Гражданство Турции через недвижимость в 2026 году: какой объект засчитают, как читать TAPU и что значит запрет продажи на 3 года

Клиенты, которые идут за турецким паспортом через покупку жилья, обычно думают, что главное найти квартиру от 400 000 долларов. На деле сумма лишь одно из условий. Я старший консультант по инвестиционной иммиграции в BRIDGES и регулярно вижу дела, где деньги уже переведены, а объект для программы не подходит: на нем висит ипотека, дом еще не сдан или цена в документах не совпадает с оценкой. Расскажу, на что я смотрю до сделки, чтобы покупка действительно превратилась в гражданство.

Какую недвижимость засчитывают

Под программу подходит не только квартира. Засчитывают жилье на первичном и вторичном рынке, коммерческие помещения и даже землю. Общее требование одно: на объект должно быть оформлено чистое право собственности, а его оценочная стоимость должна достигать порога.

Порог в 400 000 долларов можно набрать из нескольких объектов. Это удобно, если хочется купить одну квартиру для себя и еще одну под сдачу. Но условия здесь жесткие:

• у каждого объекта свой чистый TAPU;
• по каждому объекту делается отдельная оценка;
• все объекты входят в одну заявку, докупить квартиру через полгода и добавить ее в поданное дело нельзя.

Подробный разбор категорий объектов есть в материале о том, какая недвижимость подходит под гражданство Турции. Я всегда советую брать суммарную стоимость с небольшим запасом, чтобы колебания курса лиры или мнение оценщика не опустили вас ниже порога.

Что такое TAPU и почему он важнее договора

TAPU (Tapu Senedi) это турецкое свидетельство о праве собственности. Его регистрирует Главное управление кадастра и земельного реестра, TKGM. Пока ваше имя не внесено в TAPU и в реестр, вы не собственник, какие бы суммы ни заплатили застройщику. Договор, предварительное соглашение или расписка о платеже для программы ничего не значат.

На свидетельстве указаны провинция, район, номер квартала и участка, доля собственности, тип TAPU, имя и фотография владельца, основание приобретения и дата регистрации. Именно эту запись проверяют министерство и миграционная служба.

Kat mülkiyeti и kat irtifakı: два вида TAPU

На квартиры в многоквартирных домах в Турции выдают два вида свидетельств, и для гражданства они не равноценны.

• Kat mülkiyeti выдают на готовый дом, который прошел государственную приемку и получил разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan). Это полная и самая надежная форма собственности.
• Kat irtifakı застройщик оформляет до получения iskan, когда дом еще не сдан. Между этим документом и итоговым свидетельством могут всплыть расхождения площадей, нарушения при строительстве или задержка сдачи.

Покупка на стадии котлована по предварительному договору, без переоформленного TAPU на готовый объект, программе не подходит. Если клиент выбирает новостройку, я первым делом уточняю, когда будет получен iskan.

Три цифры, которые должны совпасть

Стоимость для программы определяет не риелтор и не продавец, а оценочная компания с лицензией Совета по рынкам капитала Турции (SPK). Отчет загружается в государственную систему. Проверяющие смотрят, чтобы не ниже 400 000 долларов были сразу три суммы:

• фактическая цена сделки, переведенная через турецкий банк со справкой о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi);
• оценочная стоимость по отчету SPK;
• цена, указанная в TAPU.

Если хотя бы одна цифра ниже порога, объект не засчитают. Поэтому занижать цену в TAPU ради экономии на сборе за переоформление нельзя. Этот сбор (tapu harcı) составляет 4% от стоимости, а несовпадение цифр обойдется намного дороже самого сбора.

Проверка обременений до перевода денег

Перед сделкой я прошу заказать выписку об обременениях, Takyidat Belgesi. По ней видно, есть ли препятствия для программы. Заявку блокируют:

• непогашенная ипотека банка;
• аресты, судебные ограничения и наследственные споры;
• отметка о том, что объект уже использовали для чьего-то гражданства;
• незавершенное строительство без готового TAPU.

Отдельный вопрос, у кого покупать. Продавцом должен быть гражданин или юридическое лицо Турции, а не иностранец, который сам получал паспорт через эту программу. Об этом легко забыть на вторичном рынке, где квартиры часто перепродают бывшие инвесторы.

Запрет продажи на 3 года

После покупки в TAPU ставят ограничительную отметку, kısıtlama şerhi. Она фиксирует, что объект нельзя продавать три года. Что именно означает эта отметка и как ее читать в свидетельстве, хорошо объяснено в гиде о том, как проверить TAPU при покупке под гражданство.

Я всегда предупреждаю клиентов: продажа раньше срока способна аннулировать гражданство задним числом. Если вы рассчитываете быстро перепродать объект, этот маршрут вам не подходит, и лучше рассмотреть другие варианты заранее.

Кто получает гражданство вместе с инвестором

Вместе с инвестором паспорт получают супруг и дети до 18 лет. Взрослые дети в общую заявку не входят, для них нужна собственная инвестиция или раздел долей в объекте. Этот вопрос я обсуждаю с семьей до выбора недвижимости, потому что от него зависит и бюджет, и структура покупки.

Что я советую перед покупкой

Мой порядок такой: сначала выписка обременений и проверка продавца, потом оценка SPK, и только после этого перевод денег через турецкий банк с оформлением справки о покупке валюты. Если на любом шаге что-то не сходится, лучше остановиться и выбрать другой объект, чем потом спорить с министерством.

Если вы уже присмотрели квартиру в Стамбуле или Анталии и сомневаетесь, пройдет ли она по программе, напишите мне. Я посмотрю документы по объекту до того, как вы внесете деньги.

Дарья Мельник, старший консультант по инвестиционной иммиграции BRIDGES