Конец эпохи рассрочек? Что случится с рынком новостроек после сентября 2027 года

Рассрочка на новостройки: как рынок жил без правил и что изменится

Доля рассрочек на рынке новостроек за два года выросла в пять раз — с 8% до 40%. В некоторых московских проектах каждую третью квартиру продают именно так. Пока ипотека задыхается от ставок под 20% и выше, рассрочка стала главным двигателем продаж. Но под всем этим скрывалась полностью нерегулируемая зона, где обращаются миллиарды рублей без какого-либо надзора. С 1 сентября 2027 года ЦБ и Минстрой намерены это исправить — на подходе законопроект, который перепишет правила для всех участников.

Заградительные ставки по ипотеке сделали рассрочку единственным доступным способом купить квартиру для многих людей. Покупатель получает жильё без переплат банку, застройщик — инструмент сбыта, который работает там, где ипотека уже не справляется.

Проблема в том, что у рассрочек не было правил игры. Ни один контролирующий орган не следил за этой сферой. Долги по рассрочкам не отражались в кредитных историях — человек с тремя непогашенными кредитами мог спокойно брать ещё рассрочку, и никто бы не заметил. Застройщики могли вписывать в договоры что угодно: скрытые наценки в цену квартиры, штрафы за просрочку, непонятные схемы начисления процентов. Покупатель часто не понимал, на что подписывается, потому что договор был составлен так, что разобраться мог только юрист.

Аналитики ожидают, что в 2026 году доля расторжений договоров рассрочки может достичь 30%. Сейчас этот показатель держится в коридоре от 3% до 15%.

Почти каждый третий покупатель, оформивший рассрочку, не тянет платежи. Причина не в плохой экономике, а в том, что люди просто не видят своей реальной долговой нагрузки. Рассрочка нигде не фиксируется, поэтому человек думает: у меня один небольшой платёж. А на деле — плюс к ипотеке, двум кредиткам и автокредиту это уже перебор.

Застройщики уже реагируют: в 2026 году часть девелоперов начала сворачивать рассрочки, ожидая падения доли таких сделок до 4–5%. Рынок почувствовал, что регулирование близко, и начал подстраиваться заранее.

Законопроект прошёл разработку и находится на финальном согласовании. Вот что изменится.

Эскроу-счета появились в 2019 году и практически убрали риск обманутых дольщиков: деньги покупателей лежат в банке и уходят застройщику только после того, как квартира передана владельцу.

Проблема в том, что застройщику это неудобно — он не может использовать деньги покупателей для текущих работ. Власти периодически возвращаются к идее поэтапного раскрытия эскроу: когда дом достроен на 30%, застройщик получает 30% денег, и так далее. Но ЦБ каждый раз блокирует эту идею, опасаясь, что обманутые дольщики вернутся.

Новый законопроект сохраняет существующий подход: деньги защищены до сдачи дома, раскрытие эскроу не предусмотрено.

Закон обратной силы не имеет. Все рассрочки, оформленные до 1 сентября 2027 года, продолжат действовать по старым условиям — без лимитов, без передачи данных в БКИ, без ограничений на штрафы.

Это означает одно: до осени 2027 года рынок ждёт всплеск сделок. Застройщики будут активно предлагать рассрочки на прежних, свободных условиях. Кому-то это выгодно:

Закредитованным покупателям — брать сейчас, пока рассрочка не видна в кредитной истории и не мешает оформить другие кредиты.Надёжным покупателям — наоборот, ждать новых правил, которые защитят от скрытых наценок и произвола застройщика.

Банки приобретают рычаг контроля: через квоту 25% и через доступ к данным о рассрочках в БКИ. Банк, финансирующий стройку, получает право вето на превышение лимита.

Застройщики лишаются свободы: нельзя продавать все квартиры в рассрочку, нельзя прятать наценки, нельзя ставить любые штрафы. Но в обмен получают прозрачный, легальный инструмент с меньшим количеством неплательщиков.

Покупатели получают защиту — эскроу, ограничение штрафов, запрет на наценки. Но платят за это ответственностью: рассрочка в кредитной истории повлияет на все будущие заявки на кредит.

Передача данных в БКИ отсечёт людей, которые уже имеют кредиты, но реально могут платить по рассрочке. Для них это был единственный путь к собственному жилью без участия банка. После осени 2027 года этот путь закроется.

Парадокс: человек, который аккуратно платит по двум кредитам и готов добавить третий платёж за квартиру, не получит рассрочку — потому что система увидит общую долговую нагрузку и скажет «нет». Об этой проблеме пока почти не говорят, но она неизбежно всплывёт.

До 1 сентября 2027 года рынок разгоняет продажи в рассрочку на старых, нерегулируемых условиях. После — рассрочка становится легальным инструментом с лимитами, прозрачностью и защитой для всех сторон.

Серая зона не может существовать вечно — государство всегда берёт её под контроль. Вопрос в том, насколько болезненным будет переход и кто понесёт основные потери. Застройщики теряют свободу манёвра, банки получают контроль, а покупатели — защиту ценой ограничения доступа. Кто-то неизбежно окажется в проигрыше.

Источник

https://bank.yuga.ru/newsfeed/8805/