Один земельный участок, четыре суда и семь лет работы

Как удалось взыскать долг в 16,2 млн рублей

Большинство считают, что после вынесения решения суда спор заканчивается. Но на практике именно тогда начинается самая сложная часть работы.

В этом кейсе решение о взыскании задолженности было получено ещё в 2016 году. Однако между судебным актом и реальным результатом для доверителя оказались семь лет работы, несколько судебных процессов, исполнительное производство, муниципальный спор, регистрационные процедуры и постоянный поиск решений в условиях меняющихся обстоятельств.

Сумма долга составляла 16 262 500 рублей.

Единственным активом должника был земельный участок площадью 1500 кв. м в Красногорском районе Московской области.

На первый взгляд ситуация выглядела стандартной. На практике такие дела показывают, что главная задача юриста заключается не в получении решения суда, а в способности обеспечить его реальное исполнение.

Когда решение суда не приносит результата

После вступления решения суда в законную силу было возбуждено исполнительное производство.

Однако денежных средств для погашения задолженности у должника не оказалось. Иного имущества, на которое можно было обратить взыскание, также не было.

Фактически единственным ликвидным активом оставался земельный участок.

На этом этапе стало очевидно, что стандартный механизм исполнительного производства не позволит быстро достичь результата. Требовалась стратегия, которая позволит превратить формально существующее право требования в реальный актив для доверителя.

Именно поэтому было принято решение сосредоточить работу на обращении взыскания на земельный участок должника.

Поскольку статья 278 ГК РФ предусматривает обращение взыскания на земельный участок только на основании отдельного судебного решения, потребовалось инициировать новый судебный процесс.

В итоге в 2020 году иск был удовлетворён. Однако это оказалось лишь началом следующего этапа.

Муниципальная детская площадка как препятствие для взыскания

После вынесения решения в дело вступила администрация городского округа Красногорск.

Позиция администрации сводилась к тому, что на земельном участке расположена детская игровая площадка, находящаяся в муниципальной собственности, а значит обращение взыскания на землю невозможно.

На первый взгляд аргумент выглядел серьёзным. Однако в ходе рассмотрения дела выяснилось, что документы, подтверждающие законность размещения площадки на частной земле, отсутствуют.

Не было ни договора аренды, ни иных правовых оснований использования земельного участка.

Ситуация требовала не только правовой оценки, но и точного понимания дальнейших рисков. Если бы данный вопрос не был разрешён, последующее распоряжение активом могло быть существенно затруднено.

Московский областной суд оставил доводы администрации без удовлетворения. Фактически суд подтвердил, что наличие площадки не препятствует обращению взыскания на земельный участок.

Для дальнейшей реализации стратегии взыскания это решение имело принципиальное значение.

От права требования к реальному активу

Параллельно с судебными процессами велась работа над альтернативными вариантами исполнения обязательств.

Со временем стало очевидно, что длительная процедура реализации имущества через торги не отвечает интересам доверителя.

Было принято стратегическое решение использовать механизм отступного. И в рамках утверждённого судом мирового соглашения должник передал кредитору земельный участок в счёт погашения обязательств.

Такой подход позволил изменить саму модель взыскания. Вместо многолетнего ожидания результатов исполнительного производства доверитель получил конкретный актив, которым мог распоряжаться по своему усмотрению.

В сложных проектах ценность представляет не отдельный судебный акт, а правильно выстроенная последовательность юридических решений, каждое из которых приближает к конечному результату.

Именно такой подход позволил перевести спор из плоскости формального взыскания в плоскость реального исполнения.

После регистрации права собственности участок был подготовлен к продаже. Однако Росреестр приостановил регистрацию перехода права собственности к покупателю.

Причиной стало отсутствие в договоре сведений об ограничениях использования земельного участка, связанных с нахождением объекта в зоне охраны объекта культурного наследия «Архангельское».

На практике такие детали часто становятся причиной затягивания или срыва сделок. Для доверителя это означало дополнительные сроки и риски. Необходимые изменения были оперативно внесены в документы, после чего регистрационные действия были продолжены.

Сделка состоялась. Стоимость реализации земельного участка составила 15 900 000 рублей.

Отдельного внимания заслуживает вопрос муниципальной площадки. Несмотря на неоднократные обещания администрации освободить земельный участок, фактически никаких действий предпринято не было.

В течение двух лет велась переписка с органами власти, направлялись обращения в надзорные органы, анализировались возможные механизмы защиты прав собственника.

После подготовки иска о демонтаже площадки и взыскании платы за пользование земельным участком ситуация наконец сдвинулась с места. Площадка была демонтирована. Тем самым были устранены последние препятствия, связанные с данным активом.

Что показывает этот кейс.

За годы сопровождения проекта неоднократно менялась тактика, появлялись новые участники спора и дополнительные правовые препятствия.

Неизменной оставалась только цель — обеспечить доверителю не судебное решение как документ, а реальный экономический результат.

Этот проект включал:

• взыскание задолженности в размере более 16 млн рублей;
• обращение взыскания на единственный актив должника;
• судебные споры с участием муниципального образования;
• структурирование передачи имущества через механизм отступного (мировое соглашение);
• сопровождение регистрации прав и последующей сделки с недвижимостью;
• защиту интересов собственника в споре о незаконном использовании земельного участка.

В общей сложности работа заняла семь лет.

Вывод

Этот кейс показывает разницу между выигранным процессом и реализованной стратегией взыскания.

Судебное решение стало лишь одним из этапов.

Основной задачей было превратить право требования в реальный актив, устранить юридические препятствия, обеспечить возможность распоряжения имуществом и довести проект до экономического результата для доверителя.

Именно так выглядит работа со сложными активами, многолетними задолженностями и нестандартными механизмами исполнения обязательств.

Статья на vc.ru Подробнее ➤