Продал землю после раздела участка: когда это могут признать бизнесом и почему это может помочь налогоплательщику

Продажа земельного участка сама по себе еще не означает ведение бизнеса. Но ситуация становится сложнее, если собственник разделил один участок на несколько и затем последовательно их продает.

В таком случае налоговая может поставить вопрос - это обычное распоряжение личным имуществом или уже предпринимательская деятельность?

Обычно налогоплательщики опасаются второго варианта. Однако судебная практика показывает, что иногда предпринимательский характер деятельности может оказаться важен и в интересах самого налогоплательщика.

Разберем дело, которое прошло до Первого кассационного суда общей юрисдикции.

Девять участков вместо одного

Гражданин приобрел земельный участок площадью 10 000 кв. м. Затем участок был разделен на девять земельных участков. В дальнейшем несколько образованных участков были проданы. По результатам проверки налоговая инспекция доначислила НДФЛ в размере 741 000 рублей, а также назначила штрафы.

Однако спор оказался интересен не только вопросом о продаже земли и уплате НДФЛ.

Суды обратили внимание на другое обстоятельство - налоговая должна была оценить характер деятельности самого налогоплательщика.

Когда продажа земли может стать предпринимательской деятельностью

Одна продажа земельного участка и последовательная реализация нескольких объектов, специально образованных путем раздела земли, - далеко не всегда одинаковые ситуации. При оценке характера деятельности значение может иметь совокупность обстоятельств: количество сделок; систематичность продажи имущества; действия по разделу земельного участка; подготовка объектов к продаже; направленность действий на извлечение дохода; иные обстоятельства конкретного дела.

В рассматриваемом споре суды указали, что налоговый орган располагал сведениями о регистрации налогоплательщика в качестве индивидуального предпринимателя, однако не разрешил вопрос о квалификации деятельности по продаже образованных земельных участков и возможности применения профессионального налогового вычета.

И здесь возникает важный практический вопрос - если деятельность действительно имеет предпринимательский характер, это может влиять не только на обязанности налогоплательщика, но и на его право учитывать расходы.

Почему признание деятельности бизнесом может быть выгодно

На первый взгляд это звучит парадоксально. Обычно налогоплательщик не стремится к тому, чтобы его сделки признали предпринимательской деятельностью.

Но у такой квалификации есть и другая сторона.

В соответствии со статьей 221 НК РФ индивидуальные предприниматели могут претендовать на профессиональный налоговый вычет в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.

Именно поэтому в данном деле возник вопрос - если продажа земельных участков носила предпринимательский характер, налоговый орган должен был оценить возможность учета расходов при определении налоговых обязательств.

Получается достаточно необычная ситуация - признаки предпринимательской деятельности могут быть аргументом не только налоговой инспекции, но и самого налогоплательщика.

Нельзя учитывать только то, что выгодно бюджету

Это один из главных практических выводов из дела. Если налоговый орган анализирует деятельность налогоплательщика, нельзя учитывать только те обстоятельства, которые приводят к увеличению суммы налога. Необходимо исследовать и обстоятельства, которые могут влиять на уменьшение налоговой базы.

В рассматриваемом деле суды указали, что налоговая не учла документы, подтверждающие фактически понесенные расходы, и не дала надлежащей оценки возможности применения профессионального налогового вычета.

Поэтому при налоговом споре важно проверять не только какой доход определила инспекция, но и какие расходы, вычеты и другие обстоятельства она обязана была учитывать.

Иногда спор о квалификации сделки может оказаться не менее важным, чем спор о размере самого дохода.

Налоговая попыталась исправить ситуацию уже в суде

В ходе судебного разбирательства налоговый орган пытался представить расчет профессионального налогового вычета.

Однако суды пришли к выводу, что это не устраняет недостатки, допущенные при принятии первоначального решения. Если существенные обстоятельства не были надлежащим образом исследованы при проведении проверки и вынесении решения, последующая попытка дополнить расчет уже в суде не всегда позволяет исправить эти нарушения.

Первый кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами нижестоящих судов.

Это важный процессуальный момент. По мнению судов, налоговая проверка должна быть проведена таким образом, чтобы существенные обстоятельства были исследованы именно при принятии решения, а не впервые восполнялись в самом судебном споре.

Раздел участка: что важно учитывать сегодня

Здесь важно разделить обстоятельства рассмотренного дела и действующие сегодня правила.

Доходы, которые стали предметом судебного спора, были получены в 2019–2022 годах. Поэтому новые правила о сроке владения земельными участками, введенные позднее, к этим доходам непосредственно не применялись.

Однако для тех, кто продает земельные участки сейчас, действующая редакция статьи 217.1 НК РФ содержит важное специальное правило. При продаже земельных участков, предназначенных для:

- индивидуального жилищного строительства;

- ведения личного подсобного хозяйства;

- размещения гаражей для собственных нужд;

- садоводства или огородничества для собственных нужд,

в срок владения образованным земельным участком в предусмотренных законом случаях включается срок владения исходным земельным участком или участками.

Это правило применяется к участкам, образованным в результате раздела, выдела, объединения или перераспределения. При этом при разделе исходного участка или выделе доли действует ограничение - количество образованных участков не должно превышать двух.

Соответствующие изменения вступили в силу с 1 января 2025 года.

Кроме того, отдельное правило предусмотрено для земельных участков, образованных в результате раздела или перераспределения исходного участка в связи с его изъятием для государственных или муниципальных нужд. В этом случае срок владения исходным участком также включается в срок владения образованным участком.

Поэтому сегодня при продаже земли нельзя автоматически исходить из того, что после раздела срок владения каждым новым участком всегда начинается заново.

Таким образом, в настоящее время необходимо учитывать назначение земельного участка; способ образования нового участка; количество образованных участков; дату получения дохода от продажи; специальные правила статьи 217.1 НК РФ.

Что важно проверить перед продажей нескольких земельных участков

Если собственник планирует разделить участок и затем продать образованные объекты, желательно заранее оценить налоговые последствия.

1. Как будет исчисляться срок владения

Это может напрямую влиять на возможность освобождения дохода от НДФЛ.

После изменений законодательства нельзя применять одно общее правило ко всем случаям раздела земли.

2. Есть ли признаки предпринимательской деятельности

Количество сделок само по себе не всегда является решающим.

Оценивается совокупность обстоятельств - характер действий собственника, его статус, систематичность операций, подготовка имущества к продаже и направленность деятельности.

3. Какие расходы подтверждены документами

Если деятельность может быть квалифицирована как предпринимательская, особое значение приобретают документы, подтверждающие расходы. Следует сохранять документы, связанные с приобретением имущества и расходами, непосредственно связанными с получением дохода.

4. Какой порядок уменьшения налоговой базы применяется

В зависимости от обстоятельств конкретной сделки могут применяться разные механизмы уменьшения налоговой базы. Поэтому определять налоговые последствия лучше до совершения серии сделок, а не после получения требования от налоговой.

Главный вывод

История с продажей земельных участков показывает, что налоговый спор нельзя сводить к простой формуле: продал имущество - посчитай налог. Иногда главный вопрос заключается в том, как именно должна быть квалифицирована деятельность налогоплательщика.

Если собственник разделил земельный участок на несколько объектов и последовательно их продает, налоговая может поставить вопрос о наличии признаков предпринимательской деятельности.

Но такая квалификация имеет две стороны. Она может повлечь дополнительные налоговые последствия, однако одновременно требует оценки всех прав налогоплательщика, которые возникают при соответствующей квалификации деятельности, включая возможность учета документально подтвержденных расходов и применения профессионального налогового вычета при наличии оснований.

Именно неполная оценка этих обстоятельств стала ключевой проблемой в рассмотренном судебном споре. Первый кассационный суд общей юрисдикции поддержал выводы нижестоящих судов, признавших решение налогового органа незаконным.

Поэтому при продаже нескольких земельных участков важно заранее анализировать всю налоговую конструкцию: характер деятельности, статус налогоплательщика, период получения дохода, срок владения, действующие правила статьи 217.1 НК РФ, подтвержденные расходы и возможные налоговые вычеты.

Источник: Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29 мая 2025 г. №88а-14826/2025 по делу №2а-694/2023.