Сдача в аренду ипотечной квартиры

Хотите себе обеспеченную старость? Покупайте доходную недвижимость и сдавайте ее в аренду! Одна умная дама даже дала совет. Покупайте в ипотеку! Платежи от аренды направляйте на погашение ипотеки.

С точки зрения логики, совет неплохой. Разобраться с экономической целесообразностью, возникающей между разницами суммы платежей, стоимости аренды, инфляции и срока ипотеки, и получается вполне годный источник дополнительного заработка.

С точки зрения закона, есть противоречивые мнения.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру? В законах прямого запрета на подобную сделку - нет. Более того, есть даже разрешение. П.2. ст.40 ФЗ РФ № 102 «Об ипотеке» говорит, что сдавать в аренду можно, если иное не запрещено договором. Значит, сдавать можно? Не совсем.

Да, то, чего нет в законе, можно прописать в договоре. Поэтому совет № 1. Смотри внимательно свой договор займа и залога. Там может скрываться ограничение.

В 2016 году ВС РФ в деле № 309-АД16-8799 высказал обязательное для всех участников мнение, что ничем не обусловленный запрет на сдачу заложенного имущества залогодержателем, недопустим. Но это снова не значит, что сдавать заложенное имущество можно.

В данном постановлении ни слова нет про другие ограничения. Да, запрещать залогодержатель не может. Но повысить, например, процентную ставку, да. Как правило, это выглядит так:

В договоре залога прописывается условие, что сдача в аренду только с согласия залогодержателя. Это не запрещено. Нет такого согласия, значит, нарушение, дающее право применить повышенную ставку, а то и досрочное расторжение договора. Совет № 2. Смотри внимательно свой договор займа и залога.

С возможностью сдать, вопрос решен. А что делать с платежами за аренду? Гражданский кодекс устанавливает преимущественное право залогодержателя получать удовлетворение своих требований за счет полученного дохода от аренды. Да, право получать удовлетворение есть, а как это должно работать непонятно.

Возьмем пример, когда ежемесячная арендная плата превышает ежемесячный платеж. Сколько может потребовать себе банк? Здесь опять-таки, совет № 3. Смотри внимательно свой договор займа и залога.

Если в нем ничего об этом не написано, то это право определено пределом текущей, ежемесячной выплате по займу. Если нарушений условий займа или залога нет. Если есть, например, просрочка или повышенная ставка в силу отсутствия согласия на сдачу в аренду, то в пределах суммы по договору с учетом нарушений.

А если в договоре такой случай прописан, то действуем в соответствии с прописанными условиями.

Вот вам итог. Сдавать квартиру можно, но в соответствии с условиями договоров займа и залога. Кстати, иногда эти договоры оформляются единым документом.

Так что права та умная дама, берите ипотеку, покупайте недвижимость и сдавайте ее в наем, только следите за здравым смыслом и тем, что написано в договоре. Имейте в виду, что первое и второе не всегда совпадают.

Спасибо, что читаете меня. И да, на всякий случай, подпишитесь. Потому что подписка на мой канал – помогает в деньгах счастье видеть, независимо от их количества. Удачи всем!