Как проверить квартиру перед покупкой: чек лист из 10 пунктов (подробная инструкция)

Покупка квартиры — одна из самых дорогих сделок в жизни. Даже небольшая юридическая или техническая ошибка может обернуться потерей денег и судами. Ниже — детальный чек лист из 10 пунктов, который закрывает основные риски.

Пункт 1. Получите свежую выписку из ЕГРН и изучите её

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — базовый документ, который подтверждает право собственности и раскрывает обременения.

Что проверять:

• Собственники. Данные в выписке должны совпадать с паспортными данными продавца (ФИО, дата рождения). Если собственников несколько — все они должны участвовать в сделке либо дать нотариальное согласие.

• Обременения и ограничения. Ищите отметки об ипотеке, аресте, запрете регистрационных действий, ренте, найме. Даже если продавец уверяет, что кредит погашен, обременение в ЕГРН будет означать, что переход права не зарегистрируют.

• Правоустанавливающие документы. В выписке указано основание права (договор купли продажи, дарения, наследство, приватизация и т. п.) — этот документ нужно запросить у продавца отдельно и внимательно изучить.

• История переходов права. Если квартира часто меняла владельцев (например, 3–4 раза за 2–3 года), это повод для углублённой проверки: возможно, скрывают дефекты или спорные моменты.

Совет: заказывайте выписку максимально близко к дате сделки (лучше за 1–3 дня). Её может получить любой человек через Росреестр или МФЦ .

Пункт 2. Проверьте основание права собственности и его «слабые места»

Разные основания несут разные риски.

• Наследство. Если квартира получена по наследству менее 6–12 месяцев назад, высок риск появления «неучтённых» наследников, которые могут оспорить сделку.

• Приватизация. Проверьте, не были ли нарушены права лиц, имевших право на участие в приватизации (в том числе несовершеннолетних). Если кто то отказался от участия, он может сохранить право пожизненного проживания.

• Договор купли продажи. Если квартира куплена недавно и продаётся с занижением цены, это тревожный сигнал: при оспаривании сделки вам вернут только сумму из договора.

• Дарение между неродственниками. Может быть прикрытием купли продажи, что повышает риск оспаривания .

Что запросить у продавца: оригинал правоустанавливающего документа, акт приёма передачи (если есть), платёжные документы (расписки, выписки банка).

Пункт 3. Проверьте, использовался ли материнский капитал и выделены ли доли детям

Если квартира была куплена с маткапиталом, родители обязаны выделить доли всем детям.

Как проверить:

• Попросите справку об остатке маткапитала из Социального фонда (СФР).

• Изучите договор купли продажи и платёжные документы: если в них есть упоминание маткапитала, а в выписке ЕГРН дети не указаны как собственники — сделка незаконна и легко оспаривается.

Риск: органы опеки или повзрослевшие дети могут оспорить продажу, и суд встанет на их сторону.

Пункт 4. Получите справку о зарегистрированных лицах и «архивную» выписку

Обычная справка (форма №9) показывает, кто прописан сейчас. Архивная — кто был прописан раньше и по каким основаниям выписан.

На что обратить внимание:

• Несовершеннолетние. Их нельзя выписать «в никуда» — сделка может быть заблокирована опекой.

• Временно выписанные. Лица, находящиеся в местах лишения свободы, в интернатах, на длительном лечении, сохраняют право пользования квартирой и могут вернуться.

• Отказники от приватизации. Даже если они не собственники, у них может быть бессрочное право проживания .

Совет: просите продавца выписать всех до сделки и предоставить свежую справку на дату подписания договора.

Пункт 5. Проверьте продавца на банкротство, долги и судебные дела

Если продавец — банкрот или близок к этому, сделку могут оспорить кредиторы.

Где проверять:

• ЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве) — статус банкротства.

• ФССП (сайт судебных приставов) — исполнительные производства и крупные долги.

• ГАС «Правосудие» / картотека арбитражных дел — текущие и завершённые судебные споры.

Дополнительно: если продавец состоит в браке, нужно нотариальное согласие супруга на продажу, даже если они уже в разводе, но имущество не делили .

Пункт 6. Проверьте дееспособность продавца

Сделку могут оспорить, если продавец не осознавал своих действий (например, состоял на учёте в ПНД/НД).

Что сделать:

• Попросите продавца предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров об отсутствии учёта.

• Включите в договор пункт о том, что продавец дееспособен и не находится под влиянием третьих лиц.

• При сомнениях — проводите сделку через нотариуса: он обязан проверить дееспособность.

Пункт 7. Сверьте планировку с техническим паспортом и проверьте перепланировки

Несогласованная перепланировка — это риск штрафов и обязанности вернуть всё как было.

Что делать:

• Запросить технический паспорт (или поэтажный план и экспликацию) из БТИ.

• Сравнить реальную планировку с документами: снесённые несущие стены, перенос «мокрых зон» (кухня над жилой комнатой, санузел над кухней) узаконить невозможно.

• Если перепланировка есть — попросите документы о её согласовании (решение администрации, акт приёмочной комиссии).

Совет: при ипотеке банк может отказать в кредите на квартиру с неузаконенной перепланировкой.

Пункт 8. Проверьте долги по ЖКУ и капитальному ремонту

Долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем собственнике, а вот долг по капитальному ремонту переходит к новому владельцу.

Что запросить:

• Справку об отсутствии задолженности по капремонту (из регионального фонда капремонта).

• Справку из УК/ТСЖ об отсутствии долгов по ЖКУ и показаниям счётчиков.

• Последние квитанции и выписки по лицевому счёту.

Пункт 9. Проведите технический осмотр квартиры и дома

Даже если документы в порядке, квартира может иметь скрытые дефекты.

На что смотреть:

• Стены и потолки. Трещины, следы протечек, плесень — признаки серьёзных проблем.

• Окна и балкон. Герметичность, состояние уплотнителей, следы промерзания.

• Сантехника и трубы. Ржавчина, подтёки, напор воды, состояние стояков.

• Электрика. Исправность розеток, выключателей, автоматов, отсутствие нагара.

• Вентиляция. Лист бумаги должен «прилипать» к решётке при открытом окне.

• Шумоизоляция и соседи. Лучше осматривать квартиру в разное время суток.

Совет: при сомнениях пригласите строительного эксперта или приёмщика квартир — это окупится, если обнаружатся скрытые дефекты.

Пункт 10. Проверьте дом и локацию

Квартира — часть дома и района.

Что оценить:

• Состояние подъезда и лифта. Грязный подъезд и сломанный лифт — признак плохого управления и будущих расходов на капремонт.

• Фасад и цоколь. Трещины, отслоения, сырость — возможные проблемы с конструктивом.

• Придомовая территория. Парковки, детские площадки, освещение, доступность для маломобильных.

• Инфраструктура и транспорт. Школы, сады, поликлиники, магазины, остановки, пробки.

• Планы застройки. На публичной кадастровой карте и сайте администрации можно узнать о будущих стройках, дорогах, промзонах.

Типичные ошибки и как их избежать

• Доверие «на слово». Всегда требуйте документы и проверяйте их самостоятельно.

• Занижение цены в договоре. При оспаривании сделки суд вернёт только указанную сумму.

• Сделка по доверенности без контакта с собственником. Попросите видеосвязь с владельцем или личное присутствие.

• Игнорирование «мелких» долгов и перепланировок. Они могут стать причиной отказа в ипотеке или судебных споров.

• Спешка. Если продавец торопит с авансом — это повод насторожиться.

Вывод

Чтобы проверить квартиру перед покупкой, нужно:

1. Получить и изучить выписку из ЕГРН.

2. Проверить основание права и его риски.

3. Убедиться, что маткапитал использован корректно