Новостройка в Дубае на этапе стройки: как проверить брокера, проект и эскроу до первого платежа

Ко мне все чаще приходят клиенты, которые уже выбрали квартиру в строящемся доме в Дубае и спрашивают только одно: куда перевести депозит. Я каждый раз отвечаю, что этот вопрос стоит задавать последним. Дубай выстроил одну из самых надежных систем защиты покупателя, но она работает только тогда, когда вы сами сверяете данные с государственными реестрами. Почти все потери на этом рынке связаны не с падением цен, а с пропущенной проверкой. Расскажу, в каком порядке я проверяю сделку off-plan.

Что вы покупаете при сделке off-plan

Off-plan означает покупку объекта, которого физически еще нет. Вы заключаете договор с застройщиком на этапе проекта или стройки и получаете ключи через один-четыре года. Платите частями по графику, обычно первый взнос составляет 10-20% стоимости. Вместо документа о собственности, Title Deed, на старте у вас будет запись в предварительном реестре Земельного департамента Дубая, которая называется Oqood. Title Deed выдают только после сдачи дома.

Отсюда и главный риск: все это время ваши права держатся на договоре и регистрации. Поэтому проверять нужно не рендеры, а документы.

Шаг первый: брокер и объявление

Начинать стоит с человека, который вам продает. Любой брокер в Дубае обязан иметь регистрацию RERA, регулятора рынка недвижимости. У легального брокера два номера:

• BRN, номер конкретного агента;
• ORN, номер его компании.

Оба номера проверяются в приложении Dubai REST или на портале Trakheesi Земельного департамента. В карточке агента есть фотография, ее стоит сверить с человеком, с которым вы общаетесь. С апреля 2023 года каждое объявление о продаже недвижимости должно содержать номер разрешения Trakheesi и QR-код Madmoun. Объявление без них для меня повод остановиться и задать вопросы.

Шаг второй: застройщик и сам проект

Здесь многие ошибаются. Даже у крупного и известного застройщика каждый проект должен иметь собственную регистрацию в RERA и разрешения на строительство и продажи. Поэтому я проверяю два уровня:

• регистрацию застройщика в RERA;
• регистрацию конкретного проекта в реестре DLD, Земельного департамента;
• историю сдачи прежних объектов: сдавались ли они в срок и не было ли замороженных строек.

Шаг третий: эскроу-счет проекта

Это правило я прошу клиентов запомнить в первую очередь. По Закону № 8 от 2007 года застройщик обязан открыть отдельный эскроу-счет под каждый проект в банке, одобренном Земельным департаментом. Все платежи покупателей идут на этот счет, а застройщик получает деньги частями, когда независимый инженер подтвердил очередной этап стройки, а RERA это согласовала. Без эскроу-счета продавать квартиры в новостройке нельзя.

Что я делаю перед переводом:

• запрашиваю реквизиты эскроу-счета проекта и сверяю их с данными DLD или банка, а не с перепиской;
• проверяю в Dubai REST статус счета: сколько собрано, сколько освоено и какой процент готовности;
• перевожу деньги только на этот счет с правильным назначением платежа.

Просьба перевести депозит «пока на личный счет» или на счет компании означает, что вы теряете защиту, которую дает закон. Вернуть такие деньги при проблемах у застройщика почти невозможно.

Шаг четвертый: регистрация в Oqood

По Закону № 13 от 2008 года застройщик обязан зарегистрировать договор в Oqood в течение 90 дней после подписания. Именно эта запись закрепляет конкретную квартиру за вами и защищает от повторной продажи другому покупателю. Фотографии сертификата, пересланной в мессенджере, недостаточно. Статус нужно проверить в системе самостоятельно.

Шаг пятый: договор и расходы сверх цены

Основной документ сделки, договор SPA, стоит читать построчно. В нем прописаны цена, график платежей, срок сдачи, штрафы за просрочку и условия расторжения. Отдельно я смотрю, что указано о площади, этаже и спецификации отделки.

К цене из прайса нужно добавить обязательные расходы:

• сбор Земельного департамента 4% от стоимости объекта;
• регистрационный сбор Oqood и административные платежи застройщику;
• комиссию агента, обычно около 2%, если ее не оплачивает застройщик.

Ежегодного налога на недвижимость в Дубае нет, но содержание здания, service charge, придется платить каждый год, и его размер сильно зависит от проекта.

Сроки сдачи и задержки

Задержка сдачи остается самым частым риском off-plan. У крупных застройщиков она обычно составляет несколько месяцев, у небольших компаний может растянуться на год и больше. Поэтому я советую закладывать запас по времени, особенно если покупка связана с переездом или с планами на аренду. При серьезной задержке покупатель вправе обратиться в RERA с требованием расторжения и возврата средств с эскроу-счета.

С чего начать

Если вы только присматриваетесь к новостройкам, сначала разберитесь, как устроена покупка off-plan в Дубае, включая рассрочку и перепродажу до сдачи. А перед первым платежом пройдите пошаговую проверку недвижимости в Дубае по реестрам DLD и RERA. Это займет один вечер и избавит от самых дорогих ошибок.