудитесь.