Гараж построили еще в СССР, но его все равно решили снести: кассация напомнила важное правило о самовольных постройках

Можно ли лишиться наследства только потому, что умерший при жизни не оформил документы на недвижимость? И вправе ли власти требовать сноса гаража, который простоял более сорока лет?

Именно такие вопросы пришлось решать судам в споре между наследником и администрацией муниципалитета. Кассационный суд указал, что при рассмотрении подобных дел нельзя игнорировать время строительства объекта, поскольку от этого зависит применение законодательства о самовольных постройках.

Фабула дела

После смерти дедушки его внук обратился в суд с требованием признать его наследником, фактически принявшим наследство, и оформить право собственности на гараж с несколькими пристройками.

По словам истца, гараж был построен еще в середине 1980-х годов самим наследодателем и многие годы использовался семьей. После смерти деда внук продолжил пользоваться строением и содержать его.

Однако нотариус отказался выдавать свидетельство о праве на наследство, поскольку право собственности на гараж никогда не было зарегистрировано.

Тем временем администрация города подала встречный иск. Муниципалитет потребовал признать гараж самовольной постройкой и обязать наследника снести его за свой счет.

Основанием стало отсутствие документов на строительство и то обстоятельство, что объект расположен на земельном участке, относящемся к землям особо охраняемых территорий.

Позиция истца

Наследник указывал, что гараж был построен его дедом еще в 1985 году и существует несколько десятилетий. Он фактически принял наследство и продолжает пользоваться объектом.

По его мнению, отсутствие регистрации права собственности не означает, что имущество не может перейти по наследству.

Позиция администрации

Администрация ссылалась на отсутствие каких-либо разрешительных документов на строительство и прав на земельный участок.

По мнению муниципалитета, спорный объект является самовольной постройкой, которая подлежит сносу независимо от длительности существования.

Что решили суды

Суд первой инстанции признал, что внук действительно фактически принял наследство после смерти деда.

Однако одновременно суд удовлетворил встречный иск администрации. Гараж был признан самовольной постройкой, а на наследника возложили обязанность снести его в установленный срок.

Апелляционный суд согласился с этими выводами и оставил решение без изменения.

Но кассационная инстанция заняла иную позицию.

Первый кассационный суд общей юрисдикции отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.

Почему кассационный суд пришел к такому выводу

Кассационный суд обратил внимание на важное обстоятельство, которое суды практически проигнорировали, — дату строительства гаража.

Верховный Суд России ранее разъяснил, что понятие самовольной постройки применительно к нежилым зданиям действует только с 1 января 1995 года.

До этой даты нормы гражданского законодательства о самовольных постройках распространялись лишь на самовольно возведенные жилые дома и дачи. Нежилые объекты — гаражи, сараи и другие хозяйственные строения — под эти правила не подпадали.

Следовательно, если гараж действительно был построен в 1984–1985 годах, автоматически признавать его самовольной постройкой нельзя.

При этом в материалах дела имелись доказательства именно такого времени строительства: свидетельские показания и технический паспорт БТИ.

Несмотря на это, суды не дали этим доказательствам надлежащей оценки и не выяснили юридически значимое обстоятельство — когда именно был построен объект.

Кроме того, кассационный суд напомнил еще одну важную позицию Верховного Суда: отсутствие зарегистрированного права собственности у наследодателя само по себе не препятствует наследникам оформить имущество через суд, если оно фактически принадлежало умершему.

Именно поэтому дело было направлено на новое рассмотрение.

Что важно знать

Если наследодатель при жизни не успел зарегистрировать право собственности на недвижимость, это еще не означает, что наследники автоматически теряют права на такое имущество.

При возникновении спора суд может установить принадлежность имущества наследодателю и признать право собственности в порядке наследования.

Кроме того, при спорах о старых хозяйственных постройках огромное значение имеет дата их возведения.

Для объектов нежилого назначения, построенных до 1 января 1995 года, действуют особые правила, и признавать их самовольными постройками только из-за отсутствия документов нельзя.

Поэтому при рассмотрении подобных дел необходимо сохранять любые доказательства возраста строения: технические паспорта БТИ, архивные документы, фотографии, свидетельские показания соседей и другие материалы, подтверждающие время строительства.

Именно эти доказательства могут стать решающими в судебном споре.

Источник: Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 21 января 2026 г. № 88-1180/2026 (дело № 2-294/2025).