Мать дарит квартиру сыну: почему в 2026 году без нотариуса эту сделку не зарегистрируют

За последний месяц ко мне в консультацию несколько раз приходили с одним и тем же вопросом: мама хочет подарить квартиру сыну или дочери, всё по-родственному, спешки нет, зачем вообще идти к нотариусу, если можно просто написать договор и отнести в МФЦ? Раньше так действительно можно было сделать. Сейчас нет.

ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ

С 13 января 2025 года действуют поправки в пункт 3 статьи 574 Гражданского кодекса РФ, внесённые федеральным законом от 13.12.2024 № 459-ФЗ. Теперь любой договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Раньше нотариус был обязателен только для дарения доли в праве собственности, а целую квартиру можно было подарить в простой письменной форме. Сейчас разница стёрлась: неважно, дарите вы долю или квартиру целиком, неважно, дарите вы близкому родственнику или постороннему человеку — без нотариуса Росреестр просто не зарегистрирует переход права. Договор в простой письменной форме в этом случае будет ничтожным.

Логика законодателя понятна: нотариус на сделке проверяет дееспособность и добрую волю дарителя, разъясняет последствия и снижает риск того, что пожилого или доверчивого человека уговорят подписать документ, смысла которого он до конца не понимает. Заодно это защищает и самого одаряемого — оспорить нотариально удостоверенную сделку значительно сложнее, чем обычную расписку.

СКОЛЬКО ЭТО СТОИТ

Тариф за удостоверение договора дарения состоит из двух частей. Федеральный тариф — 0,5% от кадастровой стоимости квартиры, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Для близких родственников — супругов, родителей и детей, дедушек, бабушек и внуков, братьев и сестёр — действует льгота: скидка 50% именно на этот федеральный тариф. Отдельно взимается региональный тариф за правовые и технические услуги нотариуса — на него льгота не распространяется, размер устанавливает нотариальная палата конкретного региона, и это обычно ещё несколько тысяч рублей сверху.

Например, если кадастровая стоимость квартиры 5 миллионов рублей: федеральный тариф без льготы — 25 000 рублей, но по закону больше 20 000 не берут, значит 20 000; с льготой для близких родственников — 10 000 рублей. Плюс региональные услуги, которые нотариус назовёт на месте по своему прейскуранту.

А ЧТО С НАЛОГОМ

Здесь хорошая новость, и правила дарения на неё никак не повлияли: если квартиру дарит близкий родственник — мама, папа, супруг, ребёнок, бабушка, дедушка, брат или сестра, — НДФЛ с подарка одаряемый не платит вообще. Это прямо закреплено в пункте 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ. А вот если дарит, например, тётя племяннику или знакомый знакомому, налог 13% от стоимости квартиры придётся заплатить.

ЧТО ДЕЛАТЬ НА ПРАКТИКЕ

Возьмите с собой паспорта дарителя и одаряемого, правоустанавливающие документы на квартиру и свежую выписку из ЕГРН, и обратитесь к любому нотариусу — привязки к конкретному нотариальному округу для этой сделки нет. Нотариус составит и удостоверит договор, а после этого может сам направить документы на регистрацию в Росреестр — это заметно ускоряет процесс по сравнению со старым порядком, когда документы приходилось нести в МФЦ самостоятельно. Точную сумму оплаты нотариус назовёт по вашей кадастровой стоимости — можно спросить заранее по телефону, чтобы не удивляться на месте.