Доверенность на сделки с недвижимостью: какие формулировки открывают дверь мошенникам и как себя защитить

Сделки с недвижимостью — одна из самых рискованных сфер, где доверенность используют и добросовестно, и в мошеннических схемах. Люди часто подписывают документ «на всё», не понимая, что тем самым дают постороннему человеку право продать квартиру, получить деньги и исчезнуть. В 2026 году нотариусы усилили проверку намерений доверителя, но риски остаются.

В этой статье разберём, какие полномочия в доверенности самые опасные, как их избежать, что обязательно проверить перед подписанием и как быстро отозвать доверенность, если что-то пошло не так.

Почему доверенность — это риск

Доверенность даёт представителю право действовать от имени собственника: заключать договоры, подавать документы в Росреестр, получать деньги. И если в тексте документа нет чётких ограничений, представитель может сделать всё, что формально разрешено формулировками.

По судебной практике 2025–2026 годов, самые частые схемы связаны с продажей квартиры «по доверенности» без ведома собственника либо с занижением цены и выводом денег на свой счёт.

Самые опасные формулировки: чего нельзя писать

Вот фразы, которые делают доверенность «золотой» для мошенников:

«На совершение любых сделок с любым имуществом по своему усмотрению» — это зелёный свет на продажу, дарение, обмен, ипотеку. Никаких рамок.

«С правом получения денежных средств» без уточнения, на какой счёт и в каком порядке. Деньги могут уйти куда угодно, а доказать, что вы их не получали, будет сложно.

«С правом передоверия» — представитель может передать полномочия третьему лицу, о котором вы ничего не знаете. Это многократно увеличивает риск.

«Со всеми правами, предоставленными законом» без конкретики. Такая «резиновая» формулировка даёт простор для злоупотреблений.

Если нотариус предлагает такие пункты «для удобства», настаивайте на конкретике.

Безопасные варианты: как ограничить полномочия

Чтобы минимизировать риски, доверенность должна быть максимально узкой. Примеры безопасных формулировок:

«Для подачи документов на регистрацию перехода права собственности по договору купли‑продажи квартиры по адресу… с правом подписания заявления и получения выписки из ЕГРН» — никаких сделок, только регистрация.

«Для заключения договора купли‑продажи указанной квартиры по цене не ниже… с перечислением денежных средств на счёт доверителя №…» — фиксируете минимальную цену и счёт, куда должны прийти деньги.

«Без права получения денежных средств» — если деньги принимает сам собственник.

Лучше оформить отдельную доверенность под конкретную сделку, чем одну «генеральную» на всё.

Как проверить доверенность и представителя

Перед сделкой (и если вы — собственник, и если вы — покупатель) обязательно сделайте три шага:

Проверьте доверенность в реестре Федеральной нотариальной палаты (ФНП). На сайте reestr-dover.ru по номеру и дате можно узнать, действительна ли доверенность и не отозвана ли она.

Убедитесь, что доверенность не истекла. В документе всегда указан срок действия. Если его нет, доверенность действует год с даты выдачи.

Проверьте личность представителя. Сверьте паспорт, убедитесь, что данные совпадают с доверенностью.

Покупателям дополнительно стоит запросить у собственника подтверждение: например, короткое видео или письмо, где он подтверждает, что действительно выдал доверенность и согласен на сделку. Это не юридическая гарантия, но сильный аргумент в споре.

Пошаговый алгоритм: как отозвать доверенность

Если вы передумали или заподозрили неладное, доверенность можно отозвать в любой момент.

Обратитесь к любому нотариусу. Он внесёт сведения об отмене в реестр ФНП — это юридически значимое действие.

Получите подтверждение отмены. Нотариус выдаст документ, который фиксирует дату и время отзыва.

Уведомите представителя и третьи лица. По закону, третьи лица считаются извещёнными через реестр ФНП на следующий день после внесения записи. Но на практике лучше дополнительно уведомить представителя, Росреестр и покупателя (если сделка уже готовится).

Сохраните доказательства отзыва. Копия документа от нотариуса и скриншот из реестра пригодятся, если представитель попытается провести сделку после отзыва.

Сделка, совершённая по отозванной доверенности, может быть оспорена в суде.

Частые ошибки, из‑за которых люди теряют жильё

Выдают доверенность «на всякий случай» и забывают про неё. Документ может лежать годами, а потом его используют без ведома доверителя.

Не проверяют, что именно написано. Подписывают, не читая, потому что «нотариус знает».

Доверяют близким или «проверенным» людям без ограничений. Даже в кругу семьи бывают конфликты и злоупотребления.

Не отзывают доверенность после сделки. Если полномочия не ограничены конкретной сделкой, представитель формально может действовать дальше.

Что сделать прямо сейчас: чек‑лист для собственника

Если доверенность уже есть: проверьте её статус в реестре ФНП и решите, нужна ли она ещё. Если нет — отзовите.

Если планируете выдать доверенность: пропишите конкретный объект, конкретную сделку, минимальную цену (если это продажа), запрет на получение денег и запрет на передоверие.

Если вы покупатель: проверьте доверенность по реестру, запросите подтверждение воли собственника и внимательно изучите полномочия представителя.

Держите под рукой контакты нотариуса, у которого оформляли доверенность — так быстрее её отозвать.

Вывод

Доверенность — удобный инструмент, но в сделках с недвижимостью она становится зоной повышенного риска. Главное правило: никаких «любых сделок» и «по своему усмотрению». Чем конкретнее полномочия и чем короче срок, тем безопаснее. Всегда проверяйте доверенность в реестре ФНП, а если планы изменились — не тяните с отзывом.