Не зарегистрирован как ИП, но налоговая начислила НДС: когда операции с недвижимостью признают предпринимательской деятельностью

Многие собственники нежилой недвижимости считают, что отсутствие статуса индивидуального предпринимателя автоматически защищает их от претензий налоговой.

Логика кажется простой: нет ИП - значит, я обычное физическое лицо; продаю собственную недвижимость - плачу НДФЛ как гражданин.

Однако судебная практика показывает, что такой подход может оказаться ошибочным. Если человек систематически сдает нежилые помещения в аренду, приобретает и продает коммерческую недвижимость, налоговая может признать такую деятельность фактическим предпринимательством, даже если в проверяемый период гражданин не был зарегистрирован как ИП.

И последствия могут оказаться значительно серьезнее, чем обычный НДФЛ.

Рассмотрим дело, включенное ФНС в свой обзор судебной практики.

Продажа недвижимости без статуса ИП еще не означает отсутствие предпринимательской деятельности

По результатам выездной налоговой проверки гражданина налоговый орган пришел к выводу, что он фактически вел предпринимательскую деятельность, связанную с реализацией и сдачей в аренду нежилых помещений. При этом в проверяемый период гражданин не был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.

Налоговая доначислила ему НДФЛ и НДС, посчитав полученные доходы результатом фактической предпринимательской деятельности. Суды поддержали этот вывод (кассационное определение Судебной коллегии по

административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.10.2024 №16-КАД24-9-К4).

Главный вывод здесь достаточно важный: для целей налогообложения отсутствие регистрации в качестве ИП само по себе не исключает возможности признания деятельности предпринимательской. Это следует и из положений статьи 11 НК РФ, согласно которой физические лица, фактически осуществляющие предпринимательскую деятельность без регистрации, не могут ссылаться только на отсутствие статуса ИП при исполнении налоговых обязанностей.

Когда продажа недвижимости превращается в предпринимательскую деятельность

Конечно, далеко не каждая продажа нежилого помещения автоматически является бизнесом. Сам по себе факт владения недвижимостью и ее последующая продажа еще не означает, что человек занимается предпринимательством.

Однако налоговая и суды оценивают совокупность обстоятельств. Существенное значение могут иметь:

- систематическая сдача недвижимости в аренду;

- использование помещений для получения дохода;

- предпринимательское назначение объектов;

- приобретение и продажа нескольких объектов;

- отсутствие личных целей использования имущества;

- систематическая направленность деятельности на получение прибыли;

- связь отдельных сделок между собой.

ФНС ранее также обращала внимание, что важным критерием является назначение нежилого имущества и направленность деятельности на систематическое получение прибыли.

Именно совокупность обстоятельств, а не один отдельный договор, может привести к переквалификации деятельности гражданина в предпринимательскую.

Нежилое помещение ранее сдавалось в аренду - это серьезный аргумент для налоговой

В рассматриваемом деле один из проданных объектов недвижимости ранее сдавался собственником в аренду. Это стало одним из обстоятельств, подтверждающих связь недвижимости с предпринимательской деятельностью.

Сам по себе статус собственника как физического лица не меняет характер фактического использования имущества. Если нежилое помещение систематически используется для извлечения дохода, а затем продается, налоговые последствия могут определяться с учетом его фактического предпринимательского использования.

Это особенно важно для владельцев торговых помещений; офисов; складов;

коммерческих зданий; помещений, сдаваемых арендаторам; нескольких объектов нежилой недвижимости.

Можно ли избежать НДС, если договор заключен просто как физическим лицом?

Не всегда. В рассмотренном деле суды пришли к выводу, что гражданин, фактически осуществлявший предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве ИП, не освобождается от налоговых обязанностей только потому, что сделки были оформлены от имени физического лица. Фактический характер деятельности оказался важнее формального отсутствия статуса предпринимателя.

Это один из наиболее опасных моментов для собственников коммерческой недвижимости. Иногда человек полагает, что достаточно не указывать статус ИП в договоре или вообще не регистрироваться предпринимателем. Но форма оформления сделки не всегда определяет ее налоговые последствия. Если налоговая докажет фактическое осуществление предпринимательской деятельности, могут возникнуть соответствующие налоговые обязательства.

При этом вопрос о НДС всегда требует отдельного анализа конкретной ситуации, поскольку значение имеют характер деятельности, применяемый налоговый режим, период совершения операций и иные обстоятельства.

Нет расписки о получении денег - значит, доход не доказан?

Гражданин также пытался оспорить вывод о получении дохода от продажи недвижимости. В частности, он ссылался на отсутствие дополнительной расписки, подтверждающей получение денежных средств.

Однако суды сочли договор купли-продажи достаточным доказательством в конкретных обстоятельствах дела. В договоре было прямо указано условие об оплате, объект был передан покупателю, состоялся переход права собственности и соответствующая запись была внесена в ЕГРН. Кроме того, покупатель в дальнейшем использовал объект в предпринимательской деятельности. При таких обстоятельствах суды не увидели необходимости в дополнительном подтверждении получения дохода отдельной распиской.

Это важный практический вывод - отсутствие отдельной расписки не означает, что доход от продажи недвижимости невозможно подтвердить.

Суд оценивает всю совокупность доказательств.

А если покупатель потом не заплатил?

В рассматриваемом деле ситуация осложнялась последующим заключением дополнительного соглашения о рассрочке платежа и расторжением договора купли-продажи. Но суды обратили внимание на обстоятельства заключения этих документов.

Дополнительное соглашение появилось значительно позднее первоначальной сделки и одновременно с соглашением о расторжении договора, причем уже после проведения налоговой проверки.

Кроме того, продавец и покупатель являлись взаимозависимыми лицами.

В такой ситуации суды критически оценили доводы о том, что первоначальная сделка фактически не принесла дохода.

Позднее изменение документов между взаимозависимыми лицами далеко не всегда позволяет изменить налоговую оценку уже совершенной сделки.

Расторгли договор через несколько лет: налог за прошлый период исчезнет?

Это еще один интересный вывод из дела.

Договор купли-продажи недвижимости был заключен в 2018 году, а соглашение о его расторжении стороны заключили только в 2022 году.

Суды пришли к выводу, что последующее расторжение уже исполненного договора не прекращает налоговые обязательства, возникшие в налоговом периоде 2018 года. Возврат имущества был признан самостоятельным новым фактом, который должен учитываться в соответствующем последующем налоговом периоде.

Иными словами, нельзя рассуждать так: "Продажу отменили - значит, налога за первоначальный период вообще не было". Для налоговых целей последующее расторжение сделки может иметь собственные последствия, но оно не обязательно задним числом отменяет уже возникшие налоговые обязательства.

Почему это дело особенно важно для владельцев коммерческой недвижимости

Сегодня многие граждане владеют несколькими объектами недвижимости и получают доход от аренды. При этом некоторые из них:

- не зарегистрированы как ИП;

- считают себя обычными физическими лицами;

- уплачивают НДФЛ с полученных доходов;

- продают коммерческие объекты без специального налогового планирования.

Однако при наличии признаков систематической деятельности налоговая может поставить вопрос о ее предпринимательском характере. А это может привести не только к спору о размере НДФЛ, но и к значительно более сложным налоговым последствиям, включая вопрос об НДС.

Сам факт отсутствия ИП не является защитой

Отсутствие регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не является универсальной защитой от налоговых претензий. Для налоговой оценки важны реальные обстоятельства:

- какое имущество использовалось;

- для каких целей оно приобреталось;

- сдавалось ли оно в аренду;

- насколько регулярно совершались сделки;

- была ли деятельность направлена на получение прибыли;

- существовала ли связь между отдельными операциями.

Если совокупность обстоятельств свидетельствует о фактическом ведении бизнеса, налоговые последствия могут определяться именно исходя из реального характера деятельности.

Что особенно рискованно

Наиболее внимательно стоит оценить ситуацию, если гражданин регулярно сдает нежилые помещения в аренду; покупает и продает коммерческую недвижимость;

владеет несколькими нежилыми объектами; использует имущество исключительно для получения дохода; заключает взаимосвязанные сделки по приобретению и последующей реализации недвижимости.

При наличии нескольких таких факторов налоговые риски существенно возрастают.

Главный вывод

Продажа недвижимости от имени обычного физического лица еще не гарантирует, что доход будет рассматриваться исключительно как доход гражданина от распоряжения личным имуществом. Если нежилая недвижимость фактически использовалась для систематического получения прибыли, сдавалась в аренду или являлась частью последовательной деятельности по приобретению и реализации коммерческих объектов, налоговая может попытаться признать деятельность предпринимательской.

А последующее отсутствие расписки, изменение условий договора или даже расторжение сделки через несколько лет не обязательно устранят уже возникшие налоговые последствия.

Поэтому при продаже коммерческой недвижимости важно заранее оценивать не только НДФЛ с конкретной сделки. Необходимо смотреть на всю историю использования объекта и всю совокупность операций собственника. Именно эта совокупность обстоятельств в конечном итоге может определить, увидит ли налоговая в обычной продаже имущества разовую сделку или фактическую предпринимательскую деятельность.