Купил квартиру, а там прописаны чужие люди: что делать?

Меня зовут Шепелев Максим Викторович, адвокат АП г. Москвы (рег. № 77/10952). Я веду дела о снятии с регистрационного учёта в Москве и Московской области.

Один из самых частых запросов, с которыми ко мне приходят, это ситуация после покупки квартиры. Сделка прошла, право собственности зарегистрировано, а в квартире числятся прописанные люди. Что с ними делать, я разбираю в этой статье.

ПОЧЕМУ ПРОДАВЕЦ МОГ НЕ ВЫПИСАТЬ ЛЮДЕЙ ДО СДЕЛКИ

Причины бывают разные. Иногда это просто халатность: забыли, не успели. Иногда это намеренное затягивание. Продавец рассчитывал сняться с учёта после получения денег, но не сделал этого.

Иногда ситуация сложнее: в квартире прописан человек, которого продавец сам не может выписать. Например, отказавшийся от приватизации или тот, чьё местонахождение неизвестно.

Независимо от причины, проблема теперь ваша. И решать её придётся вам.

ЧТО ГОВОРИТ ЗАКОН

Пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ: при переходе права собственности на квартиру члены семьи прежнего собственника утрачивают право пользования жилым помещением.

Это сильная норма. Она означает следующее: как только ЕГРН зафиксировал вас новым собственником, прежние жильцы юридически утратили право находиться в квартире. Но утратить право по закону и фактически сняться с учёта это разные вещи. Добровольно они это делать не обязаны. Принудить их можно только через суд.

ДВА СЦЕНАРИЯ: ПРОСТОЙ И СЛОЖНЫЙ

Простой сценарий. Прописаны бывший собственник и члены его семьи, никаких особых обстоятельств. Иск подаётся по пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ.

Нужно доказать только одно: право собственности перешло к вам. Это подтверждает выписка из ЕГРН. Доказательная база минимальна, дела рассматриваются относительно быстро.

Сложный сценарий. Среди прописанных есть человек с особым статусом. Здесь простой иск не сработает.

КТО ЗАЩИЩЁН ЗАКОНОМ, И ЕГО НЕЛЬЗЯ ВЫПИСАТЬ ЧЕРЕЗ СТАНДАРТНЫЙ ИСК

Отказавшийся от приватизации. Если кто-то из прописанных в своё время отказался от участия в приватизации этой квартиры, он сохраняет бессрочное право пользования.

Это следует из статьи 19 Федерального закона № 189 ФЗ и многократно подтверждено Верховным судом (пункт 18 Постановления Пленума № 14 от 02.07.2009).

На таких людей пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ не распространяется. Вы приобрели квартиру с этим обременением.

Получатель завещательного отказа. Если квартира перешла к прежнему собственнику по наследству и в завещании был установлен завещательный отказ, отказополучатель вправе пользоваться квартирой в течение установленного срока независимо от смены собственника.

Именно поэтому перед покупкой любой вторичной квартиры нужно запрашивать расширенную выписку из домовой книги и изучать историю приватизации. Если этого не сделано, узнать об отказнике можно уже после сделки. И это серьёзная проблема.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ ОБЕЩАЛ ВЫПИСАТЬСЯ, НО НЕ ВЫПИСАЛСЯ

Первый шаг: письменное уведомление. Направьте продавцу письменное требование сняться с регистрационного учёта в разумный срок, например, за 14 дней.

Отправляйте заказным письмом с уведомлением о вручении. Это фиксирует вашу позицию и создаёт доказательство для суда.

Если реакции нет, подавайте иск в суд по пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ. Ждать добровольных действий продавца бесконечно не нужно.

Параллельно можно рассмотреть иск о взыскании убытков с продавца, если в договоре купли продажи было условие о снятии с учёта до определённой даты. Неисполнение этого условия может быть основанием для взыскания неустойки или убытков.

ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ ПРИ СТАНДАРТНОМ ИСКЕ

Получить выписку из ЕГРН. Она подтверждает, что вы новый собственник.

Получить справку о зарегистрированных лицах. Она подтверждает, что ответчики до сих пор прописаны.

Проверить историю приватизации. Нет ли среди прописанных отказников.

Составить исковое заявление о признании утратившими право пользования со снятием с регистрационного учёта.

Подать иск в районный суд по месту нахождения квартиры.

После вступления решения в силу обратиться в МФЦ для снятия с учёта.

Госпошлина составляет 3000 рублей (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ). Срок рассмотрения в московских судах в среднем составляет 2–3 месяца при стандартной ситуации.

ТИПИЧНЫЕ ОШИБКИ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Ждут слишком долго. Некоторые покупатели годами терпят прописанных, надеясь, что те сами снимутся с учёта. Сами они не снимутся. Прописка никуда не денется, пока её не снимут либо добровольно, либо по решению суда.

Не проверили историю приватизации до сделки. После покупки оказывается, что среди прописанных есть отказник. Стандартный иск не работает, нужна другая стратегия и другие доказательства.

Подают иск не по тому основанию. Часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ предназначена для бывших членов семьи собственника. Пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ предназначен для прежних жильцов при смене собственника. Это разные нормы. Ошибка в выборе ведёт к отказу в иске.

Не фиксируют факт непроживания. Если прописанный фактически в квартире не живёт, это нужно зафиксировать актами управляющей компании ещё до подачи иска. Это усиливает вашу позицию.

ЕСЛИ ПРОПИСАННЫХ НЕСКОЛЬКО

Всех можно указать в одном исковом заявлении в качестве соответчиков. Не нужно подавать несколько отдельных исков. Это увеличивает расходы и затягивает процесс.

Исключение составляет случай, когда среди прописанных есть люди с разным правовым статусом. Например, одни обычные члены семьи прежнего собственника, а другой отказник. В таком случае стратегия по каждому выстраивается отдельно.

СКОЛЬКО ЭТО СТОИТ

Госпошлина составляет 3000 рублей. Стоимость юридической помощи определяется после анализа ситуации: сколько прописанных, есть ли среди них особые категории, известны ли их адреса фактического проживания.

Простые дела по пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, как правило, наименее затратные в категории жилищных споров о выписке. Сложные случаи с отказниками требуют отдельной оценки.

Адвокат Шепелев Максим Викторович

АП г. Москвы, рег. № 77/10952

Вконтакте: https://vk.com/advokatshepelev

Сайт: https://vypiska.moscow

Тел.: +7 967 062 09 77