Снизили кадастровую стоимость недвижимости: почему вернуть переплаченный налог за прошлые годы может не получиться

Снижение кадастровой стоимости недвижимости обычно воспринимается как хорошая новость: налоговая база уменьшается, а значит, появляется возможность пересчитать ранее уплаченный налог.

Но возникает важный вопрос - если суд в 2026 году снизил кадастровую стоимость объекта, можно ли пересчитать налог, например, за 2018–2022 годы и вернуть всю переплату?

Судебная практика показывает, что не всегда.

Верховный Суд РФ обратил внимание на важное ограничение: даже если кадастровая стоимость недвижимости была успешно снижена, налогоплательщик может столкнуться с проблемой трехлетнего срока для уменьшения налоговой обязанности и возврата переплаты (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2024 №306-ЭС24-15537 по делу №А55-28933/2023).

Эту правовую позицию ФНС включила в свой обзор судебной практики.

Что произошло в споре

Компания владела нежилым помещением и уплачивала налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости. Позднее общество обратилось в суд с требованием установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости.

Решением Самарского областного суда от 9 марта 2022 года кадастровая стоимость объекта была снижена. После этого компания представила уточненные налоговые декларации по налогу на имущество за несколько предыдущих лет - с 2016 по 2020 год - и заявила суммы налога к уменьшению.

Затем организация обратилась в налоговый орган с заявлением о зачете образовавшейся переплаты.

Однако налоговая отказала. Причина - трехлетний срок.

Почему нижестоящие суды поддержали компанию

Суды трех инстанций первоначально заняли позицию налогоплательщика.

Их логика была следующей: компания фактически узнала о наличии переплаты только после того, как суд снизил кадастровую стоимость недвижимости. Следовательно, по мнению судов, именно с момента судебного решения следовало учитывать возможность возврата или зачета переплаты.

Но Верховный Суд РФ с таким подходом не согласился.

Что сказал Верховный Суд

Главный вывод суда достаточно важен для всех владельцев недвижимости: налогоплательщик не может автоматически считать, что о переплате он узнал только в день вступления в силу решения суда о снижении кадастровой стоимости.

Верховный Суд обратил внимание, что налогоплательщик заранее располагает возможностью проверить кадастровую стоимость объекта и при необходимости оспорить ее. Меры по пересмотру кадастровой стоимости и своевременность их принятия находятся в сфере контроля самого налогоплательщика. Поэтому позднее обращение за изменением кадастровой стоимости может привести к ситуации, когда стоимость уже снижена, но возможность уменьшить налоговые обязательства за слишком давние периоды оказывается ограниченной.

Главная ошибка: ждать судебного решения и только потом думать о сроках

На практике ситуация может выглядеть так. Допустим, собственник считает кадастровую стоимость недвижимости завышенной, но несколько лет продолжает платить налог. Затем он:

- обращается за пересмотром кадастровой стоимости;

- получает положительное решение;

- представляет уточненные налоговые декларации за прошлые годы;

- рассчитывает вернуть всю переплату.

Однако к этому моменту может оказаться, что часть периодов уже выходит за пределы установленного законом срока.

Именно поэтому снижение кадастровой стоимости само по себе еще не означает автоматического перерасчета налога за все прошлые годы.

Как работает правило трех лет

Для организаций вопрос имеет особое значение в связи с действующим механизмом единого налогового счета.

Согласно подпункту 1 пункта 7 статьи 11.3 НК РФ, при определении совокупной обязанности не учитываются суммы налогов, подлежащие уменьшению на основании деклараций или уточненных деклараций, если со дня истечения установленного срока уплаты соответствующего налога до дня подачи таких документов прошло более трех лет.

Из этого правила предусмотрены исключения, в частности:

- когда перерасчет осуществляется налоговым органом по основаниям, предусмотренным НК РФ;

- когда суд восстанавливает пропущенный срок и признает причины его пропуска уважительными.

Важно, что в деле, рассмотренном Верховным Судом, нижестоящие суды фактически исходили из даты судебного решения о снижении кадастровой стоимости. Верховный Суд указал, что такой подход сам по себе неверен и необходимо оценивать соблюдение установленного трехлетнего срока.

Суд снизил кадастровую стоимость — значит ли это, что налог пересчитают автоматически?

Здесь необходимо разделять два разных вопроса.

Первый вопрос - с какого периода применяется новая кадастровая стоимость

Налоговый кодекс предусматривает специальные правила учета изменения кадастровой стоимости для целей налогообложения. В частности, при установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости действуют специальные положения о том, с какого момента соответствующие сведения учитываются при определении налоговой базы.

Второй вопрос - можно ли сейчас получить уменьшение налоговых обязательств или вернуть деньги за старые периоды

И вот здесь могут возникнуть ограничения, связанные со сроками представления уточненной отчетности и учета уменьшения налоговой обязанности.

Это разные вопросы, и положительное решение по первому из них не всегда автоматически решает второй.

Именно этот нюанс оказался ключевым в деле, рассмотренном Верховным Судом.

Почему нельзя просто сказать: «О переплате я узнал только после решения суда»

Компания пыталась доказать, что переплата стала известна ей только после того, как суд снизил кадастровую стоимость.

Но Верховный Суд указал - налогоплательщик имел возможность проверить кадастровую стоимость и своевременно принять меры для защиты своих прав.

Иными словами, пассивное ожидание в течение нескольких лет может иметь налоговые последствия. Если собственник считает кадастровую стоимость завышенной, лучше не откладывать вопрос ее пересмотра на неопределенный срок.

Особенно важен этот вывод для коммерческой недвижимости

Рассмотренное дело касалось налога на имущество организаций и нежилого помещения. Поэтому прежде всего эта судебная практика важна для:

- организаций, владеющих коммерческой недвижимостью;

- собственников офисных помещений;

- владельцев торговой недвижимости;

- компаний, чьи объекты облагаются налогом исходя из кадастровой стоимости.

Но общий практический вывод значительно шире: если налог зависит от кадастровой стоимости, вопрос ее проверки и возможного оспаривания лучше решать своевременно. Чем больше времени проходит, тем выше риск возникновения проблем с перерасчетом старых налоговых периодов.

Можно ли восстановить трехлетний срок?

Закон предусматривает возможность восстановления срока судом, если причины его пропуска будут признаны уважительными. Однако рассчитывать на автоматическое восстановление срока не стоит.

Сам по себе факт того, что налогоплательщик поздно обратился за пересмотром кадастровой стоимости, еще не означает, что срок будет восстановлен. В деле, рассмотренном Верховным Судом, как раз подчеркивалось значение своевременности действий самого налогоплательщика.

Что делать собственнику недвижимости

Если вы считаете кадастровую стоимость объекта завышенной, разумно действовать последовательно.

1. Проверить кадастровую стоимость. Сначала необходимо понять, действительно ли кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной.

2. Оценить налоговые последствия. Важно рассчитать, насколько снижение кадастровой стоимости реально повлияет на размер налога. Иногда расходы на процедуру пересмотра могут оказаться несоразмерными потенциальной экономии.

3. Не затягивать с оспариванием. Это главный вывод из рассмотренной судебной практики. Если откладывать пересмотр кадастровой стоимости на несколько лет, можно столкнуться с проблемой возврата налога за старые периоды.

4. Одновременно просчитать сроки. Нужно анализировать:

- за какие периоды возможно изменение налоговой обязанности;

- когда наступили сроки уплаты налога;

- когда планируется подача уточненной декларации;

- применяются ли специальные правила перерасчета;

- имеются ли основания для восстановления срока.

Главный вывод

Снижение кадастровой стоимости недвижимости еще не гарантирует возврат всей переплаты за предыдущие годы.

Верховный Суд РФ фактически обратил внимание на важный принцип: налогоплательщик должен своевременно защищать свои права и не может переносить начало всех сроков на дату вынесения судебного решения о снижении кадастровой стоимости.

Если кадастровая стоимость недвижимости кажется завышенной, лучше заниматься этим вопросом заранее. Иначе может возникнуть неприятная ситуация - кадастровую стоимость удалось снизить, но часть переплаченного налога за старые периоды вернуть уже не получится.