Квартиру продали без ведома собственника, а суд сказал, что все законно: пример из судебной практики

Многие уверены, если ты честно купил квартиру, оплатил ее и зарегистрировал право в Росреестре, можно спать спокойно. Закон на стороне добросовестного приобретателя. Однако судебная практика последних лет доказывает обратное.

Разберем реальный случай, который перевернул представление о надежности сделок с недвижимостью.

Женщина приобрела квартиру в Москве. Цена была ниже рыночной — настоящая удача. Она заселилась, сделала ремонт, спокойно владела жильем почти три года. И вдруг узнает: ее квартира продана с публичных торгов. У квартиры — новый собственник. Ордер на выселение уже готов.

Как такое возможно? Ведь она ничего не нарушала, никому не должна.

Разгадка крылась в прошлом продавца. Прежняя владелица квартиры за два года до того, как продала ее нашей героине, накопила долгов примерно на 2 миллиона рублей. После продажи квартиры женщина-должник объявила себя банкротом.

Когда суд признал продавца банкротом, к делу привлекли арбитражного управляющего. Его задача — вернуть деньги кредиторам. Для этого он имеет право «копать» сделки должника за последние три года. И если находится подозрительная сделка, он оспаривает ее в суде.

Вот основные критерии, по которым сделку признают недействительной (статья 61.2 закона «О несостоятельности (банкротстве)»):

1. Сделка совершена в течение трех лет до банкротства.

2. Продажа квартиры лишила кредиторов возможности получить свои деньги.

3. Покупатель знал или должен был знать о проблемах продавца.

- На дату сделки у продавца уже были долги на 2 млн рублей. Сведения об этом висели на сайте ФССП — в открытом доступе.

- Цена квартиры была подозрительно низкой. Это — классический признак попытки скрыть имущество от взыскания.

- Следовательно, сделка была фиктивной, направленной на уклонение от уплаты долгов. А покупательница, по мнению суда, должна была проверить продавца, увидеть долги и насторожиться. Раз не проверила — значит, согласилась на риск.

Итог: сделку признали недействительной. Квартиру изъяли и выставили на публичные торги. Ее выкупил новый владелец.

Самое шокирующее для нашей героини — она не получала никаких уведомлений о судебном процессе. Оказалось, что повестки направлялись по адресу ее регистрации, но фактически она там не жила. Письма вернулись.

Для суда это — надлежащее уведомление. По закону, если сторона не обеспечила получение корреспонденции по своему регистрационному адресу, риски лежат на ней.

Таковы правила: ты обязан получать почту по адресу прописки, иначе проиграешь процесс, даже не узнав о нем.

Эта история — не единичный случай. Такие решения выносят каждый день. Чтобы не оказаться на месте той несчастной покупательницы, запомните правила.

1. Проверьте продавца на сайте ФССП.

Зайдите в раздел «Банк данных исполнительных производств» на сайте службы судебных приставов. Достаточно ввести ФИО и дату рождения продавца. Если висит хотя бы один неоплаченный долг — это красный флаг.

2. Посмотрите историю банкротства

Проверьте продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (Федресурс). Если он сейчас банкрот или был им раньше — сделка под риском оспаривания в течение трех лет после банкротства.

3. Обратите внимание на цену.

Слишком низкая цена — главный признак недобросовестности. Даже если продавец уверяет, что «срочно нужны деньги», суд все равно увидит в низкой цене попытку вывести активы от кредиторов. Не жадничайте. Лучше заплатить рыночную стоимость, чем потерять всё.

4. Закажите выписку из ЕГРН.

В расширенной выписке посмотрите, как долго квартира была у продавца. Если он владел ею менее года — это повод для углубленной проверки.

5. Меняйте прописку.

Если вы купили квартиру и будете жить в ней — обязательно пропишитесь (зарегистрируйтесь) по новому адресу. Иначе вас могут заочно лишить имущества, как героиню этой истории.

6. Страховка титула.

При оформлении ипотеки банки часто требуют страховать титул (право собственности). Если вы покупаете за наличные — сделайте это добровольно. Страховка покроет потери, если суд вдруг отберет квартиру.

Как видим, рынок вторичного жилья полон ловушек. Но если вы будете проверять продавца на долги и банкротство, смотреть цену и адрес регистрации — риск оспаривания сделки снизится в десятки раз.

Помните, наивность в недвижимости стоит миллионы. Будьте бдительны.

Источник

Другие полезные публикации по теме:

Квартиры у пожилых покупать до сих пор лотерея — судебная практика отдает приоритет не покупателям

Долги за ЖКХ переведут в «цифру»: Госуслуги станут коллектором? Плюсы и дикий минус для пенсионеров

Три заявления в Росреестр, которые закроют доступ мошенникам к вашей недвижимости