«Рынок посуточной аренды взрослеет: от подработки к профессиональному бизнесу»

Рынок краткосрочной аренды жилья в России выходит на новый этап: бурный рост сменяется стабилизацией, а сама отрасль всё сильнее тяготеет к профессиональным стандартам. Участники конференции «Объективно» (Москва, 29 сентября) сошлись во мнении: потребительский запрос меняется, и рынок вынужден отвечать повышением качества сервиса, внедрением технологий и более продуманными финансовыми моделями.

Динамика предложения уже не такая стремительная: если в прошлом году рост достигал 24–25 %, то по итогам 2026 года он составил лишь 7 %. Сейчас на рынке насчитывается порядка 700 000 объектов — квартир, домов и комнат. Об этом сообщил Артём Кромочкин, управляющий директор сервиса «Авито Путешествия». По его оценке, общий объём забронированных ночей в 2026 году останется примерно на уровне 2025‑го — чуть меньше 300 млн. При этом структура спроса заметно трансформируется: доля частного жилья выросла примерно на 2 процентных пункта, тогда как сегмент отелей, напротив, сокращается. Так, по данным TravelLine, в III квартале число забронированных ночей в гостиницах упало на 7 % год к году, а в пиковые моменты летнего топливного кризиса отмены и незаезды доходили до 20 %.

Почему арендодателям приходится меняться

Несмотря на то, что большинство игроков на рынке по-прежнему — частные собственники с одним-двумя объектами, конкурировать им становится сложнее. Как пояснила коммерческий директор «Авито Путешествий» Владислава Сакина, высокие ожидания гостей задают жёсткие требования к сервису. Например, критичным фактором стала скорость реакции: если ответ на запрос гостя задерживается дольше 10 минут, велика вероятность, что он выберет другой вариант. Кроме того, небольшим арендодателям труднее поддерживать единый стандарт качества — от профессиональной фотосъёмки до стабильного уровня уборки и оснащения жилья.

В условиях растущих издержек (субаренда, расходные материалы, клининг) и относительно медленного роста доходов населения арендодателям нужно искать способы оптимизации. Сакина советует отказаться от фиксированных цен и закладывать скидки — особенно за длительное проживание — прямо в базовую финансовую модель. Эластичность спроса сильно зависит от сезона, локации и даже конкретной недели: цена, уместная в высокий сезон (например, зимой в Хибинах или Красной Поляне), в межсезонье отпугнёт экономных гостей и снизит загрузку.

Региональные тренды подтверждают важность гибкости. Благодаря развитию инфраструктуры и событийного туризма меняется география спроса. Казань в летний сезон вошла в топ‑3 самых бронируемых городов страны вслед за Москвой и Санкт‑Петербургом. Отдельно эксперты выделяют Дальний Восток и Владивосток: город постепенно превращается из транзитного хаба для поездок в Азию в полноценный туристический центр с уклоном в экологический, аграрный и винный туризм. В периоды пиковой нагрузки частный сегмент способен компенсировать нехватку гостиничных номеров, особенно если локальный фонд устарел или не справляется с потоком гостей.

Технологии как фактор конкурентоспособности

Рост доли профессиональных игроков — ещё один устойчивый тренд. По данным «Авито Путешествий», средняя загрузка у владельцев отдельных квартир держится на уровне 53 %, тогда как у управляющих компаний с портфелем от восьми объектов она достигает 73 %. Профессиональные игроки активно выводят на рынок инвестиционное жильё, в том числе приобретённое в ипотеку и изначально спроектированное под запросы современных гостей.

Сооснователь и ИТ‑директор Knokey Кирилл Коротков подчёркивает: в условиях охлаждения внутреннего туризма выживать будут те, кто автоматизирует процессы и внедряет инструменты на базе искусственного интеллекта. Малым инвесторам с портфелем до десяти квартир будет всё сложнее конкурировать из‑за нехватки финансовых и технологических ресурсов, тогда как крупные игроки обладают большим запасом прочности.

На практике ИИ уже решает множество задач. Как рассказала Валерия Мурадова, основатель и управляющий директор «Неотель», нейросети помогают анализировать конкурентов, разрабатывать дизайн‑проекты, готовить жильё к сдаче (хоумстейджинг) и обрабатывать фотоматериалы. Кроме того, алгоритмы берут на себя сквозную аналитику продаж, автоответы гостям, процессы удалённого заселения и финансовый учёт. Автоматизация не только ускоряет обработку данных, но и высвобождает сотрудников для более важных задач.

Стандартизация: чтобы гостю было проще выбирать

У гостей, привыкших к гостиничному формату, растёт запрос на понятные критерии качества. Артём Кромочкин отмечает: выбирая отель, люди ориентируются на «звёздность» и понимают, чего ожидать по уровню сервиса. В сегменте частного жилья выбор шире, но критериев оценки меньше, и это усложняет принятие решения.

Чтобы сделать рынок прозрачнее, «Авито Путешествия» запустили систему стандартизации частного жилья. В августе 2026 года объектам начали присваивать категории «Стандарт», «Комфорт» и «Премиум». Алгоритм оценивает жильё более чем по 470 параметрам — от качества ремонта и оснащения техникой до отзывов гостей. Обязательное условие для участия в системе — рейтинг не ниже 4 баллов. Объекты с более низкими оценками в категоризацию не попадают: это снижает их видимость, но мотивирует владельцев повышать качество услуг.

Пилот прошёл в Ярославле, Самаре и Нижнем Новгороде: уже в первые три недели новый фильтр стал вторым по популярности после сортировки по цене. Сейчас система масштабируется на Новосибирск, Воронеж, Челябинск и Пермь, а в ближайшие месяцы её планируют распространить на всю страну.

По мнению Владиславы Сакиной, категоризация не будет напрямую влиять на стоимость аренды, поскольку алгоритм учитывает сотни факторов, и цена — лишь один из них. Однако ожидается, что система повысит конверсию: гостям станет проще находить подходящие варианты, а экономным путешественникам — быстрее принимать решение о бронировании.

Поддержка и стимулы для арендодателей

«Авито Путешествия» продолжают развивать программы поддержки арендодателей с высоким уровнем сервиса. В 2027 году продолжится программа «Здесь гостеприимно»: участники получают знак отличия за качество обслуживания. В следующем году этот знак появится и в цифровом виде — как отметка в карточке объекта. Кроме того, компания планирует запустить специализированный портал о гостеприимстве и учредить отраслевую премию.

Участники программы смогут рассчитывать на дополнительные маркетинговые преимущества: например, на временное снижение комиссий за бронирования и консультации по хоумстейджингу. Такие меры призваны не только поощрять лучших игроков, но и задавать отраслевые стандарты, постепенно превращая сдачу жилья из дополнительного заработка в полноценный профессиональный бизнес.

Подпишись на канал!

Источник:https://dzen.ru/a/asTdDowtABJAyrRC