Не смогли внести последний платёж за квартиру: сможет ли застройщик забрать жильё?

Рассрочка на новостройку сегодня выглядит очень заманчиво. Не нужно брать ипотеку под высокий процент, можно внести часть стоимости квартиры сейчас, а остальное выплатить позже.

Но есть один момент, о котором покупатели иногда задумываются уже после подписания договора: а что произойдёт, если через год-два денег на очередной платёж не окажется?

Тема далеко не редкая. По данным Банка России, задолженность граждан по рассрочкам на строящееся жильё составляет около 1,5 трлн рублей. ЦБ уже неоднократно предупреждал: рассрочка от застройщика сейчас защищает покупателя значительно хуже ипотеки.

И вот Минстрой подготовил законопроект, который должен впервые нормально урегулировать такие сделки.

Что предлагают изменить:

рассрочку можно будет продолжать после сдачи дома, но последний платёж — не позднее трёх лет от установленного срока ввода объекта;

после сдачи дома квартиру зарегистрируют в собственность покупателя, даже если он ещё не рассчитался полностью;

одновременно квартира автоматически окажется в залоге у застройщика до полного погашения долга;

сведения о такой рассрочке и платежах будут попадать в кредитную историю;

при серьёзных просрочках застройщик сможет потребовать досрочно выплатить весь оставшийся долг;

если покупатель систематически нарушает график — более трёх раз за 12 месяцев либо допускает просрочку более двух месяцев — ему должны будут дать не менее 30 дней на погашение всей оставшейся суммы;

проценты за просрочку предлагается ограничить максимум 20% годовых от просроченной суммы, а не от всей стоимости квартиры

И вот здесь самое интересное.

На первый взгляд для покупателя всё становится лучше: дом сдан — квартира уже ваша, право собственности зарегистрировано. Сегодня при некоторых схемах рассрочки покупатель может годами платить, но до окончательного расчёта собственником фактически не становиться.

Но залог означает и обратную сторону: если обязательства не исполнить, застройщик получает реальный обеспечительный механизм. Поэтому относиться к такой рассрочке по принципу «сейчас возьму, а через два года что-нибудь придумаю» я бы точно не советовала.

Особенно часто встречается схема: человек берёт рассрочку в надежде, что через год ставки снизятся и остаток он перекроет обычной ипотекой. Но ипотеку через год ему никто не гарантирует. Банк ещё будет проверять доход, кредитную нагрузку и кредитную историю. На этот риск отдельно обращает внимание и Банк России.

Как юрист и риелтор я бы при покупке квартиры в рассрочку в первую очередь смотрела не на размер первоначального платежа, а на другое: что будет, если вы не сможете внести последний крупный платёж.

И именно этот пункт нужно просчитывать ещё до подписания договора.

Пока это проект закона, подготовленный Минстроем 14 августа 2026 года. Если его примут в предложенной редакции, правила рассрочки на первичном рынке серьёзно изменятся.

А вы бы выбрали рассрочку от застройщика вместо ипотеки? Или для вас залог квартиры — уже слишком большой риск?