Когда «забыли» выделить доли детям: почему покупатель квартиры рискует остаться без жилья

Раньше при покупке квартиры на вторичном рынке существовало негласное правило: если продавец использовал материнский капитал для погашения ипотеки, но «забыл» выделить доли детям, это были его личные проблемы с Пенсионным (Социальным) фондом и органами опеки. Покупателя это не касалось.

Теперь так больше не работает. Недавнее дело, рассмотренное Верховным Судом РФ, показало: риск потерять купленную квартиру стал абсолютно реальным. Причём пострадать могут не только нерадивые продавцы, но и добросовестные покупатели, и даже банки.

История, которая дошла до высшей судебной инстанции, началась с конфликта между бывшими супругами. Муж продал квартиру, купленную в браке, без согласия жены. Формально у него были все основания так поступить: при получении ипотечного кредита супруги заключили брачный договор, по которому квартира признавалась личной собственностью мужа.

Это было условием банка — жена на тот момент находилась в отпуске по уходу за ребёнком и не имела собственного дохода, что снижало шансы семьи на одобрение кредита. Условие выглядело логичным и законным.

Однако был один нюанс, который в итоге сыграл решающую роль: для погашения ипотечного кредита использовался материнский капитал. А это означало, что по закону дети и супруга должны были получить доли в этой квартире. Доли выделены не были.

Когда жена узнала о продаже, она обратилась в суд. И суд встал на её сторону. Сделку по продаже квартиры признали недействительной, поскольку она нарушала права и законные интересы детей. Аргумент о брачном договоре не спас ситуацию — материнский капитал имеет особый правовой режим, и обязательства перед детьми перевешивают договорные условия между супругами.

В результате покупатель, заплативший за квартиру реальные деньги, остался без недвижимости. Банк, выдававший ипотеку, тоже оказался в проигрыше. А бывший муж, продавший квартиру, столкнулся с необходимостью возвращать полученные средства.

Эта ситуация — не единичный казус, а сигнал для всего рынка недвижимости. Верховный Суд фактически подтвердил: использование материнского капитала создаёт скрытое обременение на квартиру, которое сохраняется до тех пор, пока доли не выделены всем членам семьи. И это обременение «переезжает» на нового покупателя.

Теперь перед покупкой квартиры недостаточно проверить юридическую чистоту по стандартному набору критериев. Нужно отдельно и тщательно убедиться, что продавец не использовал материнский капитал для покупки или погашения ипотеки по этой квартире.

Запросите справку из Социального фонда России (СФР) об остатке средств материнского капитала у продавца. Если капитал был использован и потрачен на эту квартиру, в справке это будет отражено. Если средства остались на счёте — значит, к данной сделке они отношения не имеют.

Проверьте историю перехода прав. Если квартира покупалась в ипотеку, уточните, какие средства шли на погашение — только кредитные или ещё и материнский капитал. Банковские документы и выписки могут пролить свет на этот вопрос.

Потребуйте нотариальное согласие супруга продавца (если квартира приобреталась в браке). Даже если есть брачный договор, его наличие стоит перепроверить — как показывает практика, суды могут не принять его во внимание, если затрагиваются интересы детей.

Убедитесь, что доли детей выделены. Если продавец утверждает, что использовал материнский капитал, но доли выделены, запросите выписку из ЕГРН — она покажет всех собственников.

Покупка квартиры — всегда риск. Но раньше этот риск можно было минимизировать стандартной проверкой. Теперь к ней добавился ещё один обязательный пункт: материнский капитал.

Если продавец использовал его, но не выделил доли детям, — сделка может быть оспорена в любой момент. И тогда покупатель останется и без квартиры, и без денег (вернуть их с продавца получится не всегда — у него может просто не быть таких средств).

Это тот случай, когда лучше потратить лишний день на проверку документов, чем годы на судебные разбирательства.

Источник: https://www.vsrf.ru/documents/all/35663#34#1