Новая юридическая консультация для ресторанов, кафе, организаций общественного питания

Ассоциация юристов "Бизнес + право"

Кому будет полезна информация:

- ресторанам, кафе, организациям общественного питания.

Проблема

Клиентом - компанией, основными видами деятельности которой являются деятельность сети ресторанов, оказание услуг по доставке продуктов питания (далее - ресторан), - был заключен с собственником нежилых помещений (далее - арендодатель) договор аренды нежилых помещений (далее - договор аренды). В соответствии с п. 1.2. договора аренды арендодателем предоставлены ресторану во временное пользование за плату нежилые помещения общей площадью 218,9 кв. м, расположенные на 1 этаже многоквартирного жилого дома (далее - помещения), с целью использования для организации объекта общественного питания (ресторана). В соответствии с п. 2.2. договора аренды срок аренды - 10 лет с даты государственной регистрации договора аренды. В соответствии с п. 3.1. договора аренды ресторан обязан осуществлять использование помещений в соответствии с целевым назначением, установленным п. 1.2. договора аренды. В соответствии с п. 3.2. договора аренды ресторан обязан за свой счет, своими силами обеспечить выполнение работ, связанных с подготовкой помещений к использованию в соответствии с целевым назначением, установленным п. 1.2. договора аренды. В соответствии с п. 3.4. договора аренды ресторан обязан при использовании помещений соблюдать технические, санитарные нормы, правила противопожарной безопасности, нормативно-правовые акты, применимые к правоотношениям, возникающим при осуществлении рестораном предпринимательской деятельности. В соответствии с п. 3.5. договора аренды ресторан вправе осуществлять установку, монтаж, использование в помещениях технологического оборудования, необходимого для осуществления рестораном предпринимательской деятельности, соблюдая технические, санитарные нормы, правила противопожарной безопасности, нормативно-правовые акты, применимые к правоотношениям, возникающим при осуществлении рестораном предпринимательской деятельности. В соответствии с п. 3.6. договора аренды ресторан вправе осуществлять установку, использование в помещениях оборудования, средств связи, компьютеров, мебели, необходимых для осуществления рестораном предпринимательской деятельности. В соответствии с п. 3.7. договора аренды ресторан вправе осуществлять реконструкцию, перепланировку помещений, создавать неотделимые улучшения помещений, в том числе, такие, в результате выполнения которых может быть увеличена общая площадь помещений после согласования их выполнения с арендодателем, государственными, муниципальными органами (в случае, если обязанность по согласованию выполнения реконструкции, перепланировки помещений, создания неотделимых улучшений помещений установлена нормативно-правовыми актами РФ). В соответствии с п. 4.1. договора аренды арендодатель обязан не препятствовать ресторану в использовании помещений в соответствии с целевым назначением, установленным п. 1.2. договора аренды. В соответствии с п. 4.4. договора аренды в случае выявления арендодателем нарушений рестораном исполнения обязательств по договору аренды, фактов использования помещений, инженерных сетей с нарушением условий договора аренды арендодатель вправе предъявлять ресторану требования в письменной форме об устранении нарушений в разумный срок, установленный арендодателем. В соответствии с п. 4.6. договора аренды в случае выполнения рестораном ремонтных, других работ в помещениях в порядке, установленном договором аренды, арендодатель обязан принимать участие в принятии результатов работ (этапов работ) посредством подписания с рестораном двустороннего акта, содержащего информацию о состоянии помещений после выполнения рестораном ремонтных, других работ; подписание акта арендодателем является согласованием арендодателем результатов ремонтных, других работ в помещениях, выполненных рестораном. В соответствии с п. 5.3. договора аренды ресторан обязан осуществить выплату арендодателю обеспечительного депозита в течение 5 рабочих дней с даты заключения договора аренды. В соответствии с п. 6.1. договора аренды договор аренды может быть изменен, расторгнут по соглашению сторон. В соответствии с п. 6.2. договора аренды по истечении первого года аренды каждая из сторон договора аренды вправе в любое время без объяснения причин отказаться от исполнения договора аренды, направив другой стороне письменное уведомление об отказе от исполнения договора аренды за 3 месяца до предполагаемой даты прекращения действия договора аренды. В соответствии с п. 6.3. договора аренды договор аренды может быть расторгнут арендодателем в случаях, если ресторан совершает существенные нарушения условий договора аренды при использовании помещений, осуществляет использование помещений не в соответствии с целевым назначением, установленным п. 1.2. договора аренды, существенно ухудшает помещения, систематически (два и более раз) нарушает срок выплаты арендной платы, установленный договором аренды, более, чем на 5 календарных дней. В соответствии с п. 6.4. договора аренды при расторжении договора аренды ресторан обязан осуществить за свой счет демонтаж конструкций наружной рекламы, вывесок, конструкций с названием ресторана на фасаде, внутри здания, в котором находятся помещения, внутри помещений, передать арендодателю ключи от помещений, освободить помещения, осуществить возврат помещений арендодателю по акту приема-передачи помещений не позднее 3 рабочих дней с момента расторжения договора. В соответствии с п. 6.5. договора аренды выполненные рестораном отделимые улучшения помещений являются собственностью ресторана за исключением отделимых улучшений, существенно изменяющих общий вид, интерьер помещений. В соответствии с п. 6.6. договора аренды в случае выполнения рестораном неотделимых улучшений помещений за счет собственных средств при прекращении действия договора ресторан вправе получить от арендодателя компенсацию стоимости выполнения неотделимых улучшений помещений; неотделимыми улучшениями помещений являются имущество, оборудование и материалы, неотделимые без вреда для помещений, ухудшения внешнего вида, коммерческих (товарных) качеств помещений, напольные покрытия (в том числе, керамическая плитка), настенные покрытия (в том числе, керамическая плитка, обои, стеновые панели и т. п.), потолочные, оконные, дверные конструкции (в том числе, подвесные, натяжные потолки, шторы, карнизы, жалюзи, замки, ручки, доводчики и т. п.), окна, двери, инженерные системы и оборудование (в том числе, системы центрального отопления, вентиляции, кондиционирования, охраны, пожарной сигнализации, сантехническое, светотехническое оборудование, электропроводка и т. п.), оконные, дверные блоки. В соответствии с п. 6.7. договора аренды при осуществлении рестораном возврата помещений арендодателю помещения считаются переданными рестораном, принятыми арендодателем с момента подписания уполномоченными представителями ресторана и арендодателя акта приема-передачи помещений. В соответствии с п. 6.8. договора аренды арендодатель обязан осуществить возврат ресторану обеспечительного депозита, выплаченного рестораном арендодателю на основании п. 5.3. договора аренды, в течение 5 рабочих дней с даты прекращения действия договора аренды. Помещения были предоставлены арендодателем ресторану в срок, установленный договором аренды, уполномоченными представителями ресторана и арендодателя был подписан акт приема-передачи помещений. После принятия помещений рестораном было осуществлено выполнение работ, необходимых для использования помещений в соответствии с целевым назначением, установленным п. 1.2. договора аренды, в частности, по устройству, монтажу вентиляционного оборудования (приточно-вытяжной вентиляции) (для этого рестораном также были выполнены работы по сквозному бурению стены здания, в котором находятся помещения, устройству вентиляционных труб по внешней стене здания с 1 по 4 этаж). По истечении года с даты начала осуществления деятельности ресторана в помещениях по заявкам жителей здания, в котором находятся помещения, специалистами управляющей компании было осуществлено обследование места общего пользования здания. В результате осуществления обследования было установлено, что в местах общего пользования здания находится система приточно-вытяжной вентиляции, расположенная в непосредственной близости от оконного проема жилого помещения, осуществлено использование общедомовой сети водоотведения, установлен пожарный выход из одного из помещений ресторана в подъезд здания (многоквартирного дома) (подтверждается актом комиссионного обследования). Управляющей компанией была предъявлена арендодателю претензия, содержащая требование об устранении нарушений, выявленных при обследовании мест общего пользования здания. Претензия была оставлена арендодателем без удовлетворения. Управляющей компанией было представлено исковое заявление в арбитражный суд о понуждении арендодателя к устранению нарушений, выявленных при обследовании мест общего пользования здания. В результате рассмотрения искового заявления арендодателем и управляющей компанией было заключено мировое соглашение. Мировое соглашение было утверждено арбитражным судом, производство по делу было прекращено. По истечении 3 лет с даты заключения договора аренды рестораном было прекращено использование помещений. Рестораном было направлено арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора аренды, содержащее предложение о согласовании условий соглашения о расторжении договора аренды. Рестораном и арендодателем было заключено соглашение о расторжении договора аренды. В соответствии с п. 1.1. соглашения о расторжении договора аренды ресторан обязан в течение 7 рабочих дней с даты заключения соглашения о расторжении договора аренды осуществить передачу арендодателю помещений по акту приема-передачи помещений в исправном состоянии. В соответствии с п. 1.3. соглашения о расторжении договора аренды ресторан обязан в течение 7 рабочих дней с даты заключения соглашения о расторжении договора аренды осуществить демонтаж, вывоз наружной технологической вытяжки, другого технологического оборудования, предназначенного для приготовления, хранения пищевых продуктов. В соответствии с п. 1.5. соглашения о расторжении договора аренды ресторан обязан за свой счет осуществить восстановление стены здания, в которой рестораном был создан проем (противопожарный выход в подъезд здания), в первоначальное состояние. Рестораном было выполнено восстановление стены здания в первоначальное состояние, был направлен арендодателю акт приема-передачи помещений, подписанный уполномоченным представителем ресторана, уполномоченным представителем ресторана были переданы уполномоченному представителю арендодателя ключи от помещений. Акт приема-передачи помещений не был подписан уполномоченным представителем арендодателя в связи с наличием у арендодателя многочисленных замечаний к техническому состоянию помещений. Арендодателем не был осуществлён возврат ресторану обеспечительного депозита в соответствии с п. 6.8. договора аренды.

Риски:

- убытки ресторана в размере суммы обеспечительного депозита.

Варианты решения

Ресторану рекомендуется представить в арбитражный суд исковое заявление о признании договора аренды прекращенным, взыскании с арендодателя задолженности по выплате ресторану обеспечительного депозита на основании п. 6.8. договора аренды.

Исковые требования следует аргументировать следующими доводами.

В соответствии с п. 1 ст. 314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. В соответствии с п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства; при непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства. В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. В соответствии с п. 6.2. договора аренды по истечении первого года аренды каждая из сторон договора аренды вправе в любое время без объяснения причин отказаться от исполнения договора аренды, направив другой стороне письменное уведомление об отказе от исполнения договора аренды за 3 месяца до предполагаемой даты прекращения действия договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Рестораном было направлено арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора аренды. Соответственно, действие договора аренды прекращено по истечении 3 месяцев с даты получения арендодателем от ресторана уведомления о досрочном расторжении договора аренды. Таким образом, исковое требование ресторана о признании договора аренды прекращенным является обоснованным.

В соответствии с п. 6.8. договора аренды арендодатель обязан осуществить возврат ресторану обеспечительного депозита, выплаченного рестораном арендодателю на основании п. 5.3. договора аренды, в течение 5 рабочих дней с даты прекращения действия договора аренды. Соответственно, исковое требование ресторана о взыскании с арендодателя задолженности по выплате ресторану обеспечительного депозита на основании п. 6.8. договора аренды является обоснованным.

В нашем случае арендодателем было представлено встречное исковое заявление о понуждении ресторана к восстановлению помещений (приведению в надлежащее состояние), в том числе, посредством демонтажа двери пожарного входа в подъезде здания, восстановления стены подъезда здания в первоначальное состояние, восстановления фасадной стены здания со стороны дворовой территории в первоначальное состояние посредством устранения отверстий, окраски стены здания в цвет фасада здания в течение 1 месяца с даты вступления решения суда в законную силу. Встречное исковое заявление было принято арбитражным судом к рассмотрению. Впоследствии арендодателем на основании п. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ ("истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований") были уточнены встречные исковые требования посредством замены неимущественных требований о понуждении ресторана к восстановлению помещений (приведению в надлежащее состояние) на требование о взыскании с ресторана убытков, возникших у арендодателя в связи с оплатой работ по восстановлению помещений, в размере стоимости этих работ. В таком случае ресторану следует заявить ходатайство о выделении встречных исковых требований арендодателя в отдельное судебное производство, основанное на следующих доводах. В соответствии с п. 1 ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском. В соответствии с п. 2 ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков. В соответствии с п. 3 ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если: 1) встречное требование направлено к зачету первоначального требования; 2) удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; 3) между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела. В соответствии с п. 4 ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд возвращает встречный иск, если отсутствуют условия, предусмотренные п. 3 ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ, по правилам ст. 129 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Встречное исковое требование арендодателя о взыскании с ресторана убытков, возникших у арендодателя в связи с оплатой работ по восстановлению помещений, в размере стоимости этих работ не может быть направлено к зачету первоначального искового требования ресторана, т. к. первоначальное исковое требование ресторана является неимущественным требованием о признании договора аренды прекращенным. Удовлетворение арбитражным судом встречного искового требования арендодателя не исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска ресторана. Отсутствуют основания считать, что совместное рассмотрение встречного иска арендодателя и первоначального иска ресторана приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела. Соответственно, присутствуют основания для возврата встречного иска арендодателя на основании п. 4 ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В соответствии с п. 3 ст.130 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд первой инстанции вправе выделить одно или несколько соединенных требований в отдельное производство, если признает раздельное рассмотрение требований соответствующим целям эффективного правосудия. В соответствии с п. 4 ст.130 Арбитражного процессуального кодекса РФ выделение требований в отдельное производство допускается до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции. Решение о выделении требования в отдельное производство должно быть принято арбитражным судом с учетом всех обстоятельств дела, в частности, возможности правильного, своевременного рассмотрения дела после выделения требования в отдельное производство. Встречное исковое требование арендодателя о взыскании с ресторана убытков, возникших у арендодателя в связи с оплатой работ по восстановлению помещений, в размере стоимости этих работ не может быть направлено к зачету первоначального искового требования ресторана, т. к. первоначальное исковое требование ресторана является неимущественным требованием о признании договора аренды прекращенным, соответственно, присутствуют основания считать раздельное рассмотрение встречного искового требования арендодателя и первоначального искового требования ресторана соответствующим целям эффективного судопроизводства. Следовательно, ходатайство ресторана о выделении встречных исковых требований арендодателя о взыскании с ресторана убытков, возникших у арендодателя в связи с оплатой работ по восстановлению помещений, в размере стоимости этих работ в отдельное судебное производство является обоснованным.

https://businessandlaw.ucoz.net/index/part_4_dlja_restorannogo_klubnogo_biznesa_organizacij_obshhestvennogo_pitanija/0-78