Налог при продаже недвижимости: когда платить НДФЛ

Продажа квартиры, дома или земельного участка — не только сделка с покупателем, но и вопрос отношений с налоговой. Разберёмся, в каких случаях с дохода от продажи придётся заплатить НДФЛ, когда закон освобождает продавца от налога полностью, и какие есть исключения из общих правил.

Главное правило: минимальный срок владения

Ключевой момент, определяющий, нужно ли платить налог, — это минимальный предельный срок владения недвижимостью (ст. 217.1 НК РФ). Если объект находился в собственности дольше этого срока, доход от продажи не облагается НДФЛ и декларацию подавать не нужно.

Срок отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности (для наследства — с даты смерти наследодателя, для долевой собственности, объединённой в один объект, — с даты регистрации самой первой доли).

Действуют два срока:

5 лет — общее правило, применяется по умолчанию ко всем остальным случаям.

3 года — сокращённый срок, если недвижимость получена одним из следующих способов:

• по наследству или в дар от члена семьи / близкого родственника (по Семейному кодексу РФ);
• получена от личного фонда — по условиям управления, установленным учредителем, либо при распределении имущества после ликвидации фонда;
• в порядке приватизации;
• получена плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением;
• это единственное жильё налогоплательщика: на дату регистрации перехода права к покупателю у него (включая совместную собственность супругов) нет в собственности другого жилого помещения (комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры/дома или доли в них).

Условие «единственное жильё» касается именно жилых помещений. Если вместе с квартирой одновременно продаётся земельный участок под ней (или доля в нём) и хозяйственные постройки на этом участке, трёхлетний срок распространяется и на них — но только если участок и постройки не использовались в предпринимательской деятельности.

Важный нюанс: если новую квартиру купили не более чем за 90 дней до продажи старой, то на этот период она не считается «вторым» жильём — правило о трёх годах всё равно применяется.

Когда налог платить не нужно

Продавец полностью освобождён от НДФЛ и от подачи декларации, если:

1. Истёк минимальный срок владения (3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения) — самый распространённый случай.

2. Семьи с двумя и более детьми — независимо от срока владения, но только при продаже жилого помещения (квартиры, комнаты, дома, части или доли в них), и только если одновременно выполняются условия:

• продавец и (или) его супруг(а) — родители (усыновители) двоих и более детей младше 18 лет (или до 24 лет, если ребёнок учится очно; без ограничения по возрасту, если ребёнок признан судом недееспособным). Причём льготой может воспользоваться и сам ребёнок, если продавец — один из этих детей. Возраст детей считается на дату регистрации перехода права к покупателю; дети, рождённые уже после этой даты, но до 30 апреля следующего года, тоже учитываются;
• в том же году или не позднее 30 апреля следующего года семья купила (или полностью оплатила по ДДУ/договору с ЖСК) другое жильё;
• - площадь или кадастровая стоимость нового жилья (с учётом долей всех членов семьи) больше, чем у проданного;
• кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей;
• на дату продажи у продавца, его супруга(и) и несовершеннолетних детей в совокупности нет более 50% в праве собственности на иное жильё, которое больше проданного по площади или кадастровой стоимости.

Если по этому основанию освобождается доля продавца, то и доли его детей и подопечных в этом же жилье освобождаются от налога — при условии, что все доли проданы одновременно.

Земельный участок под таким жильём и хозпостройки на нём, проданные одновременно с жильём, тоже освобождаются от налога вне зависимости от срока владения (если не использовались в бизнесе).

3. Если применить имущественный вычет (1 млн рублей для жилой недвижимости, 250 тыс. рублей для прочей недвижимости) и налоговая база в итоге равна нулю или отрицательна — налог не возникает, хотя декларацию в таком случае обычно всё равно нужно подать.

Особые правила отсчёта срока владения

По умолчанию срок считается от даты государственной регистрации права собственности, но из этого правила есть исключения:

• Жильё по ДДУ (долевое строительство) или в ЖСК — срок отсчитывается не от регистрации права, а от даты полной оплаты по договору (доплата за увеличившуюся после ввода дома площадь не в счёт). Если права требования по ДДУ выкуплены по договору уступки — от даты полной оплаты по этому договору уступки.
• Реновация и изъятие жилья государством. Если жильё получено взамен освобождённого по программе реновации в Москве, в срок владения новым жильём засчитывается срок владения прежним. Постановлением КС РФ от 22.04.2026 № 26-П это правило распространено и на другие случаи, когда жильё предоставляется взамен изъятого помимо воли собственника (например, расселение аварийного дома, изъятие для государственных нужд), а не только на московскую реновацию. На момент написания статьи Минфин готовит поправки в НК РФ, закрепляющие это прямо в тексте кодекса — стоит проверять актуальную редакцию перед сделкой.
• Личный фонд. Если учредитель личного фонда получает обратно недвижимость, которую сам туда передавал, в срок владения суммируются: период владения до передачи в фонд + время нахождения имущества в фонде + период владения после возврата.
• Раздел, перепланировка, реконструкция, выдел доли или объединение жилых помещений. Новое (образованное) помещение наследует срок владения исходным. При объединении нескольких помещений в одно срок считается с даты приобретения последнего из объединённых объектов.
• Доля, купленная на материнский капитал (или как обязательное условие использования бюджетных средств). Срок владения такой долей считается с даты, когда основной объект был приобретён членом семьи — владельцем сертификата (или получателем бюджетных средств) либо его супругом.
• Земельные участки под ИЖС, ЛПХ, гараж, сад/огород, образованные разделом, выделом, объединением или перераспределением — наследуют срок владения исходными участками (если при разделе/выделе образовано не более двух участков).
• Изъятие земли для государственных и муниципальных нужд. Если участок образован при разделе/перераспределении изъятого участка, срок владения новым участком включает срок владения исходным.

Кроме того, региональным законом минимальный срок владения (для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и объектов) может быть снижен вплоть до нуля — стоит проверять, не действует ли такая льгота в конкретном субъекте РФ.

Как считается налог, если срок владения не истёк

Если минимальный срок не соблюдён, доход облагается НДФЛ, но сумму можно уменьшить одним из двух способов на выбор:

Вариант А — имущественный вычет. Доход от продажи уменьшается на фиксированную сумму:

• 1 000 000 рублей — для квартир, комнат, жилых домов, дач, садовых домов, земельных участков под ИЖС и долей в них;
• 250 000 рублей — для иной недвижимости (гаражи, машино-места, нежилые помещения).

Вариант Б — фактические расходы. Доход уменьшается на документально подтверждённые расходы по приобретению этого же объекта (по договору купли-продажи, ипотечным документам и т. д.). Это выгоднее, если объект покупался дороже, чем сумма фиксированного вычета.

Ставки НДФЛ (с 2025 года действует прогрессивная шкала, распространяется и на 2026 год):

• 13% — с суммы дохода (после вычета) до 2,4 млн рублей в год, считая нарастающим итогом вместе с другими доходами, к которым применяется основная база (зарплата, проценты по вкладам, дивиденды);
• 15% — с суммы превышения над 2,4 млн рублей;
• 30% — для нерезидентов РФ и лиц со статусом иностранного агента, независимо от суммы дохода и без права на вычеты.

Есть и ограничитель снизу: если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, для расчёта налога берётся именно эта величина — 70% от кадастровой стоимости.

Случаи-исключения, когда минимальный срок не спасает от налога

Даже если формальный срок владения прошёл, в отдельных ситуациях закон всё равно требует уплаты НДФЛ:

• Использование в предпринимательской деятельности. Если недвижимость (нежилое помещение, часть дома и т. п.) использовалась для бизнеса — правило о минимальном сроке владения не применяется вовсе, налог платится независимо от того, сколько лет объект был в собственности.
• Иностранные агенты. Для лиц с этим статусом льготы по сроку владения не действуют, ставка — 30%.
• Продажа доли в организации, активы которой преимущественно недвижимость в РФ. Отдельно регулируется, если более 50% активов компании (по балансовой, а не рыночной оценке) составляет недвижимость на территории России.
• Несовершеннолетние собственники. Обязанность подать декларацию и уплатить налог (если он возникает) лежит на законных представителях ребёнка, освобождения по этому основанию нет.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Если налог возникает (срок владения не истёк и вычет не перекрывает доход полностью):

- декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи;

- налог уплачивается до 15 июля того же года.

Если минимальный срок владения соблюдён — ни декларацию подавать, ни налог платить не нужно.