Договор строительного подряда: риски заказчика и подрядчика в свете законодательных изменений 2025–2026 гг.

Введение

Договор подряда (гл. 37 ГК РФ) остаётся одним из наиболее «конфликтных» инструментов в российском гражданском обороте. В 2025–2026 гг. произошли важные изменения, затрагивающие строительный подряд, контроль за исполнением обязательств, расчёты и оформление отношений с подрядчиками. В этой статье — разбор ключевых рисков с учётом действующей нормативной базы и актуальной судебной практики.

1. Обязанность уведомлять СРО о договорах строительного подряда

С 1 марта 2026 г. вступили в силу положения Федерального закона № 309‑ФЗ, которыми в Градостроительный кодекс РФ внесены изменения, устанавливающие обязанность членов саморегулируемых организаций (СРО) уведомлять СРО о заключённых, исполненных и расторгнутых договорах строительного подряда. Детализированный порядок направления уведомлений закреплён в Приказе Минстроя № 655/пр от 27.10.2025. Срок направления уведомления — в течение 3 рабочих дней с даты наступления соответствующего события.

Что это значит для сторон:

Для подрядчика (члена СРО). Нарушение срока уведомления может стать основанием для применения мер дисциплинарного воздействия со стороны СРО, вплоть до исключения из состава членов. Отсутствие членства в СРО лишает подрядчика права выполнять работы на объектах капитального строительства (ст. 52 ГрК РФ).

Для заказчика. Проверка статуса подрядчика в реестре членов СРО и факта направления уведомления становится элементом необходимого due diligence (должная осмотрительность). Риск привлечения к ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ возникает не из‑за самого факта заключения договора, а при принятии работ от лица, не имевшего права их выполнять либо грубо нарушившего обязательные требования. Суды учитывают, проявил ли заказчик должную осмотрительность.

Практический совет. Включите в договор подряда обязанность подрядчика предоставлять заказчику копии уведомлений в СРО и выписку из реестра членов СРО на дату заключения договора. Это поможет подтвердить добросовестность заказчика при проверках.

2. Риски подрядчика: уклонение заказчика от приёмки

Проблема одностороннего отказа заказчика от подписания акта сдачи‑приёмки остаётся распространённой. По ст. 753 ГК РФ, если заказчик уклоняется от приёмки, работы могут считаться принятыми по истечении установленного срока при условии надлежащего уведомления. Судебная практика (в т. ч. разъяснения Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016, п. 31) подтверждает этот механизм, но в 2025–2026 гг. арбитражные суды предъявляют повышенные требования к доказательственной базе.

Ключевые требования к доказательствам:

• Подрядчик должен подтвердить фактическую готовность результата к моменту направления уведомления. Подойдут фото‑ и видеофиксация, акты осмотра, заключение независимого эксперта, исполнительная документация.

• Если заказчик направил мотивированный письменный отказ с перечнем недостатков, подрядчик обязан устранить их в установленный срок. При неустранении замечаний презумпция приёмки не применяется.

Вывод для подрядчика. Не полагайтесь на автоматическое признание работ принятыми. Фиксируйте готовность результата, оперативно реагируйте на замечания заказчика и сохраняйте письменные подтверждения всех действий. Помните: даже при «автоматической» приёмке заказчик сохраняет право заявить о скрытых недостатках в пределах гарантийного срока.

3. Риски заказчика: скрытые недостатки, гарантийный срок и экспертиза

Заказчик вправе предъявить претензии по качеству результата в течение гарантийного срока. Если гарантийный срок договором не установлен, требования могут быть заявлены в разумный срок, но не позднее 2 лет со дня принятия результата (ст. 725 ГК РФ). Для строительных объектов минимальный гарантийный срок составляет 5 лет (п. 2 ст. 755 ГК РФ).

Основное в судебной практике 2025–2026 гг.:

Суды требуют доказательств причинно‑следственной связи между выявленным недостатком и действиями (либо бездействием) подрядчика. Собственные акты и заключения заказчика (например, акты ОТК) оцениваются критически: если в них отсутствует детальный анализ причин дефекта, суд может признать их недостаточными.

Верховный Суд РФ подтверждает: если недостатки устранимы и не препятствуют использованию результата по назначению, заказчик не вправе полностью отказаться от оплаты. Однако он сохраняет право потребовать соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков либо возмещения расходов на их устранение.

Рекомендация. При выявлении недостатков заказывайте независимую экспертизу, формулируйте вопросы эксперту так, чтобы установить причину дефекта и его связь с действиями (бездействием) подрядчика.

4. Неустойка и проценты: актуальные подходы

4.1. Неустойка по ст. 333 ГК РФ

Сама ст. 333 ГК РФ не претерпела изменений, но практика её применения остаётся активной.

В спорах между предпринимателями суд вправе уменьшить неустойку только в исключительных случаях, если должник докажет, что взыскание неустойки в предусмотренном размере приведёт к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 ГК РФ). Суд не вправе снижать неустойку по своей инициативе — требуется заявление должника и доказательства несоразмерности.

В делах с участием потребителей (по Закону о защите прав потребителей) достаточно заявления должника о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения.

4.2. Проценты по ст. 395 ГК РФ: расчёт и ставка

Проценты за пользование чужими денежными средствами рассчитываются по ключевой ставке Банка России, действовавшей в каждый конкретный день просрочки. Если ставка в период просрочки менялась, расчёт производится по периодам с применением соответствующей ставки.

На 27 июля 2026 г. ключевая ставка установлена на уровне 14,00 % годовых. Прогноз среднего значения ключевой ставки на 2026 год — 14,5–14,6 %, что влияет на ожидаемый размер процентов по ст. 395 ГК РФ.

Практический совет. Для минимизации споров сторонам целесообразно предусмотреть в договоре чёткий порядок начисления неустойки и процентов, включая формулу расчёта и валюту долга. Заказчикам выгодно прописывать двустороннюю неустойку (за просрочку оплаты и за просрочку сдачи работ). Подрядчикам — фиксировать каждый день просрочки и своевременно заявлять требования о взыскании процентов.

5. Гражданско‑правовые договоры с физическими лицами: актуальные риски

При привлечении юридическими лицами и ИП физических лиц к выполнению строительных работ стороны должны учитывать риск переквалификации гражданско‑правового договора (ГПД) в трудовой договор. Контролирующие органы оценивают совокупность обстоятельств: характер выполняемых задач, наличие подчинения правилам внутреннего распорядка, обеспечение исполнителя инструментами и материалами, способ оплаты (за результат либо за отработанное время).

Для снижения рисков в договоре следует чётко фиксировать предмет (конкретный результат), сроки исполнения, порядок сдачи‑приёмки и критерии качества, а также исключать условия, характерные для трудовых отношений. Риск переквалификации ГПД в трудовой договор сохраняется и активно оценивается налоговыми и трудовыми органами. Ключевые критерии, по которым суды и контролирующие органы определяют наличие трудовых отношений:

• подчинение режиму работы и правилам внутреннего трудового распорядка;

• обеспечение исполнителя инструментами, материалами, рабочим местом;

• оплата за отработанное время, а не за результат;

• постоянный характер выполняемых задач и интеграция в организационную структуру заказчика.

Рекомендация. В договоре чётко фиксируйте: предмет (конкретный результат), сроки исполнения, порядок сдачи‑приёмки, критерии качества, отсутствие подчинения правилам трудового распорядка. Избегайте терминов и условий, характерных для трудовых отношений.

6. НДС и ИП на УСН: новые пороги с 2026 г.

С 2026 года для индивидуальных предпринимателей на упрощённой системе налогообложения (УСН) порог дохода для освобождения от обязанностей плательщика НДС снижен с 60 до 20 млн рублей годового дохода. Если доход ИП превышает 20 млн рублей, он обязан начислять НДС и выставлять счета‑фактуры.

Вывод. При заключении договора подряда с ИП на УСН проверяйте его статус плательщика НДС. Целесообразно запросить у контрагента справку или иные документы, подтверждающие размер доходов и применяемый налоговый режим. Это позволит заранее согласовать цену договора (с НДС или без) и избежать споров при расчётах.

7. Цифровизация и BIM: риски и распределение ответственности

BIM (англ. Building Information Model) — это объектно-ориентированная модель строительного объекта или комплекса строительных объектов, как правило, в трёхмерном виде, с элементами которой связаны данные геометрических, физических и функциональных характеристик строительного объекта. Цель создания такой модели — принятие решений в строительном проекте, как на этапе создания такой модели, так и на последующих этапах жизненного цикла объекта. В российской практике используется термин-аналог «цифровая информационная модель» (https://ru.wikipedia.org/wiki/BIM).

Использование BIM‑моделей в строительных подрядах становится стандартом, но порождает новые правовые вопросы: кто несёт риск несоответствия цифровой модели и фактически выполненных работ, и считается ли изменение BIM‑модели изменением задания по договору.

Единообразной судебной практики пока нет, но суды склоняются к тому, что ответственность за достоверность и актуальность утверждённой BIM‑модели лежит на заказчике. Подрядчик, добросовестно выполнивший работы в соответствии с утверждённой моделью, не должен нести риск расхождений, вызванных ошибками в исходных данных.

Рекомендации по оформлению договора:

• чётко определите, кто формирует и утверждает исходные данные для BIM‑модели;

• закрепите порядок согласования изменений модели и фиксации её версий;

• пропишите распределение рисков, связанных с ошибками в исходных данных и несоответствием модели фактическим условиям.

•

Заключение

Договор подряда в 2026 году требует от сторон повышенного внимания к документальному оформлению и распределению рисков. Ключевые акценты:

СРО и уведомления. Подрядчики — члены СРО обязаны уведомлять СРО о договорах в течение 3 рабочих дней. Заказчики должны проверять статус подрядчика и фиксировать выполнение этой обязанности.

Приёмка работ. «Автоматическая» приёмка — это презумпция, а не безусловное основание. Подрядчику нужно доказать готовность результата и устранить замечания заказчика.

Качество и экспертиза. Для обоснования претензий по качеству необходима независимая экспертиза, подтверждающая причинно‑следственную связь.

Неустойка и проценты. Снижение неустойки возможно только при наличии заявления и доказательств несоразмерности. Проценты по ст. 395 ГК РФ рассчитываются по ставкам, действовавшим в каждый день просрочки.

ГПД с физлицами. Сосредоточьтесь на чётком разграничении гражданско‑правовых и трудовых отношений, избегайте ссылок на несуществующие акты.

НДС для ИП на УСН. Проверяйте статус контрагента: при превышении порога в 20 млн рублей ИП обязан начислять НДС.

BIM‑модели. Прописывайте в договоре порядок формирования, согласования и изменения BIM‑моделей, а также распределение рисков.

Статья актуальна по состоянию на 04/08/2026