Продал квартиру, где одна доля была получена 15 лет назад, а другая — меньше года: почему НДФЛ платить не придётся

ПОЧЕМУ ЛЮДИ БОЯТСЯ ПРОДАВАТЬ КВАРТИРУ, ПОЛУЧЕННУЮ ПО ЧАСТЯМ

Типичная ситуация: в 2010 году человек приватизировал половину квартиры, а в 2025-м родственник подарил ему оставшуюся долю. Формально право собственности на вторую половину возникло меньше года назад — и логично испугаться, что при продаже квартиры целиком с этой доли придётся платить 13% НДФЛ, потому что минимальный срок владения (три или пять лет) якобы не выдержан.

На практике всё иначе, и незнание этого правила стоит людям сотен тысяч рублей.

КАК СЧИТАЕТСЯ СРОК, ЕСЛИ ДОЛИ ПОЯВИЛИСЬ В РАЗНОЕ ВРЕМЯ

Пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона № 259-ФЗ от 08.08.2024) прямо говорит: если налогоплательщик получал доли в праве собственности на один и тот же объект в разное время, срок владения для целей налога считается с даты приобретения первой доли — а не последней. Правило распространяется на все основания приобретения: приватизацию, наследство, дарение, покупку.

То есть если первая доля получена в 2010 году, а вторая — в 2025-м, при продаже всей квартиры целиком минимальный срок владения отсчитывается от 2010 года. Продавец полностью освобождается от НДФЛ, даже если формально второй половиной квартиры он владел меньше года.

КОГДА ДЕЙСТВУЕТ ТРЁХЛЕТНИЙ, А НЕ ПЯТИЛЕТНИЙ СРОК

Три года вместо пяти применяются, если продаваемое жильё единственное на момент продажи (с учётом долей супруга), либо получено в порядке наследования, дарения от близкого родственника, приватизации или по договору ренты. В нашем примере первая доля получена именно через приватизацию — а значит правило «единой даты по первой доле» работает в пользу продавца вдвойне: и срок отсчитывается с 2010 года, и сама природа приобретения снижает порог там, где это применимо.

ОТДЕЛЬНО — УЧАСТОК ПОД ДОМОМ

Если помимо самой постройки в собственности есть земельный участок под ней, для участка действует собственное правило: срок владения землёй считается отдельно от срока владения домом, даже если участок предоставлен вместе со строением. Продавая дом с участком, стоит заранее свериться с датами возникновения права на каждый объект по отдельности — налоговая проверяет это по выписке ЕГРН, а не по общим ощущениям продавца.

ЧТО ДЕЛАТЬ ПЕРЕД ПРОДАЖЕЙ

Перед сделкой имеет смысл заказать выписку из ЕГРН с историей переходов прав, чтобы увидеть точные даты возникновения каждой доли. Если налоговая инспекция после продажи всё равно начислит НДФЛ, ошибочно посчитав срок с даты последней доли, — не спорить по телефону, а подавать письменные возражения на акт камеральной проверки со ссылкой на пункт 2 статьи 217.1 НК РФ и прикладывать выписку ЕГРН с датой первой доли. Практика по этому вопросу на стороне налогоплательщика, и в большинстве случаев вопрос снимается уже на уровне возражений, без обращения в суд.

Если инспекция всё же настаивает — обжалование идёт через вышестоящий налоговый орган, а затем, если понадобится, через суд. Спорить есть смысл: сумма налога с продажи квартиры обычно исчисляется сотнями тысяч рублей, а позиция закона однозначна.

Подробную информацию обо мне вы можете найти по ссылке https://9111.ru/id-yukos/, буду рад разобрать вашу ситуацию отдельно.