Договор аренды: основные понятия

Собственник по договору аренды передает арендатору имущество во временное пользование за плату.

Договор считается заключенным, если в документе указаны определенные данные - существенные условия. К ним относятся:

• имущество, которое передается в аренду (п. 3 ст. 607 ГК РФ) ;

• для аренды зданий и сооружений - также цена аренды (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Без неё такой договор считается незаключенным .

Для аренды движимого имущества (автомобили, оборудование) цена не является существенным условием - если не указана, применяется обычная цена (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Что можно сдать в аренду?

Сдать в аренду можно как движимые объекты: автомобили или оборудование, так и недвижимое имущество: земельные участки, дома, квартиры .

Суть договора аренды

Стороны указывают в соглашении описание объекта аренды, чтобы избежать споров о предмете договора в будущем.

Например, арендуется часть складского помещения, но не указано определенное место, которое займет арендатор. Собственник рассчитывал передать помещение без коммуникаций, в то время как арендатор намерен получить склад с удобствами. В этой ситуации поможет приложение к договору, где на схеме заштрихован объект аренды на общем плане помещений.

В другом случае стороны договорились об аренде автомобиля, указали в соглашении марку, год выпуска и даже цвет машины, но не прописали тип коробки передач. Проблема в том, что арендатор не умеет управлять автомобилем на МКПП. Собственник, формально, исполнил свои обязательства по договору, так как предоставил исправный автомобиль, но арендатор не смог им воспользоваться.

Арендатор в обоих случаях останется недовольным ситуацией, собственник же будет считать, что свои обязательства выполнил. В итоге придется разбираться в суде.

Поэтому имеет смысл детально указывать предмет аренды и его характерные особенности .

Что проверяем перед заключением договора аренды?

• Право собственности на объект аренды, для этого потребуется выписка из профильных реестров, чтобы получить сведения о собственнике, ограничениях на имущество и притязания третьих лиц.

• Наличие необходимых коммуникаций, систем пожарного оповещения, сигнализации; возможность разгрузки или парковки транспорта.

Потенциально спорные пункты договора:

•право увеличения стоимости аренды в одностороннем порядке;

• условия субаренды;

• порядок отказа от договора;

• необоснованные штрафы и так далее.

Расторжение договора аренды

Гражданский кодекс РФ предусматривает три основания для прекращения договора аренды:

• расторжение договора по обоюдному согласию или по требованию одной из сторон в судебном порядке;

• односторонний отказ от исполнения договора;

• форс-мажорные обстоятельства: снос здания, национализация объекта, уничтожение помещения – пожар, наводнение и т.д.

Образец соглашения о расторжении договора аренду тут.

Ошибки в договорах аренды

• Стороны не составили акт приема-передачи помещения - сложно определить точную дату начала пользования помещением.

• Подписант договора - неуполномоченный сотрудник заверил соглашение. Например, государственные предприятия должны получить согласие на сдачу помещения в аренду у профильного министерства, в ведении которого находится имущество, и только после этого подписать договор.

• Субаренда - арендатор сдает помещение в субаренду, не имея на то прав.

• Обременения - имущество ограничено во владении: сервитут, права на объект третьих лиц, судебный запрет и так далее.

• Сдача в аренду незарегистрированных помещений. Это возможно либо при сдаче ветхих зданий, которые уже сняты с учета, либо новых строений, которые еще не поставлены на учет.

• Повышение арендной платы закон не ограничивает право повышения арендных ставок, стороны определяют порядок изменения цены самостоятельно.

Имеет смысл конкретизировать этот пункт, например:

- один раз в год, но не более чем на размер инфляции;

- один раз в квартал, но не выше чем на 5 процентов и так далее.

Отличие между договорами аренды и найма тут.