Правительство меняет правила признания собственности на недвижимость: что важно знать

Правительство внесло в Госдуму законопроект (№ 1336443-8), которым предлагается изменить пункт 3 статьи 234 ГК РФ. Теперь тот, кто претендует на недвижимость по приобретательной давности, сможет присоединить к своему сроку владения время, в течение которого имуществом владели предыдущие владельцы, при условии, что владение каждого из них было добросовестным, открытым и непрерывным.

Согласно действующей редакции статьи 234 ГК РФ, если лицо не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет недвижимостью как своей собственной в течение 15 лет, оно может обратиться в суд с заявлением о признании права собственности. Смысл этого института — «вернуть имущество в гражданский оборот» и устранить неопределённость в принадлежности прав.

Согласно пункта 3 статьи 234, присоединение срока допускалось только в случае универсального правопреемства — то есть при наследовании или реорганизации юридического лица. Но если имущество переходило по договору купли-продажи, дарения, мены и т.п., в судебной практике новый владелец, как правило, должен был начинать отсчёт 15 лет заново.

Поводом стало дело гражданина Г.В. Зубахина. Он приобрёл здание магазина у компании «Б.», генеральным директором которой сам являлся. Компания владела этим зданием 16 лет, но так и не зарегистрировала право собственности. Суд отказал ему в признании права, сославшись на то, что он не является универсальным правопреемником компании, и не засчитал срок её владения.

25 марта 2026 года Конституционный суд вынес Постановление № 18-П, признав пункт 3 статьи 234 не соответствующим Конституции в той мере, в какой он не даёт определённого ответа на вопрос о возможности присоединения срока при договорном переходе имущества. КС также указал: если каждая договорная передача будет обнулять срок давности, возникнет риск выпадения имущества из гражданского оборота, что подрывает стабильность оборота. Законодателю было предписано устранить эту неопределённость.

Законопроект прямо отвечает на требование Конституционного суда и предлагает изложить пункт 3 статьи 234 в новой редакции:

Лицо, претендующее на приобретательную давность, вправе присоединить к своему сроку владения время владения «всех предыдущих владельцев», при соблюдении двух условий:

1. Законный способ перехода: каждый переход имущества к следующему владельцу осуществлён на основании договора или универсального правопреемства (например, наследование, реорганизация юридического лица);

2. Каждое звено соответствует требованиям: каждый владелец на своём этапе отвечал условиям пункта 1 статьи 234 ГК РФ — владел имуществом добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным.

Поправка распространяется не только на наследование, а на всю цепочку договорных переходов между предыдущими владельцами.

Для заявителя: больше не нужно «начинать с нуля» из-за промежуточной передачи по договору. Если сроки нескольких владельцев в цепочке в сумме превышают 15 лет и каждый из них владел добросовестно и открыто, текущий владелец может быстрее добиться признания права.

Для стабильности оборота: после того как правило станет определённым, покупатели перестанут опасаться, что «срок предыдущего владельца не будет зачтён» и они окажутся в тупике с оформлением права. Это укрепит доверие рынка к сделкам с недвижимостью.

Важно понимать, что бремя доказывания не снижается. Заявителю по-прежнему придётся доказывать суду, что каждый предыдущий владелец на своём этапе отвечал условиям добросовестности, открытости и непрерывности. На практике это может быть непросто, особенно если цепочка длинная и речь идёт о давних периодах.

Источник Источник