Арендная плата ушла не туда: Верховный Суд защитил кредитора

Верховный Суд поставил важную и, на мой взгляд, справедливую точку в споре о том, кому принадлежат доходы от сдачи в аренду заложенного имущества.

В определении от 2 июня 2026 года № 307-ЭС26-1255 суд подтвердил: если недвижимость передана в залог, то по общему правилу залог охватывает не только сам объект, но и доходы от его использования третьими лицами, включая арендную плату.

Суть дела была понятной и жизненной. Помещения находились в ипотеке, долг по займам не был возвращен, но собственник недвижимости продолжал сдавать эти помещения в аренду и складывать доходы себе, а по долгам не платил.

Нижестоящие суды решили, что после поступления арендной платы на счет залогодателя, залог на эти деньги уже не распространяется. Но Верховный Суд с таким формальным подходом не согласился.

Мне кажется, это правильная позиция. Иначе залог легко теряет свою ценность: достаточно просто собирать арендные платежи на свой счет, и кредитор лишается части реального обеспечения.

Верховный Суд обоснованно указал, что закон защищает кредитора не только в рамках стоимости заложенной вещи, но в том числе и в рамках дохода, который она приносит.

Суд также напомнил, что это правило действует по умолчанию, но стороны могут его изменить. Значит, участникам оборота теперь стоит внимательнее прописывать условия договора ипотеки, чтобы потом не спорить о судьбе арендного потока.

С практической точки зрения, решение усиливает защиту кредиторов и делает оборот более честным и предсказуемым. Для рынка коммерческой недвижимости это хороший сигнал о том, что залог должен работать не формально, а по существу.

Источник: тут

Подробнее: тут