3 популярных мифа о сдаче недвижимости и мой личный опыт

Недвижимость всегда казалась мне "железной" инвестицией: купила, сдала и получай деньги, просто так.

Спустя время, с опытом сдачи квартиры в другом городе и теперь ещё гаража, могу сказать честно, что реальность отличается от моих изначальных представлений об аренде.

Миф 1: "Недвижимость всегда растёт в цене"

Реальность: рост не гарантирован, а в отдельных локациях бывает и снижение. К тому же поставить высокую цену, не равно продаже по этой цене.

Из личного опыта. Мне с квартирой повезло (вернее повезло с временем покупки), так как с момента приобретения до продажи цены успели вырасти прилично. Даже с учётом выплаченных процентов по ипотеке я осталась в плюсе. По цифрам выглядело так: купила в 2013 году за 1 750 000 рублей, проценты и разные платежи при оформлении вышли ещё в 657 000, а в 2022 году продала за 3,4 млн. Если же брать только чистую стоимость, за 9 лет цена выросла почти в 2 раза, а суммарный плюс с учётом доп. расходов около миллиона рублей.

Сейчас недвижимость ещё выросла в цене. Но вижу в объявлениях одни и те же объекты, которые месяцами никто не покупает. Так что рост цен ещё не гарантия ликвидности.

Вывод: рост цены - это не доход, пока нет продажи объекта. И даже тогда нужно учитывать налоги, комиссии и оплату коммунальных платежей (например между освобождением недвижимости от арендаторов и фактической продажей).

Миф 2: "Сдача — это пассивный доход"

Здесь напишу из собственного опыта. В основном по квартире, потому что гараж сдается всего месяц, и обобщённые выводы делать рано.

Квартиру я сдавала за 12 тысяч в месяц плюс коммунальные платежи. И это в другом городе: сестра была на подхвате, но просить её каждый раз было не всегда удобно, а дистанция всё усложняла.

С какими проблемами столкнулась:

• Задержка арендной платы. Случилась только с одним съёмщиком, но нервы потрепала.
• Простой почти на месяц между арендаторами. Квартира в другом городе — не смогла сразу приехать и пересдать. За этот месяц минус 12 тысяч, плюс коммуналка уже за мой счёт.
• Мелкий ремонт после выезда. Самое яркое: съёмщик сломал дверь… гарпуном. К чести человека, перед отъездом он купил новую дверь и оставил деньги на мастера.

К счастью, жалоб соседей и серьёзной порчи имущества не было ни разу.

Гараж по моим сегодняшним ощущениям сдавать гораздо проще. Здесь меньше имущества, которое можно испортить, и меньше вопросов по обслуживанию.

Вывод: аренда становится по-настоящему пассивным доходом только с управляющей компанией или надёжным помощником на месте. Самостоятельно - это скорее "полупассивный" доход с регулярными задачами (переписками, показами, контролем оплат и прочее).

Миф 3: "Достаточно просто купить и получать деньги"

Тут не стоит забывать про скрытые расходы и риски:

• налоги - НДФЛ или налог по самозанятости. Да, можно сдавать и не декларировать доход, но я за официальный путь. Вполне может попасться обидчивый съёмщик, который пожалуется в ИФНС, а в случае судебных разбирательств всё и так всплывёт;
• капитальный ремонт (особенно в старом фонде);
• юридические риски - незаконная субаренда, порча имущества, споры с соседями;
• ликвидность - продать быстро и по хорошей цене не всегда получается.

* в статье использовано личное фото автора