Обеспечь интересы чужого!

Есть старая истина: «Всем имуществом владеет гражданин лишь с позволения государства». Именно оно устанавливает правила владения и оборота любого имущества. Порой эти правила мудры, а порой и абсурдны. Причём сами правила, с первого взгляда, могут быть разумным и иметь благие намерения, но применение этих самых правил превращает жизнь обычных граждан в ад. Такое часто встречается при защите прав и законных интересов детей. Ладно когда родителей этих самых детей обязывают свято чтить их права и законные интересы. Но когда проверка этого самого почитания возлагается на абсолютно посторонних лиц, то это не объясняется никакой здравой житейской логикой.

Особенно это актуально при совершении сделок с недвижимостью. Тут и «прецедент Долиной», и права лиц, отказавшихся от приватизации и прочие «подводные камни». Судебная практика подкинула ещё одну напасть. Незамеченным в юридическом сообществе прошло Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 14.10.2025 № 2616-О, с треском ломающее фундамент добросовестности Сторон при совершении сделок, направленных на отчуждение жилых помещений с зарегистрированными детьми.

Суть дела такова – некая гражданка Н.И. Одинаева на основании договора купли-продажи от 1 октября 2021 года приобрела у гражданина М.М. жилое помещение, в котором были зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетний сын продавца З.М. (2016 года рождения) и гражданка Ж.М. - бывшая супруга продавца и мать ребенка. Казалось бы, в чём может быть спор? При заключении договора купли-продажи указываем в договоре на прекращение права пользования жилым помещением со стороны лиц, зарегистрированных в квартире и будет счастье новому собственнику. Не захотят добровольно сняться с учёта – снимем через суд.

Вот и судебная практика во взаимоотношениях указанных лиц пошла по аналогичному пути. Решением Череповецкого городского суда Вологодской области от 22 марта 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 26 июля 2022 года, по иску Н.И. Одинаевой право пользования жилым помещением Ж.М. и З.М. признано прекращенным. Суд апелляционной инстанции указал на отсутствие доказательств того, что Ж.М. и З.М. относятся к лицам, за которыми сохраняется бессрочное право пользования жилым помещением, и отметил, что Ж.М. и З.М. длительное время не проживают в жилом помещении. Суд также критически оценил доводы о вынужденном выезде ответчиков из жилого помещения, посчитав, что имеющимися в деле доказательствами подтверждается согласование М.М. продажи жилого помещения с бывшей супругой (Ж.М. представила документ, в соответствии с которым М.М. обязался передать ей часть полученных от продажи жилого помещения денежных средств). Кроме того, суд отметил, что Ж.М. не предпринимала мер, направленных на вселение в жилое помещение, до возбуждения гражданского дела в суде; при этом М.М. может быть привлечен к участию в несении дополнительных расходов, связанных с удовлетворением потребности ребенка в жилище.

Гладко было на бумаге, но забыли про … «доблестное» государство, которое очень любит обустраивать жизнь одних граждан исключительно за счёт граждан других, но никак не за собственный.

Исполняющий обязанности прокурора города Череповца, действующий в защиту интересов Ж.М. и З.М., предъявил к Н.И. Одинаевой иск о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки (включая взыскание в пользу Н.И. Одинаевой уплаченных ею денежных средств) и сохранении за Ж.М. и З.М. права пользования жилым помещением до совершеннолетия ребенка. Требования удовлетворены апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 14 ноября 2023 года, перешедшей к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции и отменившей решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 21 июня 2023 года. Суд апелляционной инстанции указал, что с 7 августа 2017 года в спорном жилом помещении, принадлежавшем в то время гражданке Е.М. (матери М.М.), были зарегистрированы З.М. и Ж.М., которой Е.М. выдала "доверенность сроком действия 10 лет на пользование и управление" жилым помещением. Впоследствии Е.М. это помещение подарила М.М. Суд указал, что Ж.М. и З.М., вынужденно выехавшие в мае 2021 года из спорного жилого помещения, иного жилого помещения в собственности не имеют. Согласно документу, составленному 7 апреля 2021 года, М.М. обязался после продажи жилого помещения выплатить Ж.М. денежные средства в счет алиментов; доказательства исполнения этого обязательства в материалах дела отсутствуют. Суд посчитал, что договор купли-продажи нарушает права и законные интересы ребенка, связанные с проживанием в жилом помещении, и противоречит основам нравственности. Суд отметил также, что при заключении договора купли-продажи Н.И. Одинаева знала о регистрации Ж.М. и З.М. по месту жительства в спорном жилом помещении (регистрация упомянута в договоре) и об обременении своего права их правами пользования. По мнению суда, заявительница, проявляя должную осмотрительность, могла узнать о договоренности, "оформленной доверенностью, порождающей обязательства и ограничения у нового собственника". Среди прочего, суд апелляционной инстанции сослался на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 года N 13-П.

В передаче кассационной жалобы на названное апелляционное определение и определение судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 26 февраля 2024 года, которым оно оставлено без изменения, для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации было отказано (определение судьи этого суда от 30 мая 2024 года).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 14 декабря 2022 года были отменены решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 22 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 26 июля 2022 года, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Решением Череповецкого городского суда Вологодской области от 24 января 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 22 мая 2024 года, среди прочего, в удовлетворении требований Н.И. Одинаевой, направленных на признание права пользования Ж.М. и З.М. прекращенным, отказано. Суд апелляционной инстанции отметил, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска, принимая во внимание обстоятельства, установленные апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 14 ноября 2023 года, которые в силу части второй статьи 61 ГПК Российской Федерации имеют преюдициальное значение для этого дела.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2025 года в отношении М.М. введена процедура реструктуризации долгов гражданина; судебное заседание, в котором дело о признании его несостоятельным (банкротом) должно было быть рассмотрено по существу, отложено на 5 ноября 2025 года.

Вот при таких исходных данных бедная гражданка Н.И. Одинаева обратилась в Конституционный Суд РФ. Гражданка Н.И. Одинаева оспаривает конституционность статьи 169 "Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности", пунктов 2 и 4 статьи 292 "Права членов семьи собственников жилого помещения" ГК Российской Федерации, части 4 статьи 31 "Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении" Жилищного кодекса Российской Федерации, а также пункта 1 статьи 64 "Права и обязанности родителей по защите прав и интересов детей" и пункта 1 статьи 65 "Осуществление родительских прав" Семейного кодекса Российской Федерации.

Что же решил великий и могучий Суд?

Поиск баланса интересов участников гражданского оборота в случае отчуждения собственником жилого помещения, в котором проживают его несовершеннолетние члены семьи, формально не отнесенные к оставшимся без родительского попечения, осуществляется судами. При этом с учетом фактических обстоятельств конкретного дела баланс интересов может быть обеспечен путем обращения к различным способам защиты прав несовершеннолетнего. В правоприменительной практике в ряде споров, как и в деле с участием заявительницы, с целью восстановления прав несовершеннолетнего применяется статья 169 ГК Российской Федерации с учетом правовых позиций, выраженных в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 года N 13-П. Такой подход находит опору и в практике Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации (определение от 15 октября 2013 года N 5-КГ13-88). Соответственно, в случае отчуждения жилого помещения его собственником с нарушением прав несовершеннолетнего члена семьи собственника жилого помещения, формально не отнесенного к оставшимся без родительского попечения, защита прав несовершеннолетнего обеспечивается судами с учетом всех фактических обстоятельств дела и с использованием всех доступных способов защиты прав несовершеннолетнего и лежащей на его родителях обязанности по обеспечению его жильем. Таким образом, оспариваемые нормы - с учетом правовых позиций, выраженных, в частности, в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 года N 13-П, - сами по себе не могут рассматриваться в качестве нарушающих конституционные права заявительницы в обозначенном в ее жалобе аспекте, связанном с возможностью признания таких сделок недействительными.

Установление же и исследование фактических обстоятельств конкретного дела, в том числе имеющих значение для разрешения вопроса о действительности договора купли-продажи спорного жилого помещения, оценка доказательств, послуживших основанием для применения в деле судами тех или иных норм права, не входят в компетенцию Конституционного Суда Российской Федерации, закрепленную в статье 125 Конституции Российской Федерации и статье 3 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации".

Конституционный Суд РФ отказал в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Одинаевой Наталии Игоревны.

Вот тут и открывается пресловутый «Ящик Пандоры». Как мы видим приобретатель квартиры обязана была проследить исполнение обязательств продавцом перед третьими лицами, к которым она не имеет никакого отношения. Более того, именно на покупателя суды необоснованно, на мой субъективный взгляд, переложили ответственность за исполнение родителями своих обязанностей. «Неси ответственность за чужих детей» вот так это называется.

Теперь рассмотрим вопрос исполнимости апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 14 ноября 2023 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки (включая взыскание в пользу Н.И. Одинаевой уплаченных ею денежных средств) и сохранении за Ж.М. и З.М. права пользования жилым помещением до совершеннолетия ребенка. Если права Ж.М. и З.М. восстановлены с момента вступления указанного судебного акта в законную силу, то вот кто вернёт Н.И. Одинаевой денежные средства, уплаченные за квартиру? Читатель, думаю, обратил внимание на то, что продавец квартиры проходит процедуру банкротства. Ииии… Слишком велика вероятность того, что гражданка Н.И. Одинаева никогда не вернёт свои деньги.

Ко мне неоднократно обращаются люди с целью юридической оценки рисков при приобретении жилья на вторичном рынке.Я всегда требую прописать в договоре условие о том, что денежные средства передаются продавцу в полном объёме, либо абсолютно большей части, исключительно после снятия всех проживающих в жилье лиц с регистрационного учёта, а в случае с несовершеннолетними – после предоставления документов о регистрации их в ином жилом помещении. Никак иначе.

Сколько воя и проклятий я слышал при этом – умолчу. Но тут сразу же проявляют себя добросовестные продавцы, которые продумали дальнейшие свои шаги, от проходимцев, раздолбаев, мошенников и просто несведущих людей. Где-то даже сделки срываются по мотивам «это излишне» и тому подобным, где-то покупатели отказываются от моих услуг. Только в абсолютном большинстве случаев нерешительность в защите именно своих интересов как покупателя приводит к печальным последствиям. Гражданка Н.И. Одинаева, думаю, не даст мне солгать. Ведь заставь она продавца соблюсти указанное мной условие, то, с большей долей вероятности, не пришлось бы ей судиться и доказывать.

Если бы да кабы. Жизнь не терпит сослагательного наклонения и нельзя повторно вернуться к «контрольной точке» чтобы сделать всё как надо.

А что думаете Вы, мои дорогие читатели, по этому поводу?