⚖️ Продал квартиру раньше срока – готовься к ставке 22%. Разбираю проект Минфина

Доброго времени суток, дорогой Читатель! На связи правовед Сергей ⚖️.

Сегодня поговорим о проекте Минфина.

Пока это не закон. Это проект из бюджетного пакета, который правительство одобрило 24 сентября 2026-го, а до Госдумы он дошёл, но не принят. Но готовиться стоит уже сейчас, потому что суть простая: с 1 января 2027 года доход от продажи недвижимости хотят сложить с зарплатой и прогнать по общей шкале НДФЛ – от 13 до 22%.

Сейчас продажа жилья живёт в отдельной базе. 13% с суммы до 2,4 млн, 15% с превышения, и ваша зарплата на это вообще не влияет ст. 224 НК РФ. Проект эту перегородку убирает.

Кто вообще останется на 13%?

Владеть квартирой три-пять лет и продать её без налога по-прежнему можно. Минимальные сроки никто не трогает: для единственного жилья, наследства, дарения от близких родственников и приватизации – три года, в остальных случаях – пять ст. 217.1 НК РФ. Освобождение после этих сроков сохраняется.

Проблема не здесь. Проблема у тех, кто продаёт раньше срока. И я сейчас не про рантье, а про банальные истории, а-ля - развод, переезд, долги, доставшееся в наследство жильё, которое не нужно и которое съедает налог на имущество.

Арифметика, от которой портится настроение :(

Сейчас продали квартиру за 50 млн, купленную за 20 млн. Налог считают с разницы в 30 млн по отдельной шкале: 2,4 млн × 13% плюс 27,6 млн × 15%. Выходит 4,45 млн. Зарплата не при делах по сути..

По проекту те же 30 млн приплюсуют к годовому доходу и погонят по ступеням: до 2,4 млн – 13%, до 5 млн – 15%, до 20 млн – 18%, до 50 млн – 20%, дальше – 22%. При нулевых других доходах получится 5,4 млн – почти на миллион дороже. Если у продавца ещё и зарплата 6 млн в год, общий счёт вырастает с 5,33 до 6,6 млн.

И да, задевает не только элитку. При зарплате 125 тысяч в месяц и продаже квартиры за 10 млн налог подрастёт на 225 тысяч. В Москве и Петербурге цена обычной двушки – это уже верхние ступени шкалы для человека с офисной зарплатой.

Что на самом деле затевается

Минфин называет это унификацией: доход, мол, должен облагаться одинаково, что зарплата, что продажа жилья. Логика стройная, не спорю, но по факту это не про справедливость, а про бюджет. Ведомство само прикидывает, что мера заденет около 4 млн человек – до 6% граждан с облагаемыми доходами. Это не узкий круг олигархов, а заметный средний слой.

Сохранение минимальных сроков подают как благотворительность, но это не льгота, а условие игры, под которое люди когда-то покупали квартиры. Человек, взявший ипотеку в 2020-м и продающий жильё в 2026-м из-за переезда, не должен посреди дороги обнаружить новые правила. Впрочем, до подписи президента всё ещё может поменяться.

Налог по-прежнему считают с разницы между ценой покупки и продажи, а не со всей суммы. Расходы на приобретение и имущественный вычет при продаже остаются ст. 220 НК РФ. По вкладам необлагаемый лимит сохранят, долгосрочные льготы и доходы участников СВО проект не трогает. Пенсионера без других доходов объединение баз фактически не касается.

И отдельно про даты. Всё это – про доходы 2027 года. Сделки и выплаты 2026-го считаются по старым правилам. Поэтому если сделка уже назрела, резать надо по дате получения денег, а не по дате подписания договора. Точную дату вступления знает только проект, и это единственное, в чём можно быть уверенным сейчас..

___________________________________________

Настоящая статья является моей авторской работой и публикуется повторно. Оригинал размещен в моем профиле на другом юридическом портале ( https://harant.ru/blog/urist-term/prodal-kvartiru-ranshe-sroka-gotovsya-k-stavke-22-razbirayu-proekt-minfina/ )