Новация Водного кодекса РФ

Участок в зоне затопления: с 4 августа строить нельзя вообще. И выйти из зоны собственник не может

Летом 2026 года законодатель изменил режим использования земли всем, у кого земля попала в зону затопления или подтопления. Формулировка изменилась всего на несколько слов — а последствия для собственников оказались тяжелейшими.

Что изменилось

Федеральный закон от 04.08.2026 No 301-ФЗ переписал пункт 1 части 3 статьи 67.1 Водного кодекса РФ.

Было: в границах зоны затопления запрещается строительство объектов капитального строительства, «не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты».

Стало: запрещается строительство объектов капитального строительства — точка. Исключение сделано только для самих сооружений инженерной защиты.

Исчезли четыре слова, и вместе с ними исчезла возможность строить в зоне затопления, заложив инженерную защиту в проект. Раньше это работало: предусмотрел подсыпку, свайный фундамент, дренаж — прошёл экспертизу, получил разрешение. Теперь запрет безусловный.

Дополнительно статья дополнена пунктом 5: запрещается и само «освоение территорий в целях строительства». Это запрещает даже подготовительную стадию — планировку территории, проекты КРТ, вертикальную планировку.

Закон вступил в силу со дня опубликования — 4 августа 2026 года.

Переходных положений нет.

Изменения в Градостроительный и Земельный кодексы не внесены.

Почему это касается и тех, у кого разрешение уже на руках

Само по себе разрешение на строительство новый закон не отзывает — перечень оснований прекращения его действия в части 21.1 статьи 51 ГрК РФ закрытый и не менялся.

Но риск приходит с другой стороны:

Экспертиза проектной документации. По части 5.2 статьи 49 ГрК РФ требования применяются на дату выдачи ГПЗУ только если с неё прошло не более полутора лет. Больше — применяется редакция на дату подачи документации, то есть новая. Отрицательное заключение.

Продление разрешения и внесение изменений. Орган проверяет соответствие действующим требованиям.

Ввод объекта в эксплуатацию. Ссылка на несоответствие режиму зоны.

То есть формально разрешение есть, а довести объект до конца нельзя.

Выхода из зоны для собственника не предусмотрено

При первом рассмотрении, решение очевидно: построй защиту — и зона отпадёт. Основание действительно есть: подпункт «а» пункта 20 Положения о зонах затопления, подтопления (постановление Правительства РФ от 18.04.2014 No 360) прямо называет обеспечение территории инженерной защитой основанием для прекращения существования зоны.

Только воспользоваться им собственник не может. Мешают сразу четыре вещи.

Первое. Пункт 19 Положения разрешает менять границы зоны лишь по двум основаниям — изменение параметра паводка 1% обеспеченности и изменение подпорных уровней водохранилища. Инженерной защиты в этом списке нет. Значит, «вырезать» свой участок из зоны нельзя в принципе.

Второе. Пункт 20 говорит об «обеспечении территории», а не земельного участка. Дамба вокруг одного участка не снимает угрозу для всей зоны.

Третье. По пункту 3 Положения решение принимает Росводресурсы исключительно по предложениям исполнительного органа субъекта РФ. Собственник вообще не является лицом, которое может запустить процедуру.

Четвёртое. По пункту 5 зона считается прекратившей существование только со дня исключения сведений из ЕГРН. Пока записи нет — запрет действует и не имеет значение наличие защитных сооружений.

Замкнутый круг

Отдельный пункт на который следует обратить внимание — свайные фундаменты. Новая редакция части 4 статьи 67.1 ВК РФ прямо относит их к средствам инженерной защиты. Но свайный фундамент неотделим от здания, а строить здание в зоне запрещено.

Получается: чтобы обеспечить защиту, нужно построить дом. Чтобы построить дом, нужно снять зону. Чтобы снять зону, нужна защита.

До 4 августа этой коллизии не существовало.

Самое интересное — что подзаконный акт, похоже, сам не соответствует федеральному закону.

Подпункт 10 пункта 1 статьи 106 Земельного кодекса РФ обязывает Правительство определить в положении о каждом виде ЗОУИТ «сведения о праве иных лиц... обратиться с заявлением об установлении, изменении или о прекращении существования зоны». Зоны затопления в число исключений не входят — требование распространяется на них полностью.

А Положение No 360 таких сведений не содержит вовсе.

Второе противоречие: часть 5 статьи 67.1 ВК РФ прямо связывает границы зоны с признаком необеспеченности территории инженерной защитой. Территория, которая защиту получила, этому признаку не отвечает — но пункт 19 Положения не даёт пересмотреть границы. Подзаконный акт сузил норму закона.

Что делать собственнику сейчас

Проверьте выписку ЕГРН на участок. Если пересечения с зоной затопления или подтопления нет — всё написанное выше вас не касается. Это первое, с чего надо начать.

Посчитайте дату ГПЗУ. Если с неё не прошло полутора лет — форсируйте подачу проектной документации на экспертизу. Важна дата поступления документов, а не дата заключения.

Зафиксируйте объём работ, выполненных до 4 августа 2026 года.

Направьте запросы в Минстрой, Минприроды и Росводресурсы. Отказные ответы пригодятся как доказательства.