Порядок открытия Управляющей компании

В настоящее время собственники многоквартирных домов (МКД) имеют право выбора организации, решающей их жилищные проблемы между Управляющей компанией (УК) и Товариществом собственников жилья (ТСЖ). УК можно отнести к более востребованным организационно-правовым формам управления МКД. Такая компания является посредником между коммунальными организациями и потребителями их услуг. В нашей стране работает свыше 35 тысяч УК: этот бизнес можно отнести к категории «вечных». Что необходимо сделать для открытия собственной УК?

Сфера деятельности УК в области ЖКХ

УК является юридическим лицом, созданными с целью оказания коммунальных услуг собственникам жилья. Оно должно быть гарантом должного технического и санитарного состояния МКД. В обязанности УК входит оказание коммунальных услуг, выполнение капитального ремонта и текущего обслуживания помещений общего пользования в доме, а также поддержание порядка на придомовых территориях.

В новых домах УК назначается застройщиком, но затем жильцам МКД предоставляется право выбора: в случае ненадлежащего выполнения собственных обязанностей они имеют право на расторжение контракта с этой организацией и на приглашение на образовавшуюся вакансию новой компании. УК собирает с жильцов коммунальные платежи, которые затем перечисляются энергоснабжающим организациям (Водоканалу, Теплосети и т. д.). Компания не устанавливает тарифы на коммунальные услуги и не влияет на них. Важнейшей проблемой УК является борьба с задолженностями жильцов МКД по ЖКХ, так как далеко не все жильцы являются добросовестными плательщиками. В связи с этим УК не может не брать плату с жильцов за выполнение собственных обязанностей. Фирма зарабатывает дополнительно на сдаче в аренду нежилых помещений и место под рекламу, на квартирных ремонтах и дополнительных услугах (автостоянка, консьержи) и прочими способами.

Права и обязанности УК

Основной целью создания УК является создание для жильцов должных условий для жизни в соответствии с законодательством. Организаций предоставляются услуги по:

-проведению уборки в подъездах;

-уборке территорий рядом с МКД;

-чистке канализационных систем;

-поддержанию исправности осветительных систем;

-содержанию фасадов зданий в должном состоянии;

-благоустройству и озеленению территорий вокруг МКД;

-контролю исправности работы лифтов;

-очистке крыш от снега и сосулек в зимнее время;

-подготовке МКД к зимнему сезону;

-вывозу коммунальных отходов;

-поддержанию работоспособности коммунальных сетей;

-контролю за эксплуатацией общедомовых приборов учёта;

-проведению дезинфекционных мероприятий;

-систематическому осмотру имущества общего пользования.

УК является организатором капитальных и текущих ремонтных работ, а также несёт ответственность за их выполнение. Под руководством УК ремонтируется кровля, реконструируются общие участки отопительных систем, сетей водоснабжения, газопроводов и электричества, проводится герметизация стыков в стенах зданий, покраска фасадов, осуществляется замена стекол в подъездах и ремонт оконных рам, ведутся малярные и штукатурные работы в подъездах.

Организационная деятельность УК состоит из:

-сбора жилищно-коммунальных платежей;

-проведения взаиморасчётов с поставщиками услуг;

-ведения учёта жильцов;

-взысканию задолженностей за ЖКХ, судебных претензий и начисления пени;

-взаимодействия с поставщиками энергоресурсов;

-хранения инженерно-технической документации МКД;

-выявления незаконных подключений электроэнергии;

-проведения собраний жильцов;

-доведения до жителей информации об изменениях в тарифах;

-оформлений всевозможных регистраций.

В случае коммунальной аварии (к примеру, прорыву водопровода) по вине УК, она обязана произвести ремонт за счёт собственных средств и возместить причинённый ущерб, в противном случае жильцы имеют право обратиться за судебной защитой.

УК обладает следующими правами:

-предоставлять информацию в надзорные органы о незаконных перепланировках;

-информировать уполномоченные органы о фактах использования общедомовой собственности не по назначению;

-отключать коммунальные услуги в случае неуплаты;

-использовать резервные фонды для погашения долгов организациям, которые занимаются энергоснабжением или проведением ремонтных работ;

-проводить периодическую проверку достоверности показаний учётных приборов и вносить изменения в платёжные квитанции.

Пошаговый план открытия УК с нуля

Для создания УК необходимо:

-составление детального бизнес-плана самостоятельно или при помощи специализированной организации;

-регистрации фирмы;

-прохождение аттестации на знание жилищного законодательства РФ и прочих аспектов деятельности ЖКХ;

-получение лицензии на работу УК;

-поиск и оборудование помещений;

-закупка оборудования и подбор персонала;

-создание официального сайта организации, внесение сведений в ГИС ЖКХ;

-приёмка в управление МКД;

-подписание договоров с собственниками квартир;

-заключение договоров с организациями, которые осуществляют поставку энергоресурсов.

Порядок лицензирования деятельности в жилищно-коммунальной сфере

Перед началом работы УК необходимо получение лицензии. Соответствующая заявка принимается территориальным отделением Госжилнадзора. Затем она обрабатывается, а решение выносится жилищной комиссией. Перед подачей документации директор УК обязан сдать экзамен. Аттестация проводится в форме электронных тестов. Из базы в 200 вопросов программой выбирается 100. Необходимо дать правильные ответы на 86 % вопросов. Результаты тестов проверяются 5 дней. В случае неудачи на экзамене допускается пересдача с неограниченным количеством попыток. В случае успешной сдачи предоставляется аттестат, который действителен на протяжении 5 лет.

УК должна соответствовать следующим правилам:

-быть зарегистрирована на территории РФ;

-претендент должен быть юридическим лицом или ИП;

-среди учредителей УК не должно быть иностранцев;

-название фирмы должно быть уникальным;

-претенденты не должны иметь судимостей по экономическим преступлениям;

-у руководителей УК не должно быть профессиональных дисквалификаций;

-необходимо заключение предварительных договоров с несколькими МКД;

-требуется оплата госпошлины в сумме 30 000 рублей.

Сдать пакет документации в Госжилнадзор можно лично или через Интернет. В него должны входить:

-справка о регистрации в качестве юридического лица;

-справка об отсутствии судимости и уголовного преследования;

-приказ о назначении соискателя директором УК;

-копия полученного аттестата;

-перечень МКД, которые находятся в ведомстве УК;

-квитанция об оплате госпошлины;

-список СМИ и сайтов, на которых размещены сведения об УК.

Пакет документации предварительно рассматривается в течение 3-х дней. В случае, если потребуется предоставление новых справок или переделка заявления будет необходимо доплатить 5 000 рублей. Срок вынесения окончательного решения – 45 дней. В этот период поданная документация детально проверяется жилищной комиссией, делаются выводы. На их основании лицензионной комиссией принимается решение. Если будет установлено, что в поданной документации имеется недостоверная информация, то будет вынесено отрицательное решение.

Порядок регистрации УК

Подобные предприятия жилищно-коммунальной сферы носят статус юридических лиц. Правильный выбор организационной формы является принципиальным моментом при создании УК. Имеется довольно обширный выбор форм: общество с ограниченной ответственность, акционерное общество, муниципальное унитарное предприятие и т. д., Наиболее предпочтительна первая форма.

Для прохождения регистрации в налоговую инспекцию необходимо предоставить следующий пакет документации;

-заявление по форме №Р 11001;

-учредительные документы;

-арендный договор;

-банковская квитанция.

Заявление должно содержать коды ОКВЭД в соответствии с которыми УК планирует осуществлять свою деятельность. К перечню важнейших факторов можно отнести выбор системы для уплаты налогов: общая, упрощённая система или единый налог на вменённый доход. Перед постановкой на учёт необходимо подать пакет документации для Пенсионного фонда, для Фонда социального страхования и статистических органов. Также требуется открытие накопительных и расчётных счетов. На накопительном счёте должна лежать сумма, которая составляет свыше 50 % уставного капитала. Эта документация оформляется в течение 15 – 30 дней.

Подбор помещений и технологического оборудования

Для осуществления производственной деятельности УК необходимо помещение. Оно должно быть арендовано в непосредственной близости от объектов обслуживания. Рекомендуемый размер офиса вместе с подсобными помещениями – 80 м 2. Кабинет должен быть оборудован мебелью, оргтехникой и телефоном, а в подсобках находиться инструменты и расходные материалы. Ориентировочная сумма, которая требуется для организации работы УК = 10 000 000 рублей, большая часть из которых уйдёт на приобретение спецтехники. Точная сумма затрат определяется количеством обслуживаемых МКД. Не следует экономить при приобретении спецтехники даже несмотря на то, что бывшее в употреблении оборудование часто в 2 раза дешевле нового. На старую технику никто не предоставит гарантий, у неё утрачен товарный вид и имеется высокий риск поломок.

Правила подбора персонала в УК

Штатное расписание персонала УК меняется в зависимости от размеров организации и числа обслуживаемых МКД. Число работников определяется общим количеством квартир на участке.

Штат УК, как правило состоит из директора, юриста, главного бухгалтера, делопроизводителя, экономиста, ведущего инженера, 2-х диспетчеров, 2-х электриков, 2-х слесарей-сантехников, 10-ти уборщиц, 8-ми дворников, 5-ти разнорабочих (всего 35 чел.). Ежемесячная заработная плата директора составляет 50 тысяч рублей, юриста – 25, главного бухгалтера – 30, делопроизводителя – 20, экономиста – 20, ведущего инженера – 30, диспетчера – 20, электрика – 20, слесаря-сантехника – 20, уборщицы – 15, дворника – 15, разнорабочего – 18 (всего – 655 тысяч рублей в месяц).

При наборе персонала в УК в первую очередь, следует обращать внимание на квалификацию и степень ответственности претендентов.

Порядок приёмки МКД в управление

УК обязана гарантировать жильцам МКД полную поддержку в решении их проблем ещё на стадии лицензирования. Для того, чтобы получить право на обслуживание дома, требуется выиграть конкурс. В начале необходимо отыскать неравнодушных жильцов в доме и выяснить у них проблемы, стоящие при обслуживании дома. Их следует убедить в том, что они могут рассчитывать на поддержку новой УК. При этом есть 2 принципиальных моментов – людей нельзя обманывать, а собственные возможности необходимо трезво оценивать. УК выбирается при помощи голосования на общем собрании жильцов МКД. Если всё сделано правильно, то можно получить дом в управление с вероятностью 99 %.

Затраты на создание УК

Создание подобного предприятия является дорогостоящим процессом. Большая часть капитала будет израсходована для закупки техники и оборудования. Приблизительные затраты на коммунальную технику составляют 15 миллионов рублей, на расходные материалы – 250 тысяч, на компьютеры и оргтехнику – 150, на ремонт помещения – 100, на мебель – 90, на инвентарь – 80, на спецодежду – 70, на рекламу – 60. на создание сайта – 50, на лицензирование – 30, на регистрацию – 10 (всего 15 890 000 рублей).

Важнейшей расходной статьёй является приобретение коммунальной техники. Можно сильно снизить эти расходы, но при этом придётся часто использовать помощь подрядных организаций, которую необходимо оплачивать.

Текущие расходы в УК

Основной статьёй ежемесячных расходов этих организаций является выплата заработной платы для своих работников – в среднем это 655 тысяч рублей, затраты на расходные материалы – 150 тысяч рублей, на выплату налогов – 105 тысяч, на аренду помещений – 80, на рекламные кампании – 30. Всего – 1 070 000 рублей.

Возможные заработки на управлении МКД

Вопреки сложившемуся народному мнению, рентабельность УК находится на достаточно низком уровне – от 10 до 15 %. В соответствии со статистикой, для получения реальной прибыли в УК необходимо в УК необходимо обслуживать не менее 5 МКД. политикой фирмы должно стать увеличение числа домов. При добросовестном отношении к своей работе от жильцов можно получать положительные отзывы, которые влияют на заключение договоров в других МКД.

Возможные риски при ведении коммерческой деятельности

Сфера деятельности в ЖКХ насыщена следующими рисками:

-Просрочки коммунальных платежей. В соответствии со статистикой размер задолженностей по ЖКХ находится в пределах от 20 до 35 %. Часто эти долги взыскиваются в судебном порядке.

-В тарифах имеются нестыковки. Не все жильцы установили счётчики – в подобных случаях оплачиваются фиксированные тарифы, но поставщики услуг требуют оплату согласно показаниям общедомовых приборов учёта. Когда сбора средств по тарифам недостаточно, то УК оплачивает долг.

-Низкий уровень рентабельности. Тарифы на ЖКХ устанавливает государство. УК на этом ничего заработать не сможет. Но такая возможность у неё имеется при ремонтах и содержании жилья – здесь тарифы устанавливают местные власти.

-Высокий уровень аварийности на коммуникациях. Если ранее качество ремонта оставляло желать лучшего, то новой УК придётся затратить много усилий, чтобы хозяйство приобрело работоспособный вид. Деньги за капремонты УК получает не на свои счёта.

-Высокая степень риска подачи жалоб во всевозможные инспекции и контрольные органы, которые влекут за собой штрафы и риск переизбрания УК на собрании жильцов.

-Высокий уровень конкуренции – в большинстве регионов все дома негласно разделены, так что получение права управления МКД является очень сложной задачей.

-Недостаток технических средств – УК вынуждена прибегать к услугам подрядных организаций.

Заключение

Для создания УК необходимы значительные капитальные вложения, которые могут окупиться только через 2 – 3 года в случае грамотного руководства фирмы. Деятельность подобного рода подлежит лицензированию, а через каждые 5 лет директор обязан подтверждать собственную квалификацию. В таком бизнесе необходимо управлять несколькими объектами, грамотно вести бухгалтерскую и техническую документацию, а также самым тщательным образом отбирать персонал.