Владельцев недвижимости в РФ ожидают изменения, возвращающие процедуру оформления сделок к стандартам 90-х годов

Покупка квартиры на вторичном рынке может стать серьезным испытанием

Пруфы.рф

Приобретение недвижимости на вторичном рынке зачастую сопряжено с трудностями, среди которых — вероятность столкнуться с ошибками в документации, мошенническими схемами и последующими судебными разбирательствами.

С целью повысить безопасность сделок с недвижимостью, в Государственную Думу был представлен законопроект, который предусматривает введение обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи и мены объектов недвижимости между физическими лицами.

Вступив в силу, данный законопроект потребует оформления всех подобных сделок исключительно через нотариуса. Анализ предложенной инициативы, проведенный порталом «Пруфы.ру», выявил ее цели и потенциальные дополнительные расходы для граждан при проведении операций с недвижимостью.

Инициаторы законопроекта заявляют, что его hlavní задача — укрепить защиту имущественных прав граждан, повысить прозрачность рынка недвижимости и снизить количество правонарушений и споров в этой сфере. Пояснительная записка к законопроекту указывает на то, что до 1998 года нотариальная форма сделок с недвижимостью была обязательной. Отмена этого требования, по мнению авторов, привела к ухудшению ситуации, увеличению преступности и нарушению прав собственников. Официальная статистика МВД РФ говорит о выявлении нарушений примерно в 5-7% сделок, однако неофициальные данные значительно выше.

Дополнительным стимулом для проведения этой реформы служат данные о мошенничестве. С 2020 по 2025 год в России было зарегистрировано более 11,2 тысячи приговоров по делам о махинациях с недвижимостью. Современные преступные схемы часто включают манипуляцию, искажение сути сделки и использование цифровых технологий, при этом мошенники адаптируют старые методы к новым условиям.

Исследования показывают, что наибольшую опасность представляют сделки, оформленные сторонами самостоятельно (49,1% приговоров), за ними следуют сделки с участием посредников (32,8%). Сделки, совершенные через цифровые платформы, составляют 13,6%, а нотариально удостоверенные сделки, считающиеся наиболее надежными, — всего 4,5%.

Нотариальное удостоверение обеспечивает многоуровневую защиту: нотариус подтверждает личность и дееспособность участников, проверяет добровольность их решений, проводит правовую экспертизу документов и объекта недвижимости, а также обеспечивает безопасность расчетов. Нотариус обязан проводить проверки, которые не всегда доступны онлайн-сервисам и посредникам, включая выявление давления, скрытых обременений и потенциальных злоупотреблений. Расчеты могут проводиться через публичный депозитный счет нотариуса. Кроме того, регистрация права собственности по нотариально удостоверенным сделкам осуществляется в ЕГРН в течение одного рабочего дня. Новый закон также допускает дистанционное оформление сделок с участием нескольких нотариусов.

Обязательное нотариальное удостоверение может существенно снизить финансовые издержки. Налоговый кодекс РФ устанавливает федеральный тариф в размере 0,5% от суммы договора, но не более 20 тысяч рублей, плюс региональный тариф. Это, как правило, значительно меньше комиссий посредников. Например, при стоимости квартиры в 5,6 млн рублей комиссия риелтора может составить 139,3 тысячи рублей (2,5%), к которой часто добавляются расходы на безопасные расчеты и страхование. Полный пакет услуг крупных онлайн-платформ может обойтись до 200 тысяч рублей.

Еще одним преимуществом является имущественная ответственность нотариуса: в случае ошибки пострадавшая сторона имеет право на полное возмещение убытков, гарантированное законом. Аналитики отмечают, что сделки, оформленные в простой письменной форме, остаются наиболее уязвимыми, и покупателю в случае мошенничества часто приходится самостоятельно отстаивать свои права в суде, без гарантии компенсации. Ответственность нотариуса обеспечивается профессиональной и коллективной страховкой, а также Компенсационным фондом Федеральной нотариальной палаты.

Источник