Опасный подарок: почему покупка «дареной» квартиры может лишить вас денег и жилья

В погоне за низкой ценой на вторичном рынке многие покупатели закрывают глаза на историю объекта. «Собственник просто подарил квартиру внучке, какие тут могут быть проблемы?» — думают они. И попадают в ловушку, о которой недавно напомнил Верховный суд РФ в своем обзоре практики.

Пожилая женщина решила распорядиться своей квартирой не по закону (поровну между детьми), а по велению сердца — подарила жилье своей любимой внучке (дочери старшего сына).

Этот жест не оценила дочь дарительницы (тетя внучки). Женщина поняла, что после смерти матери она остается с носом без наследства, и пошла в суд. Иск был красивым: она требовала признать договор дарения недействительным, заявив, что мать на момент подписания была неспособна понимать значение своих действий.

И тут самое интересное: судмедэкспертиза действительно подтвердила, что пожилая женщина не отдавала отчета своим действиям. Казалось бы, победа за истцом?

Нет. Суды всех инстанций (и Верховный суд их поддержали) встали на сторону внучки.

Логика судей была железной и опирается на Гражданский кодекс (ст. 177 ГК РФ). Судьи задали дочери простой вопрос: «А где здесь ваши нарушенные права?»

Дело в том, что на момент подачи иска даритель (мать) была жива. Она владела квартирой, пользовалась ею, а внучка стала новым собственником. Пока мать жива, наследства нет. У дочери нет никакого имущественного права на эту квартиру, есть лишь надежда на наследство в будущем.

А надежда и ожидание — это не "нарушенное право" по закону.

Суды пояснили: оспорить дарение от имени недееспособного дарителя может либо сам даритель, либо тот, чьи реальные права нарушены сделкой здесь и сейчас. У дочери таких прав не было.

Важнейший нюанс для наследников:

Если бы мать умерла, и дочь приняла наследство (вступила в права), то вот тогда она могла бы оспорить дарение. Но только в одном случае — если бы смогла доказать, что мать была недееспособна именно в момент подписания договора.

Если вы присматриваете квартиру, которая перешла к продавцу по договору дарения, ваш юридический риск возрастает в разы. Вот главные правила безопасности:

1. «Красный флаг» — свежая смерть дарителя

Если даритель умер совсем недавно (менее года назад), вы находитесь в зоне высокого риска. У наследников по закону есть один год (срок исковой давности), чтобы подать в суд и заявить: «Мы не согласны, бабушка была невменяема, верните квартиру нам».

Если вы купите такую квартиру на 11-й месяц после смерти дарителя, а наследники подадут иск на 364-й день, вы рискуете остаться и без денег, и без жилья (сделка будет признана недействительной).

2. Изучайте судебные картотеки

Перед покупкой лениться нельзя. Зайдите на сайты районных судов и проверьте фамилию дарителя и одаряемого. Даже если иск о признании дарения недействительным был подан, но еще не рассмотрен — это стоп-сигнал. Если в базе есть такой спор, сделка купли-продажи «повиснет», пока суд не решит судьбу подарка.

3. Юридическая помощь

Оспорить дарение сложно (из-за необходимости проводить посмертную экспертизу), но наследники могут пойти на хитрость. Покупателям «дареных» квартир стоит требовать от продавца не просто выписку из ЕГРН, а максимальный пакет документов о дееспособности дарителя на момент дарения (справки из ПНД, данные о возрасте).

Суд в описанной истории спас внучку только потому, что ее тетя поторопилась. Если бы женщина подождала смерти матери и тогда пошла в суд, шансы перевернуть сделку были бы гораздо выше.

Поэтому запомните: «Дареная» квартира — это кот в мешке. Скидка на ней может обернуться многомиллионными судебными издержками. Если видите в цепочке собственников дарственную, берите с продавца нотариальное заверение о том, что даритель жив и дееспособен, либо просто ищите другой вариант.

А вы сталкивались с проблемами при покупке квартир? Делитесь историями в комментариях.

Источник Источник