58.8М
Квартиры у пожилых покупать до сих пор лотерея — судебная практика отдает приоритет не покупателям
Покупка квартиры у пожилого человека сегодня напоминает игру в рулетку. Даже если вы проверили все документы, заплатили реальные деньги и зарегистрировали право собственности, суд может в любой момент аннулировать сделку. И вернуть вам не квартиру, а лишь надежду на справедливость. Современная судебная практика, ориентированная на защиту «уязвимых» продавцов, всё чаще оставляет добросовестных покупателей и без жилья, и без денег.
Скандальная история вокруг квартиры певицы Ларисы Долиной, ставшей жертвой мошенников, лишь вершина айсберга. Однако если для публичной личности это громкий репутационный удар, то для обычных семей, вложивших в квартиру все сбережения и ипотеку, подобное решение суда — жизненная катастрофа.
«Священная корова» Фемиды
Российские суды в делах о мошенничестве с недвижимостью (подобных делу Долиной) занимают четкую позицию: интересы пожилого продавца важнее интересов добросовестного покупателя.
С одной стороны, стремление защитить стариков от циничных схем похвально. Государство обязано поддерживать тех, кто теряет самое ценное — своё жильё. Но есть и другая сторона медали: создание опасной неопределенности на рынке недвижимости.
Покупатели могут начать опасаться заключать сделки с пожилыми людьми, опасаясь, что впоследствии их признают недействительными, и они останутся и без денег, и без жилья. Для добросовестного покупателя, который вложил средства, сделал ремонт, такое решение — настоящий шок. Он действовал в рамках закона, прошел все процедуры, но вдруг оказывается, что его добросовестность не имеет веса перед уязвимостью продавца.
Главная бомба процесса — психолого-психиатрическая экспертиза
Почему же рушатся, казалось бы, идеально чистые сделки? Ответ лежит не в области поддельных доверенностей, а в области медицины. Суды всё чаще назначают комплексную психолого-психиатрическую экспертизу (КППЭ) продавца задним числом.
Если экспертиза находит у пожилого продавца (уже после подписания договора) «нарушения восприятия, повышенную внушаемость, состояние стресса», суд применяет статьи 177 или 178 ГК РФ. Сделка признается недействительной. Квартира возвращается старушке, а деньги покупатель пытается взыскать с мошенников, которых, как правило, уже не найти.
Прецеденты, которые меняют рынок
Верховный суд РФ уже дал «зеленый свет» такой практике. В одном из громких дел пожилая женщина продала квартиру под влиянием мошенников. Суд первой инстанции видел, что договор составлен юридически грамотно. Но ВС РФ указал: неважно, что документы в порядке — важна психика. Экспертиза подтвердила, что пенсионерка не осознавала значение своих действий, и сделка была отменена. Финансовые потери легли на покупателя, который даже не подозревал о криминальной подоплеке.
Московские суды действуют аналогично. Так, Тушинский районный суд признал недействительной сделку 90-летнего собственника. Пожилой мужчина действовал под влиянием третьих лиц, но главным аргументом стало не мошенничество, а экспертное заключение о состоянии здоровья продавца, который «не мог полностью осознавать характер сделки».
Панацея или опасный инструмент?
Психолого-психиатрические экспертизы — важный инструмент. Он позволяет глубже вникнуть в суть происходящего. Но это не панацея. Иногда сложно провести четкую грань между возрастной рассеянностью и состоянием, которое делает человека неспособным понимать значение своих действий.
И здесь возникает главный вопрос, на который пока нет ответа: как обезопасить себя покупателю?
Стандартная проверка через Росреестр и выписка из ЕГРН здесь не работают. Вы не можете оценить «внушаемость» бабушки или дедушки на входе. Эксперты предлагают усилить требования к нотариальному удостоверению таких сделок, привлекать независимых психиатров на этапе подписания договора. Но это означает дополнительные тысячи рублей расходов и, что важнее, почти невозможную задачу — заставить пожилого продавца пройти добровольное освидетельствование.
Если текущая судебная практика станет нормой, сделки с пожилыми людьми будут сопряжены с неприемлемыми рисками. Рынок неизбежно расколется на «молодые» квартиры (дорогие и редкие) и «пенсионные» (дешевые, но с высокой вероятностью отмены сделки). А пенсионеры, которых пытаются защитить, рискуют оказаться в изоляции: никто не захочет покупать их жилье без огромного дисконта, компенсирующего судебный риск. И это — парадоксальный итог гуманного, на первый взгляд, подхода Фемиды.
Источник: https://dzen.ru/a/afV8J1U4_3gzKexz
Как вариант перед сделкой обложиться бумажками от врачей в день сделки. Назначить в день сделки психолого-психиатрическую экспертизу, оплатить и сразу тащить продавца к нотариусу... Но это опять таки не дешево и не совсем просто. А главное не 100% гарантия.
И даже технически не всегда возможно.
так я и написал, что непросто и не дешево
Для меня не понятно ,как психиатрическая экспертиза может установить отклонения за один день ?"Продавца ",как минимум ,месяц надо наблюдать ,чтобы понять вменяем или нет и после давать оценку ,так как и экспертов можно подкупить заинтересованной стороной(кто больше платит того и тапки).
А чем нотариус то тут поможет? Он обычный посредник между росреестром и сторонами.
Нет. Нотариус это юрист который удостоверяет сделку. Должен проверить стороны, Это сли есть сомнения должен о кпзать в услуге Это дополнительная гарантия чистоты сделки
Откуда мудрость? Как это "проверить стороны"? Нотариус не удостоверяет никакую сделку. Он просто передает данные в Росреестр. И там регистрируют право собственности. То же самое девочка в росреестре делает бесплатно, а нотариус за простейшую сделку с однушкой берет минимум полтинник. Но у обывателя сложилось мнение, что желтая бумажка от нотариуса равноценна защитной ауре.
Так и есть ! Я сама продала имущество-без нотариуса,без риэлтора ,сама посещала мфц и не раз ,дочь составляла все договоры (были ошибки ,но справились) и никаких затрат ,и никаких посредников. А так,как никто не отвечает за сделки и не несёт ответственности-нафиг они нужны.
Всё зависит от намерений продавца -кинуть покупателя или действительно ,цель продать имущество.
Все верно. У некоторых индивидов сложилось мнение, что якобы нотариус их чем-то защитит. Да в он напишет договор, на красивой бумажечке.. На этом его функция заканчивается. Видите. Не у всех индивидов хватает мозгов скачать ДКП в тырнете и вставить туда свои данные. Вот они тут и несут свой словесный помет в массы ) У меня один раз до смешного дошло..прокосячил с адресом (литеру не поставил). Просто в росреестре при подаче доков подправили "исправленному в п. верить" и все. Но если чел без мозгов и не умеет простейшие вещи-пусть идет и платит в 30 раз больше..
Яськову А М
Прочитала...). И даже не знаю что ответить...юристу)
----
Значит так
Есть сделки которые обязаны "пройти" через нотариуса
- продажа доли в квартире,отчуждение собственности несовершеннолетних, отчуждение собственности недееспособных( ограниченно дееспособных, выделение долей супругами,дарение недвижимости
Если закон требует нотариального участия а стороны этого не сделали то сделка считается ничтожной (НЕоспоримой а ничтожной).
Также
проверяет документы прав собственности, раз"ясняет сторонам их права и обязанности,гарантирует правомерность действий сторон. Несёт ответственность за нотариальные действия
Закон о Нотариате вам в помощь. плюс - ст 42,48,550,554 ГК РФ
----
Пожалуйста. Я вам дала юридическую консультацию
.Бесплатно
п. 3 ст. 163 ГК РФ
Яськову А И
--------
Поправлю,надо так
"Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 20.02.2026)
ст.42, 43, 44, 46, 46, 48,
----
ст 550, 554 ГК РФ
Открою секрет.. Сейчас очень многие люди, при наличии мозгов, все прекрасно без юриста делают и тем более нотариуса ) И при чем тут все случаи, которые вы описали? Тема разговора не про них. И вы сами написали, ЕСЛИ требует. Либо вы не понимаете вообще о чем была речь, либо пытаетесь передернуть тему разговора.. А если не требует, то еще раз повторюсь. В Росреестре или МФЦ за 2000 р. регистрируете. Вот таким "консультантам" как вы пусть нотариус и разъясняет ваши права (если вам есть что продавать или на что покупать), если кому Всевышний не положил в череп то, чем можно подумать составить договор дарения или ДКП самому. Тогда да.. таким к нотариусу.. Опять таки если у вас есть за что купить )) А я прекрасно всё оформлял через МФЦ, как и большинство людей. ПС: если мне вдруг понадобиться консультация, то это точно будете не вы.. Поэтому можете продолжить диалог дома на кухне или на лавочке. Умора.. Человек в 21 веке не в состоянии составить ДКП и отнести его в росреестр или мфц.. так вас и у нотариуса облапошат с таким подходом..повторю..там ауры нет )) побежите потом лить слезы на форумы и костерить нотариусов ))
ПС: на лавочке и дома.. только так.
Яськову А М
-----
"Нотариус не удостоверяет никакую сделку. "ваше выше
Нотариус удостоверяет сделку. И не только
Вам а помощь статьи ЗакоНОВ
---
"меня один раз до смешного дошло..прокосячил с адресом (литеру не поставил). Просто в росреестре при подаче доков подправили "исправленному в п. верить"
В Росреестре не имели право править поданый документ своей припиской "исправленному верить" Особенно если стороны не подписались под исправлением
Документ стал оспоримый. Если вы ведёте юридическую деятельность такими категориями то подставляете стороны под судебные разбирательства со своим участием
----
"Либо вы не понимаете вообще о чем была речь, либ" ваше выше
Нет. Это вы не понимаете о чем речь
---++
"если кому Всевышний не положил в череп то, чем можно подумать составить договор дарения "ваше выше
Договор дарения подлежит обязательному нотариальному удостоверению( см. стЗакона выше)
Всевышний должен был положить в череп юристам эти законодательные изменения
----
"прекрасно всё оформлял через МФЦ, как и"
Да. Можно оформлять через простую письменную форму в МФЦ. Если закон это позволяет.
Нотариус это дополнительная гарантия надёжности документа.Если закон позволяет и стороны знают как себя обезопасить и что прописать дополнительно в договоре,то конечно, можно оформлять документы через МФЦ
-----
если мне вдруг понадобиться консультация, то это точно будете ваше выше
Да я не буду вас консультировать. Но ,думаю, вам консультация хорошего юриста нужна
---+
По Си. Не вам указывать что мне делать
Спасибо что прочли
)
Вот это простыня.. Тётя Ира всерьёз решила поиграть в "консультантшу" 😂 🤣 ) Всё? Поток мудрости иссяк? Уже второй день пыжитесь что то доказать, передергивая написанное. Я ваше мудрое и единственно правильное мнение не оспаривую и сразу отправил вас.. К нотариусу. Но с вашего позволения останусь при своем.такие как вы все равно будут пустооаить, так что.. Вернт? Продолжайте.
Яськову А М
"Тётя Ира всерьёз решила поиграть в "консультантшу" 😂 🤣 ) Всё? Поток мудрости иссяк"- пишет мне юрист Яськов А М
--
Всего лишь отвечаю на вашу "мудрость" дядя Андрей
Вы б не писали в эфир что Росреестр подправил документ "исправленному верить" где ВЫ "накосячили с адресом", и не пишите такую ерунду что "нотариус это посредник"
Вы б подчитали б Закон и все будет хорошо...наверное(..??..?)
Чао
бабира..вы не переживайте )) все хорошо.. Пока такой ресурс как вы есть-всё просто прекрасно )
Яськову
бабира..вы не переживайте )
Этта что? С женой на кухне беседы вещи..если она позволяет
Цитата: Московские суды действуют аналогично. Так, Тушинский районный суд признал недействительной сделку 90-летнего собственника. Пожилой мужчина действовал под влиянием третьих лиц, но главным аргументом стало не мошенничество, а экспертное заключение о состоянии здоровья продавца, который «не мог полностью осознавать характер сделки».
Ничего нового, эти статьи и раньше применялись в аналогичных ситуациях. Знаю подобную практику не понаслышке (решения Дорогомиловского, Черемушкинского судов Москвы). Если экспертиза признала, что продавец не понимал значения своих действий. то по основаниям ст. 177 ГК РФ, сделка признается недействительной. Более того, если выяснится, что продавец был недееспособен на момент совершения сделки, то сделка ничтожна на основании ст. 171 ГК РФ. Однако ГК РФ содержит статьи, защищающие добросовестного покупателя (ст. 167 ГК РФ). Продавец должен вернуть деньги.
Меня поражает только одно..Как 90 летний недееспособный человек живет один в квартире???Он же не в лесу живет.Есть соцзащита, есть соседи.В поликлинику наверняка ходит или врача надом вызывает.И никто не увидел что он недееспособен??
"Верховный суд РФ уже дал «зеленый свет» такой практике. В одном из громких дел пожилая женщина продала квартиру под влиянием мошенников. Суд первой инстанции видел, что договор составлен юридически грамотно. Но ВС РФ указал: неважно, что документы в порядке — важна психика. Экспертиза подтвердила, что пенсионерка не осознавала значение своих действий, и сделка была отменена."
--
Можно ссылку где это "указал" ВС РФ?
И что там было за дело?
Уже ВС РФ давал раз"ясне6ия по аналогии с делом Долиной
Какая психолого психиатрическая экспертиза?
Продавец сосьаял на учёте в ПНД/НД?
Если в ДКП прописано что продавец ознакомлен ст- ми (лень перечислять) по заблуждению,что сделка не вследствии тяжёлых,кабальных условий и т д то сделка не может быть оспорена
Значит там есть условия которые вы не прочитали или не поняли
А если пожилой человек продал своё единственное жильё, ему теперь на улице в коробке жить?