Купил квартиру с «секретным жильцом»: как этого избежать

Коротко о главном:

1. В квартире могут жить люди, которые не являются собственниками, но имеют бессрочное право пользования.

2. Выселить их через суд не получится — закон на их стороне.

3. Данные о таких жильцах не всегда есть в ЕГРН: запись вносят только по заявлению или решению суда.

4. Проверка у нотариуса помогает выявить скрытые обременения до сделки.

Покупаешь квартиру, а через месяц на пороге появляется человек с ключами и заявляет, что имеет право здесь жить. Знакомая ситуация? Юристы и нотариусы говорят: такие случаи не редкость. И закон часто на стороне «секретного жильца», а не нового собственника.

Кто может жить в квартире без права собственности

Федеральная нотариальная палата выделяет несколько категорий:

Отказники от приватизации. Человек, который когда-то отказался от приватизации в пользу родственников, сохраняет бессрочное право пользования жильём. Даже после продажи квартиры. Более того, он может прописать там своих несовершеннолетних детей.

Члены семьи собственника кооперативного жилья. Если они проживали в квартире на момент полной выплаты паевого взноса и внесены в ордер, их право тоже бессрочное.

Получатели ренты или пожизненного содержания. Если квартира была подарена с условием, что даритель сохраняет право жить в ней, — новый собственник получает обременение.

«Завещательный отказ». Когда наследники продают квартиру, а в завещании было условие, что в ней может жить кто-то ещё.

Почему ЕГРН не всегда помогает

В прошлом году начал действовать закон, разрешающий вносить в ЕГРН данные о гражданах, которые не являются собственниками, но имеют право оставаться в квартире. Ключевое слово — «разрешающий». Запись появляется не автоматически, а по заявлению владельца или решению суда. Поэтому выписка из ЕГРН может быть чистой, а «секретный жилец» — реальным.

Как проверить квартиру

Нотариусы при удостоверении сделки изучают не только выписку из ЕГРН. В ход идут договор приватизации, приватизационное досье, копия лицевого счёта, домовая книга. Иногда только архивные документы раскрывают то, что не видно в реестре.

Пример из практики

В Нижнем Новгороде мать и дочь продавали квартиру. В ЕГРН обременений не было. Но нотариус изучил архивную выписку и выяснил: много лет назад в квартире жил третий член семьи. Он отказался от приватизации, потом выписался и уехал в другой город. Право вернуться у него осталось. Покупатели рисковать не стали.

Комментарий юриста

«Секретные жильцы» — это не миф и не страшилка. Это реальная проблема, с которой сталкиваются покупатели приватизированных квартир. Проверка у нотариуса снижает риск, но не даёт стопроцентной гарантии. Если человек не внёс запись в ЕГРН и не заявил о себе, узнать о нём можно только по архивным документам.

Совет: перед покупкой квартиры, которая была приватизирована или получена в кооперативе, запросите у продавца полную историю объекта. Если продавец уклоняется или говорит, что «всё чисто», — это повод насторожиться. Лучше потратить время на проверку, чем потом делить жилплощадь с незнакомцем.

Подробнее ➤

https://notariat.ru/ru-ru/