59М
16 лет спустя: как Верховный суд разрешил отменить нотариальную сделку купли-продажи
Мы привыкли думать, что нотариальная печать — это железобетонная гарантия. Заплатил нотариусу, получил заверенный договор — и спи спокойно. Но свежее определение Верховного суда РФ № 78-КГ26-24-КЗ показывает: эта вера может стоить покупателю квартиры очень дорого.
Что случилось?
В 2007 году двое собственников продали квартиру (по 1/2 доли каждый) двум покупателям. Сделку удостоверили у нотариуса. Через несколько месяцев покупатели перепродали жильё дальше.
Прошло почти 16 лет. И в 2023 году один из первоначальных собственников через прокурора пошёл в суд — признать договор купли-продажи недействительным.
Его аргумент: он якобы неожиданно узнал, что квартира принадлежит неизвестным лицам. Хотя он её не продавал и денег не получал.
Что показала экспертиза?
Суд назначил почерковедческую экспертизу. Эксперты подтвердили: подпись действительно принадлежит истцу. Но в почерке были изменения, свидетельствующие о том, что документ подписывали в необычной обстановке.
Первая инстанция отказала в иске: подпись подтверждена, а с момента сделки прошло больше 10 лет — срок исковой давности истёк.
Почему Верховный суд не согласился?
Высшая инстанция увидела в деле целый букет тревожных сигналов:
- Вторая сособственница квартиры состояла на учёте в психоневрологическом диспансере;
- Один из покупателей был фигурантом нескольких уголовных дел о квартирных мошенничествах;
- Покупатели в квартиру не вселялись, а прежние собственники продолжали там жить и сохраняли регистрацию.
Из этого Верховный суд сделал вывод: исполнение спорной сделки фактически не начиналось. А значит, 10-летний срок исковой давности по последствиям ничтожной сделки (ст. 181 ГК РФ) ещё не пошёл. Применять его нельзя.
Дело направлено на пересмотр. Вероятность того, что нотариальный договор признают недействительным, — около 99%.
Что это значит?
Нотариальная печать — не индульгенция. Она подтверждает, что нотариус проверил дееспособность сторон и законность формы сделки. Но она не гарантирует, что сделку не признают недействительной спустя годы.
Покупая квартиру на вторичном рынке, проверяйте не только документы, но и историю объекта:
- кто и когда владел квартирой;
- не было ли среди собственников людей с психическими заболеваниями;
- не фигурировали ли продавцы в уголовных делах о мошенничестве;
- не остались ли прежние жильцы зарегистрированными;
- соответствует ли цена рыночной.
Нотариус смотрит на форму. Суд смотрит на суть. И если суть вызывает сомнения — никакая печать не спасёт.
А вы проверяли историю квартиры перед покупкой? Или доверяете нотариусу? Напишите в комментариях.
Читайте также:
Купленное жильё может уйти обратно: какой документ требовать у продавца
Квартира куплена до брака — значит, только ваша? Не спешите радоваться
Коммунальная арифметика: 7 мест в квитанции ЖКХ, где вас могут обсчитать (и как это заметить)
Когда «забыли» выделить доли детям: почему покупатель квартиры рискует остаться без жилья
Если нотариус проверил дееспособность сторон, как могло оказаться, что один из продавцов "клиент" психоневрологического заведения?
Мне непонятно...
Если нотариально заверенная сделка признается недействительной/незаконной, то зачем тогда нужен нотариус?
Cамо по себе нахождение на учёте в ПНД не влечёт недееспособности. Это прямо закреплено в законе «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при её оказании». Врач в ПНД может поставить диагноз и поставить человека на учёт, но это ещё не означает, что он недееспособен. Ключевой момент — оценка судом способности человека осознавать свои поступки и контролировать их в конкретной ситуации.
Спасибо, уважаемая Кристина Алексеевна, за Ваши пояснения.
Всегда ценил мнение профессионалов, мне, как дилетанту, всё же непонятно, как суд об'ективно может принять решение по сделке 10-летней давности.
Особенно если учёт в ПНД не влечёт недееспосбности, так же как и "быть фигурантом" дел о мошенничестве, не значит быть виновным...
А что тут непонятного? У нас в стране, ни риэлторы. ни юристы. ни нотариусы, НИ ЗА ЧТО НЕ ОТВЕЧАЮТ. Им главное денегс Вас взять. а дальше.... Ваши проблемы. У нас жеж "правовое государство". вот право и как дышло. Кто "занёс", тот и прав.
В 2007 году нотариусы проверяли дееспособность исключительно визуально, выписок из ЕГРН о дееспособности тогда не было, а справки из ПНД и НД, скорее всего, не заказывали.
А нотариус он кто,психиатр или психотерапевт или нервопатолог?
Если он без справки от врача пишет,что дееспособность им проверна.
Нотариус может отправлять запросы, в т. ч. медицинские учреждения...
В какие,по месту или по всем РФ?
У нас так дед продавал,два раза дом,а потом бабка приезжала и через суд возвращала обратно дом,так как дед шизофренией был болен,и сделка была у нотариуса!
Но как Вам такой расклад?
"Клиенты" психиатров регистрируются по месту жительства, поэтому запрос делается в местный психоневрологический диспансер.
При этом полностью исключать "заинтересованность" нотариуса в случае, который Вы изложили, я бы не стал.
Вот в этом и смысл,а если он жил до этого и там стоял на учете,нотариус откуда узнает,но хотя пишет,что проверен на дееспособность им.
Возможно у нотариуса есть "интерес"... нечистоплотные риэлторы регулярно "греют", иначе сложно объяснить повторение событий с одним и тем же домом...
Второй раз через МФЦ сделку делали.
Но факт остается фактом,что нотариус пишет что дееспособность им проверена.
Вы, что не понимаете, в России часто все формально.
Юридическое словоблудие зашкаливает! Нотариус он кто? Зачем? Срубить с клиентов деньги не за что? А кому это выгодно?! Наследство, -без нотариуса почему то не обойтись! Почему? А какова роль нотариуса в деле о наследстве?!? Он ни за что ответственности не несёт и в принципе ни чего не должен делать. Ни наследников искать, ни документы родство подтверждающее... НИЧЕГО! Но каждая бумажка нотариуса ЗА НАЛИЧНЫЕ и без чеков и без квитанции ... Кто контролирует работу нотариуса, если эта работа ни чем не регламентирована в принципе ... Кто в России Законодатели? Чего они смыслят в ПРАВЕ? Где учились? В МГИМО и в ГАРВАРДЕ! Посмотрите передачу "Умники и умницы"! Там вопросы к детям такие, что диву даёшься! По типу: Какие пуговицы были у любовника Екатерины в день её рождения в честь 37 летия. Там и Любовника называют как то иначе, и ведущий себе на уме. Это кандидаты в МГИМО! Чего уже говорить про разные Гарворды... Отсюда Законы, что б Страна быстрее развалилась, а затем войны в этой разваленной Стране начались повсюду. ВОТ ВАМ И ЮРИСТЫ! ...Сатана там правит бал! А Шварц, вообще, как пророк и про "Дракона" и про ЦАКИ, и про цветовую дискриминацию штанов ... КУ! То бишь, КЮ! ... С началом СВО враз ЦАКИ ОТМЕНИЛИ! По всему Миру отменили!
Вот-вот! Одни вопросы и в верхах не могут дать вразумительные ответы! Сколько сидит в Думе законодателей? Этих, от лукавого: спортсменов, артистов, космонавтов и иже с ними (450?). Что они знают о жизни простого народа - рабочего, его нуждах, желаниях? Гребут наши отчисления в свои карманы лопатой и в ус не дуют, не собираются улучшать жизнь людей. Зачем они там? Наши деньги могут идти даже на лечение больных детишек, а не собирать с миру по нитке.
Считаю, что надо вкладывать средства в молодёжь. Ведь будущее страны - в наших детях, а этим только б карманы набить.
А чё только в молодежь-то? Мы, всю жизнь отпахавшие, опять ни в чем не нуждаемся? Ни в лекарствах, ни в лечении, ни в достойной старости? Только в деревянном макинтоше?
Делала я как-то эту почерковедческую экспертизу, там выводов однозначных не было, а тут прям удивительно все как гладко... 🙂 🙃
тут много чего у нотариуса спросить надо.
и спросить должен был суд при вынесении решения. и прокурор.
А как можно проверить дееспособность сторон по предыдущей сделке? Потребовать с предыдущего продавца невозможно, а сведения о заболеваниях - медицинская тайна.