Риск при покупке имущества, доставшегося продавцу в наследство

Если в двух разных ситуациях звучат одинаковые слова, то результат этих ситуаций не обязан быть одинаковым. Это правило я впитал со скамьи университета, и с тех пор не пользуюсь шаблонными решениями.

Человек продает квартиру. Обычная сделка, если не вникать в детали. Полгода назад продавец получил эту квартиру в наследство по закону. С выдачей свидетельства затянули, так как ждали второго наследника - брата, который так и не появился. Вся квартира досталась продавцу.

Станете Вы покупать такую квартиру?

Да, брат не заявился к нотариусу, но от этого наследником быть не перестал. Причин не обращения мы не знаем. Но возможность того, что брат заявит о себе как наследник в каком-либо будущем, исключать нельзя. Появится и заявит о своих правах на уже проданную квартиру!

Первый же покупатель подошел к сделке строго. Потребовал документальную историю приобретения квартиры и ознакомился с наследственным делом. Там он узнал о брате. Юристы его отговорили от сделки.

Второй покупатель тоже взял юриста. Тот сказал, что сделка вполне безопасна. Так как существует Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», где действительно в 42 пункте описана похожая ситуация.

Согласно позиции ВС РФ, если «опоздавший» наследник докажет уважительность причин пропуска срока и суд восстановит его права, но унаследованная квартира к этому моменту уже продана третьим лицам, то вернуть саму квартиру (в натуре) нельзя, а покупатель признается добросовестным. Восстановивший срок наследник имеет право только на денежную компенсацию своей доли за счет тех наследников, которые продали имущество.

Здесь есть один критический подвох. Речь идет исключительно о восстановлении срока принятия наследства после сделки, где считается, что на момент сделки, наследник наследства не принимал, а значит, реальных прав на квартиру не имел. Продавать ее было можно.

Иными словами, если брат и появится с требованием восстановить срок принятия наследства, то квартиру он у покупателя не заберет. Останется разбираться с сестрой! Так что же сделка безопасная?

Я бы так не сказал. Кроме восстановления срока принятия наследства существует еще фактическое принятие наследства. Там также наследник не появляется у нотариуса, и его как наследника в документации не видно. Но покупать такую квартиру нельзя!

Фактическое принятие наследства, это действие наследника, совершив которое, тот считается принявшим наследство. Только об этом нигде не написано, и заранее узнать об этом невозможно. Да, факт принятия наследства устанавливается судом, но сами по себе такие дела не сложные. Сложные последствия.

Внешне похоже на восстановление срока принятия наследства, но как я сказал выше, последствия будут иные.

Установив факт принятия, суд признает, что в срок до полугода со дня смерти наследодателя, наследник принял наследство и стал собственником. При этом свидетельство о праве на наследство, выданное другому наследнику, станет ничтожным в части доли второго наследника, а значит, продавец продал не свою долю. И в этой части сделка тоже ничтожна. Эта ничтожность протянется на всю цепочку сделок по отчуждению, если таковые были.

Добросовестность приобретателя роли играть не будет и в этой части долю заберут и передадут наследнику. А деньги возвращать будет уже продавец. Если они у него будут.

Риск есть и исключить его однозначно нельзя. При этом срок исковой давности покупателя не спасает. Наследник может проявиться и спустя десятилетия.

Отсюда вывод, если в ранних цепочках сделок было основание возникновения права по наследству, то проверяйте не только нотариальное дело, но и наличие возможных «молчащих» наследников, которые могли фактически принять имущество.

Да сложно, но оно того стоит. В конце концов ,не булку хлеба покупаем. Безопасных Вам сделок, и да, спасибо, что читаете меня!

Отдельная благодарность тем, кто поставил лайк. Если же Вы узнали свою ситуацию, запишитесь на консультацию. Потому что час разговора с юристом о будущем, сэкономит годы судов о прошлом.