Продали квартиру в другом регионе: какой срок владения применяется для освобождения от НДФЛ

Многие собственники недвижимости исходят из простой логики - если квартира находится в регионе, где действует сокращенный минимальный срок владения, значит после истечения этого срока ее можно продать без НДФЛ.

Но судебная практика показывает, что местонахождение квартиры не всегда определяет, какое региональное правило будет применяться.

Если собственник зарегистрирован и состоит на налоговом учете в другом субъекте РФ, результат может оказаться неожиданным.

Разберем правовую позицию, которую ФНС включила в обзор судебной практики по вопросам налогообложения.

Квартира находится в одном регионе, собственник живет в другом

Ситуация, рассмотренная Конституционным Судом (определение от 12.11.2024г. №2964-О), выглядела следующим образом.

Гражданин был зарегистрирован по месту жительства в Карачаево-Черкесской Республике, но владел квартирой в Ставропольском крае. Срок владения квартирой составил 3 года и 9 месяцев.

В Ставропольском крае региональным законом был установлен сокращенный минимальный срок владения недвижимостью - три года. Однако в регионе, где гражданин состоял на налоговом учете по месту жительства, аналогичного сокращения срока не было.

Налоговая посчитала, что освобождение от НДФЛ не применяется, поскольку для этого налогоплательщика минимальный срок владения составлял пять лет.

Возникает логичный вопрос - если квартира находится в регионе с трехлетним сроком владения, почему собственник не может воспользоваться этим правилом?

Какой региональный закон применяется

Правоприменительная практика исходит из того, что минимальный срок владения недвижимостью в подобных случаях определяется законодательством субъекта РФ, в котором налогоплательщик состоит на налоговом учете по месту жительства на момент государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. То есть значение имеет не только то, где находится квартира.

В рассматриваемой ситуации применялось законодательство региона по месту налогового учета гражданина, а не региона, где была расположена проданная квартира.

Это важный нюанс для собственников, которые живут в одном регионе; зарегистрированы в другом регионе; владеют недвижимостью в третьем регионе;

переезжают и меняют место жительства; продают инвестиционную недвижимость за пределами региона своей регистрации.

Почему регион может устанавливать свой срок владения

По общему правилу статья 217.1 НК РФ устанавливает минимальные предельные сроки владения недвижимостью для освобождения дохода от продажи от НДФЛ.

Однако подпункт 1 пункта 6 статьи 217.1 НК РФ позволяет субъектам РФ уменьшать минимальный срок владения, установленный пунктом 4 этой статьи, вплоть до нуля - для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимости.

Именно поэтому в разных регионах могут действовать разные правила. Например, в одном субъекте для определенной категории недвижимости может действовать сокращенный срок, а в другом - общий пятилетний срок.

Само по себе такое различие не противоречит законодательству.

Почему важен регион налогового учета

Логика судов связана в том числе с тем, куда зачисляется НДФЛ. Доходы от НДФЛ распределяются в бюджеты субъектов РФ и муниципальных образований. При продаже недвижимости налогоплательщик уплачивает НДФЛ по месту своего налогового учета.

Поэтому субъект РФ, уменьшая минимальный срок владения, фактически принимает решение в отношении налоговых доходов, которые поступают в соответствующие региональные и местные бюджеты.

Распространять такую региональную льготу автоматически на человека, который состоит на налоговом учете в другом субъекте РФ, означало бы применять решение одного региона к налоговым доходам другого региона. Именно поэтому судебная практика связывает возможность применения сокращенного срока прежде всего с регионом налогового учета гражданина.

Конституционный Суд не увидел дискриминации

Налогоплательщик пытался оспорить такой подход. Его позиция была понятной: два собственника могут владеть одинаковыми квартирами, расположенными в одном регионе, но получить разные налоговые последствия только потому, что зарегистрированы в разных субъектах РФ.

Однако Конституционный Суд не признал такое регулирование дискриминационным. Возможность различий в минимальном сроке владения, связанная с региональным регулированием, сама по себе не нарушает принцип всеобщности и равенства налогообложения.

Таким образом, место нахождения недвижимости и место налогового учета собственника могут иметь разные значения для определения налоговых последствий продажи.

Самая опасная ошибка при продаже квартиры в другом регионе

Ошибка выглядит так: «Я посмотрел закон региона, где находится квартира. Там минимальный срок владения три года. Значит, после трех лет я могу продать квартиру без налога».

Такой подход может оказаться неверным. Перед продажей необходимо проверить:

1. Где налогоплательщик состоит на учете по месту жительства.

2. Какое законодательство действует в этом субъекте РФ в отношении сокращения минимального срока владения.

3. Какой срок применяется к конкретному объекту недвижимости.

4. На какую дату происходит государственная регистрация перехода права собственности к покупателю.

Именно последний момент тоже важен, поскольку правоприменительная практика связывает определение применимого законодательства с моментом государственной регистрации перехода права собственности.

Что делать, если вы переехали в другой регион

Особенно внимательно нужно относиться к продаже недвижимости после переезда.

Представим ситуацию:

- квартира находится в регионе А;

- собственник длительное время жил в регионе Б;

- затем переехал и зарегистрировался в регионе В;

- после этого решил продать квартиру.

В такой ситуации нельзя автоматически использовать правила того региона, где находится недвижимость. Для определения налоговых последствий важно установить, где гражданин состоит на налоговом учете по месту жительства на момент регистрации перехода права собственности.

Поэтому изменение места жительства непосредственно перед продажей недвижимости может иметь значение для применения региональных правил о минимальном сроке владения.

Это касается только квартир?

Правовая позиция касается применения региональных правил о минимальном предельном сроке владения объектами недвижимого имущества в случаях, когда субъект РФ воспользовался правом уменьшить срок, предусмотренный пунктом 4 статьи 217.1 НК РФ. Поэтому аналогичный вопрос может возникнуть не только при продаже квартиры, но и при продаже других объектов недвижимости, если для соответствующей ситуации действует региональное регулирование.

При этом необходимо учитывать особенности конкретного объекта и основания применения трехлетнего либо общего срока владения, предусмотренные статьей 217.1 НК РФ.

Важно не путать региональные льготы и общие правила

Региональное сокращение срока - это не единственный механизм освобождения дохода от НДФЛ.

Статья 217.1 НК РФ предусматривает случаи, когда минимальный срок владения составляет три года по федеральным правилам.

Кроме того, субъекты РФ могут уменьшать общий минимальный срок владения в пределах полномочий, предусмотренных Налоговым кодексом.

Поэтому перед продажей недвижимости необходимо сначала определить:

- применяется ли трехлетний срок непосредственно по НК РФ;

- действует ли региональное сокращение срока;

- законодательство какого субъекта РФ применяется в конкретной ситуации;

- соблюдены ли условия соответствующей льготы.

Проверка только одного регионального закона может оказаться недостаточной.

Главный вывод

Продажа квартиры, расположенной в регионе с сокращенным минимальным сроком владения, не всегда означает автоматическое освобождение от НДФЛ после истечения этого срока.

Если сокращение срока установлено региональным законом на основании пункта 6 статьи 217.1 НК РФ, необходимо учитывать позицию судов - в подобных ситуациях применяется законодательство субъекта РФ, в котором налогоплательщик состоит на налоговом учете по месту жительства на момент государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а не обязательно законодательство региона, где находится сама недвижимость.

Именно поэтому перед продажей квартиры в другом регионе желательно заранее проверить не только срок владения и местонахождение объекта, но и регион своего налогового учета. Иногда один этот нюанс может определить, придется ли платить НДФЛ с продажи недвижимости или доход будет освобожден от налогообложения.