Вернуть затопленное помещение продавцу? Не пропустите сроки!

Представьте, что вы купили коммерческое помещение для ведения бизнеса, а его начинает регулярно затапливать канализацией и сточными водами. Конечно, вести бизнес в таких условиях невозможно.

Именно в такую ситуацию попала бизнес-леди, купившая недвижимость в июне 2020 года. В июне 2022-го она сообщила о приостановке деятельности в Роспотребнадзор по указанным выше причинам, а в марте 2023 года направила продавцу требование расторгнуть договор купли-продажи помещения.

Продавец проигнорировал письмо, и начались судебные разбирательства.

Районный суд иск удовлетворил, но апелляция решение отменила. Судьи заявили, что претензия выставлена слишком поздно — за пределами двухлетнего срока с момента передачи объекта, который установлен пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса.

Проблема заключается в том, что единого подхода к этой норме не существует.

Одни судьи считают, что пропуск двухлетнего срока не лишает покупателя права на иск, если сам дефект найден вовремя. Другие инстанции жестко требовали уложиться в два года абсолютно со всеми претензиями.

Конституционный Суд признал действующую норму ГК неконституционной из-за правовой неопределенности, которую она порождает. Проблема заключается в системном пробеле: закон прямо не регулирует сроки извещения продавца о найденном браке, хотя без этого нарушается баланс интересов сторон. Толкованием судов этот пробел не устранить.

В связи с этим КС решил, что законодатель должен внести необходимые поправки в закон. Пока поправки не будут внесены, все инстанции обязаны применять новый временный алгоритм расчета сроков для товаров без установленного гарантийного срока:

- Требования по недостаткам разрешено предъявлять за пределами двух лет, если сам брак объективно найден внутри этого срока;

- Иск к продавцу можно подать в рамках общего трехлетнего срока исковой давности, который отсчитывается с момента выявления проблемы.;

- Днем обнаружения недостатка по умолчанию считается день официального извещения продавца;

- При отсутствии извещения именно покупатель обязан доказать, что фактически выявил дефект в течение первых двух лет после покупки.

Дело владелицы затопленного помещения теперь подлежит пересмотру с учетом установленного временного порядка. Ей предстоит опереться на факт обращения в Роспотребнадзор, чтобы доказать своевременное обнаружение недостатка.

Источник: тут