5М
На земельном участке имеется два жилых дома (старый и новый), можно ли подарить только старый без земельного участка?
Вступление и рассматриваемый вопрос
Отправляясь в деревню, где у нас находится дом в ИЖС, часто наблюдала картину, когда на одном земельном участке находится старый жилой дом и тут же построен новый. Всегда был интересен правовой статус данных строений и соответственно правовые особенности оформления прав на таковые. Наконец, такой вопрос поступил, и я посчитала нужным и важным сделать по нему правовой разбор.
Правовой разбор будет произведен на основе практической ситуации доверителя, за рамки вопроса выходить не будем, лучше позднее разберем дополнительные вопросы в этом же направлении.
Итак, рассмотрим практическую ситуацию: семья являются собственниками двух домов на одном земельном участке – один из домов новый ,а второй старый, земельный участок один с одним кадастровым номером и правоустанавливающими документами. Старый дом решили подарить сыну, соответственно семья интересуется, а можно ли подарить только старый дом, чтоб новый дом и земельный участок остались в собственности семьи ?
Кратко обозначу ответ на этот вопрос в настоящей статье.
Ответ и разъяснения юриста
Первоначально обозначу в общем правовом ключе – собственник исходя из закона не может продать дом без земельного участка, т.е оставив право собственности на таковой за собой. В том числе так получилось в ситуации с рассматриваемой семьей - закон не допускает отчуждение земельного участка без находящихся на нем жилых домов, зданий, строений и сооружений – когда таковые находятся в собственности одного лица.
Также если мы рассмотрим эту ситуацию наоборот и само по себе отчуждение зданий, строений и сооружений без земельного участка НЕВОЗМОЖНО – когда таковая принадлежит одному собственнику или собственникам.
Тут можно рекомендовать произвести раздел земельного участка и потом уже оформлять дарение со вновь сформированным земельным участком именно под таковым старым жилым домом.
Данная процедура не является простой, которая включает в себя межевание земельного участка, последующую постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности.
НО! Тут обязательно посмотрите "Правила землепользования и застройки" конкретного муниципалитета - это должно быть разрешено данным муниципальным правовым актом. Ознакомиться можно на сайте местной администрации.
Также всегда есть вариант подарить старый жилой дом с долей земельного участка, но тут тоже важно произвести выдел доли, но это тоже требует процедуры межевания и кадастрового учета.
Процедура непростая, потребуется обращение в Росреестр, а также к юристу по земельным спорам.
Правовое обоснование: ст. 1, 35, 273 ЗК РФ
Примечание: настоящая статья написана с использованием справочной правовой системы «Гарант»
Если моя публикация помогла разрешить ваш правовой вопрос и показалась полезной, буду благодарна за перечисление донатов.
Любое использование без указания авторства запрещено.
Статья была полезной и интересной?
Проголосуйте, чтобы увидеть результаты
Интересная ситуация, никогда не сталкивался. Спасибо.
Да, я тоже все ждала, когда мне зададут этот вопрос 🙂 🙃
Из собственной практики. В 2013 году суд первой инстанции принял решение о признании права собственности физического лица на дом в сельской местности, оставив при этом право собственности на земельный участок под ним за юридическим лицом (вопрос о праве собственности на землю судом даже не поднимался). Апелляция и кассация это решение поддержали. В этом же году, но позднее, этот же суд первой инстанции принял решение о признании права собственности другого физического лица на другой дом, расположенный рядом с первым на том же земельном участке юридического лица, также не поднимая вопрос о праве собственности на земельный участок. Апелляция это решение поддержала (в кассацию не подавали). В результате, на земельном участке, принадлежащем юридическому лицу, оказались два дома, принадлежащие на праве собственности двум физическим лицам...
Все просто, если участок и оба дома принадлежат одному собственнику, подарить дом без участка не получится.
Закон запрещает «разводить» судьбу постройки и земли под ней.
В основе заложен принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нём объектов:
закреплён в п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.
Отчуждение здания, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу с участком, влечёт переход права на соответствующую часть участка.
Аналогичное правило для оборота недвижимости это ст. 552 ГК РФ, и суды применяют его по аналогии к дарению.
Пленум ВС РФ и ВАС РФ подтвердили в п. 4 постановления от 29.04.2010 № 10/22: при отчуждении здания собственником, владеющим и участком, право на часть участка переходит к приобретателю.
Благодарю за участие в теме и правовой подход 🙃 🙂
Эта ситуация с двумя домами на одном участке — классика для нашего частного сектора и деревень. Построят люди новый дом рядом со старым, а когда доходит дело до оформления или дарения родственникам, внезапно упираются в этот глухой чиновничий тупик с «единством судьбы земли и строений».
Обычный человек ведь не знает этих тонкостей, думает, что раз дом его, то и распоряжаться им можно отдельно. А на деле получается сложная процедура с межеванием, кадастром и местными правилами застройки. Ваши чёткие разъяснения про необходимость раздела участка или выделения долей — это прекрасное руководство к действию, чтобы люди заранее понимали, к каким расходам и процедурам нужно готовиться, и не наделали ошибок при дарении.
Хорошо, что это у нас полностью на жене.
Сложная и длительная процедура и не дешевая 🙂🙃
Насколько понимаю, наличие двух жилых домов на одном участке само по себе не всегда проблема, но оформить второй именно как жилой дом может быть сложно.
Чаще всего оформлено как два жилых дома, на один очень старые документы, а на второй почти свежие 🙂🙃